Wynajem na coraz większą (i większą!) skalę
Według raportu Polskiego Instytutu Ekonomicznego w 2014 roku z najmu rozliczało się nieco ponad 500 tys. podatników. Za to już niecałe 10 lat później - w 2023 roku - złożono już niemal 1,1 mln zeznań z przychodami z tego źródła! Choć PIE zaznacza, że część wzrostu może wynikać z ujawniania wcześnie nierozliczanego najmu, skala i tak robi wrażenie – to ponad 120% więcej!
Kim są właściciele wynajmowanych mieszkań? Uwaga, to może zaskoczyć: raport PIE pokazuje, że ogromną rolę odgrywają osoby posiadające… pojedynczy lokal. Tak! Według przywołanych w nim szacunków za 2022 rok aż 81 proc. właścicieli mieszkań na wynajem miało tylko jedno mieszkanie na wynajem.
Zarobki z wynajmu pojedynczej nieruchomości potrafią mieć niebagatelne znaczenie dla domowego budżetu. Mogą pomagać w odkładaniu na przyszłość, uzupełniać emeryturę albo zapewniać dodatkowy zastrzyk gotówki rodzinie, tak potrzebny w naszych turbulentnych czasach. Warto więc zadbać o to, by takie mieszkanie było dobrze przygotowane do wynajmu i miało stałą, profesjonalną opiekę.
Od złożonej, rynkowej analizy, aż po… wyliczanie rozmiaru lodówki!
No dobrze. Masz mieszkanie i chcesz je wynająć. Robisz zdjęcia, opisujesz lokal, ustalasz cenę, wrzucasz ogłoszenie na jeden z popularnych portali i czekasz na telefon.
I właśnie w tym momencie mogłeś już popełnić pierwszy poważny błąd.
Bez analizy lokalnego rynku łatwo ustawić cenę zbyt wysoko i tygodniami czekać na zainteresowanych albo zejść z nią za nisko i co miesiąc zostawiać część potencjalnego przychodu na stole. Trzeba porównać podobne mieszkania, sprawdzić konkurencję, standard lokalu, jego mocne strony i realne zainteresowanie w danej okolicy. A przecież wycena jest dopiero początkiem całego procesu.
Później trzeba przygotować ofertę, odbierać telefony, prowadzić prezentacje, zweryfikować kandydatów, przygotować dokumenty i przekazać mieszkanie. A gdy najemca już się wprowadzi? Dochodzą płatności, rozliczenia, kontakt z administracją, naprawy i wszystkie te drobne sprawy, których nie sposób przewidzieć w dniu podpisywania umowy.
Wśród historii zebranych przez zespół Rentli (firmy zarządzającej najmem, która podzieliła się z nami swoim know-how) pojawiają się właściciele mieszkań, którzy:
- przez długi czas nie mogli znaleźć żadnych chętnych najemców,
- mieli najemców, którzy notorycznie spóźniali się z płatnościami,
- byli przytłoczeni kosztami napraw po zakończonym najmie!
Samodzielne wynajmowanie mieszkania jest oczywiście jak najbardziej możliwe. W praktyce wymaga jednak czasu, znajomości rynku i gotowości do zajmowania się sprawami, które potrafią pojawić się w najmniej oczekiwanym momencie.
Sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej, gdy właściciel mieszka w Lublinie, a odziedziczone lub kupione wcześniej mieszkanie ma np. w Warszawie. Wtedy nawet drobna sprawa może oznaczać kilka godzin w drodze!
Właśnie tę część obowiązków przejmują firmy zajmujące się profesjonalnym zarządzaniem najmem. W przypadku Rentli zakres zaczyna się od analizy lokalnego rynku i ustalenia ceny, obejmuje przygotowanie i promocję oferty, prezentacje mieszkania oraz weryfikację przyszłego najemcy, a później także dokumentację, monitorowanie płatności, rozliczenia, kontrole lokalu i koordynowanie napraw.
Brzmi dość „biurowo”? Codzienność szybko sprowadza te pojęcia na ziemię.
W jednym z mieszkań zepsuła się stara lodówka umieszczona w zabudowie. Problem w tym, że żaden ze współczesnych modeli nie mieścił się w istniejącej wnęce. Trzeba było uzgodnić z właścicielem budżet, dobrać odpowiedni sprzęt, znaleźć stolarza, częściowo przebudować zabudowę i skoordynować jego pracę z dostawą nowej lodówki. Właściciel podjął decyzję o budżecie. Całą resztę zorganizował zespół zajmujący się mieszkaniem.
Innym razem sprawa była znacznie mniejsza - i właśnie dlatego równie dobrze pokazuje, czym jest bieżące zarządzanie. Otóż najemcy zepsuła się słuchawka prysznicowa, a za chwilę czekała go ważna rozmowa o pracę. Zgłosił problem. W ciągu około godziny udało się zorganizować wymianę (i tak, lokator otrzymał pracę!).
Od analizy stawek czynszu i zapisów umowy aż po pytanie, czy nowa lodówka zmieści się w zabudowie co do centymetra - zarządzanie najmem bardzo szybko schodzi z poziomu tabel i dokumentów do zwyczajnego życia. I właśnie wtedy właściciel najmocniej odczuwa, czy ma przy mieszkaniu kogoś, kto po prostu potrafi doprowadzić sprawę do końca.
Za każdym mieszkaniem stoi konkretny Opiekun najmu
Powierzenie komuś kluczy do swoich 4 kątów wymaga zaufania. Dlatego, na przykład w takim Rentli, każde mieszkanie jest pod opieką Dedykowanego Opiekuna Najmu. To osoba, która zna lokal, ustalenia z właścicielem i potrzeby najemcy. W sprawach technicznych czy rozliczeniowych korzysta ze wsparcia odpowiednich specjalistów – ale poza tym po prostu ‘wynajmuje, jak własne’.
Co daje taka stała relacja? Właściciel wie, z kim porozmawiać o swoim mieszkaniu, uzgodnić kolejne działania czy omówić plany na przyszłość. Przy kolejnej rozmowie można przejść do konkretów, bo Opiekun zna dotychczasowe ustalenia.
Najemca również ma swoją osobę do kontaktu. Może zgłosić sprawę dotyczącą mieszkania, wyjaśnić rozliczenie albo ustalić, jak będzie zorganizowana naprawa. Dla niego to wygoda codziennego życia. Dla właściciela — mniej spraw do samodzielnego koordynowania.
Dobra współpraca wyrasta z rozmowy, czytelnych rozliczeń i dotrzymywania ustaleń. Mieszkanie pozostaje częścią majątku właściciela, a jednocześnie jest czyimś domem. Obie perspektywy zasługują na uwagę.
Co więcej, skorzystanie z usług firm zarządzających najmem, daje unikatowe możliwości – nieosiągalne dla zwykłych śmiertelników!
Chodzi o NAJEM INSTYTUCJONALNY. Nie wiesz, co to? Już tłumaczymy: najem instytucjonalny to forma umowy przewidziana dla firm zajmujących się wynajmowaniem mieszkań. Jej szczególnym wyróżnikiem jest notarialne oświadczenie najemcy, które ułatwia dochodzenie zwrotu lokalu po zakończeniu najmu. A dzięki współpracy z Rentli mogą z niej korzystać również prywatni właściciele! Umowę z najemcą zawiera wtedy Rentli i to firma zajmuje się wszystkimi formalnościami.
Właściciel wybiera zakres wsparcia
Każdy właściciel ma trochę inne potrzeby. Jednemu zależy przede wszystkim na przekazaniu codziennych obowiązków. Inny szuka również dodatkowych zabezpieczeń finansowych. Dlatego warto przyjrzeć się temu, co obejmują poszczególne pakiety zarządzania najmem.
W Rentli pakiet Standard obejmuje przygotowanie oferty, znalezienie i weryfikację najemcy oraz bieżącą obsługę mieszkania. Super Protect rozszerza ten zakres m.in. o najem instytucjonalny i ubezpieczenie OC najemcy. A Premium dodaje nawet gwarancję (!) czynszu na warunkach określonych w umowie.
Przed wyborem dobrze poznać pełne wynagrodzenie pobierane przez firmę, warunki współpracy oraz sposób uzgadniania wydatków. Takie ustalenia pozwalają dobrać usługę do mieszkania, budżetu i oczekiwań właściciela. Jasne zasady sprzyjają spokojnej współpracy od pierwszego dnia!
Więcej przestrzeni na własne plany
Dobrze zorganizowany najem pozwala myśleć o mieszkaniu z większym spokojem. Właściciel uzgadnia najważniejsze decyzje, codzienną obsługę powierza zespołowi, a najemca korzysta ze stałego kontaktu i jasnych ustaleń z Dedykowanym Opiekunem Najmu. W domowym kalendarzu zostaje więcej miejsca na własne plany.
A osoby, które już wynajmują mieszkanie lub dopiero się do tego przygotowują, mogą zajrzeć do poradnika wynajmującego Rentli. Znajdą tam wskazówki dotyczące przygotowania ogłoszenia, umowy, kosztów i codziennej opieki nad lokalem. To dobry punkt wyjścia do zaplanowania wynajmu swojego mieszkania!
Źródło danych: Polski Instytut Ekonomiczny, J. Lubasiński, D. Prudło, P. Kukołowicz, „Regulacje rynku najmu mieszkań w Polsce i w Europie”, Policy Paper 2/2025, s. 16 i 22. Dane dotyczą odpowiednio lat 2014–2023 oraz szacunków za 2022 r. Liczba zeznań podatkowych nie jest liczbą najemców ani miarą liczby mieszkań oddanych firmom w zarządzanie.
Komentarze