Czym jest nadpłata kredytu hipotecznego?
Nadpłata kredytu hipotecznego polega na wpłaceniu do banku kwoty wyższej niż standardowa rata wynikająca z harmonogramu. Innymi słowy, poza comiesięczną ratą przekazujesz dodatkowe środki, które pomniejszają kapitał pozostały do spłaty. Dlaczego to ma znaczenie? Ponieważ odsetki naliczane są od aktualnego salda zadłużenia. Im szybciej zmniejszysz kapitał, tym niższe będą przyszłe odsetki. Po dokonaniu nadpłaty bank zazwyczaj proponuje dwa rozwiązania:
- skrócenie okresu kredytowania przy zachowaniu dotychczasowej wysokości raty,
- obniżenie raty przy zachowaniu pierwotnego okresu spłaty.
Skrócenie okresu kredytowania zwykle oznacza większą oszczędność na odsetkach. Obniżenie raty poprawia z kolei bieżącą płynność finansową. Jest to zatem decyzja, którą trzeba naprawdę dobrze przemyśleć. Przed jej podjęciem warto też sprawdzić w umowie, czy bank pobiera prowizję za nadpłatę w pierwszych latach spłaty.
Czym jest wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego?
Wcześniejsza spłata kredytu oznacza jednorazowe uregulowanie całej pozostałej kwoty zadłużenia przed terminem określonym w umowie. Kredyt wówczas przestaje istnieć, zobowiązanie wobec banku zostaje zamknięte. W praktyce wcześniejsza spłata następuje najczęściej np. po sprzedaży nieruchomości, otrzymaniu spadku, premii czy zgromadzeniu większych oszczędności. Korzyści z takiego rozwiązania to przede wszystkim brak dalszych odsetek, pełna swoboda dysponowania nieruchomością i poprawa miesięcznego budżetu.
Należy jednak zweryfikować, czy bank pobiera opłatę za wcześniejszą spłatę i jak wyliczany jest ostateczny koszt rozliczenia. Czasem bardziej opłacalne okazuje się systematyczne dokonywanie nadpłat niż jednorazowe zamknięcie zobowiązania.
Kiedy można dokonać wykreślenia hipoteki?
Po całkowitej spłacie kredytu hipotecznego kolejnym krokiem jest wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Należy o tym pamiętać, ponieważ sama spłata zadłużenia nie powoduje automatycznego usunięcia wpisu – konieczne jest złożenie wniosku do sądu. Bank musi wydać zaświadczenie o całkowitej spłacie kredytu i zgodę na wykreślenie hipoteki. Następnie właściciel nieruchomości składa wniosek na formularzu KW-WPIS, a do wniosku dołącza wymagane dokumenty i uiszcza opłatę sądową.
Dopiero po dokonaniu wpisu przez sąd nieruchomość jest wolna od obciążenia hipotecznego. Warto dopilnować tej formalności, zwłaszcza jeśli w przyszłości planujesz sprzedaż lub ustanowienie nowego zabezpieczenia.
Kiedy nadpłata i wcześniejsza spłata są opłacalne?
To zależy od kilku czynników, takich jak m.in. wysokość oprocentowania i ewentualne prowizje. Najwięcej można zyskać, gdy nadpłata kredytu hipotecznego następuje w pierwszych latach spłaty (kiedy udział odsetek w racie jest najwyższy), oprocentowanie kredytu jest wysokie, a do tego bank nie pobiera dodatkowych opłat za wcześniejsze uregulowanie zobowiązania. W końcowym okresie kredytowania, gdy większość kapitału została już spłacona, efekt finansowy nadpłaty bywa mniejszy.
Warto również uwzględnić alternatywę. Jeśli posiadane środki mogłyby przynieść wyższy zwrot w innej formie inwestowania, decyzja o nadpłacie wymaga dokładniejszej analizy. Z drugiej strony wcześniejsze pozbycie się zobowiązania daje komfort psychiczny i większą stabilność finansową. Przed podjęciem ostatecznej decyzji koniecznie należy sprawdzić zapisy umowy kredytowej, poprosić bank o symulację oszczędności przy nadpłacie i przeanalizować wpływ decyzji na budżet domowy.
Świadoma nadpłata lub wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego może znacząco obniżyć całkowity koszt finansowania i skrócić czas pozostawania w zobowiązaniu. Najważniejsze jednak, by decyzja była przemyślana i dopasowana do indywidualnej sytuacji finansowej.
Opracowano na zlecenie partnera, tj. Kasy Stefczyka.
Komentarze