Nowe plany zagospodarowania zbyt przychylne dla deweloperów? Miasto musi je poprawić

Plany zagospodarowania są uchwalanymi przez Radę Miasta przepisami mówiącymi o tym, co można budować na danych nieruchomościach: czy mogą to być domy jednorodzinne czy biurowce, stacje paliw czy bloki mieszkalne, parki czy parkingi... Określają nie tylko przeznaczenie terenu, ale też dozwoloną „intensywność zabudowy”, która w tym przypadku była ustalona sprzecznie z prawem.

Wadliwe plany były uchwalone we wrześniu i październiku. Jeden dotyczył dolnego fragmentu Czechowa, ciągnącego się między al. Solidarności a ul. Północną od skrzyżowania z al. Kompozytorów Polskich do ul. Prusa. Ten sam plan dotyczył też terenów położonych powyżej ul. Północnej między ul. Szeligowskiego i Jaczewskiego, w tym działek zajętych przez policję i Instytut Medycyny Wsi oraz sąsiadujących z nimi ugorów. Na ugorach dopuszczał nową zabudowę, a przez uczelniany ogród z tabliczką „rośliny trujące” miałaby biec nowa droga prowadząca ruch od Ruskiej do ronda Kamińskiego.

Kolejne uchwały, z października, dotyczyły dziewięciu obszarów na Ponikwodzie. Mowa tu m.in. o nieruchomościach przy al. Spółdzielczości Pracy, położonych po przeciwnej stronie niż IKEA i ciągnących się od Dożynkowej do rejonu skrzyżowania z Nasutowską. Plan dopuszczał tu budowę nowych obiektów usługowych, podobnie przy Dożynkowej za skrzyżowaniem z ul. Bielskiego, zaś przy Magnoliowej umożliwiono budowę sklepu. Jedna z uchwał dotyczyła Kalinowszczyzny, gdzie dopuszczała zabudowę wielorodzinną w rejonie biurowca przy al. Andersa (mieści się tu NFZ i MOPR).

Błąd polegał na wadliwym określeniu wskaźnika „intensywności zabudowy”, czyli proporcji między powierzchnią działki, a powierzchnią wszystkich kondygnacji budynku stawianego na tej działce. Wszystkich, więc także podziemnych, tymczasem do planów wpisano inną definicję, która mówi, że liczą się tylko kondygnacje nadziemne.

Ta różnica ma duże znaczenie dla inwestorów, bo jeśli wskaźnik intensywności zabudowy wynosi np. 3, to mogą postawić budynek o metrażu trzykrotnie większym od powierzchni działki. Trzykrotnie i ani metra więcej. Wynik będzie zupełnie inny, w zależności od tego, czy do dozwolonego metrażu wliczymy tylko to, co nad ziemią, czy również podziemne garaże i piwnice.

Sprzeczne z prawem zapisy ograniczające wyliczenia do kondygnacji nadziemnych zostały unieważnione przez wojewodę. Ratusz mógł zaskarżyć decyzje wojewody do sądu administracyjnego, ale tego nie zrobił i stwierdził, że lepiej i szybciej będzie naprawić błąd. – Biorąc pod uwagę interpretację wojewody zawartą w rozstrzygnięciu nadzorczym, argumentację prawną, jak też wieloletni proces sądowy, uznaliśmy, że lepiej będzie przeprowadzić zmiany w planie – wyjaśnia Joanna Bobowska z Urzędu Miasta.

Na rozpoczęcie prac nad korektą planów zgodzili się już radni. Prace mają potrwać kilka miesięcy. – Szacujemy, że propozycje zmian będą mogły zostać skierowane do Rady Miasta tuż przed lub tuż po wakacjach – informuje Bobowska. – Do tego czasu obowiązywać będą wszystkie zapisy planu, bez unieważnionej definicji.

W dużym uproszczeniu oznacza to, że inwestorzy mogą teraz wznosić o jedną kondygnację mniej, niż zamierzali dopuścić urzędnicy tworzący plan zakwestionowany przez wojewodę. Poprawki, do których przymierzają się miejscy urbaniści mają „zniwelować” skutki rozstrzygnięcia wydanego przez wojewodę.