Rzeszów od kilku lat utrzymuje się w czołówce miast wojewódzkich pod względem dynamiki rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Rośnie liczba inwestycji deweloperskich, rośnie też zainteresowanie kupujących, którzy traktują zakup mieszkania nie tylko jako sposób na zaspokojenie własnych potrzeb, ale też jako lokatę kapitału. Pytanie, które słychać dzisiaj najczęściej w biurach sprzedaży, brzmi: czy zakup mieszkania z rynku pierwotnego w stolicy Podkarpacia ma jeszcze sens, skoro ceny systematycznie idą w górę, a oferta wtórna kusi gotowymi do zamieszkania lokalami?
Odpowiedź nie jest jednoznaczna, ale gdy zestawimy ze sobą konkretne liczby, koszty eksploatacji i stan techniczny nowych budynków, obraz robi się dużo bardziej przejrzysty.
Rynek pierwotny w Rzeszowie. Co się zmieniło w ostatnich latach
Jeszcze pięć lat temu mówiono, że w Rzeszowie buduje się dużo, ale przeciętnie. Dziś sytuacja wygląda inaczej. Lokalni deweloperzy wyraźnie podnieśli poziom, a kupujący przestali zadowalać się standardem, który dawniej uchodził za wystarczający. Wymagania klientów ewoluowały: ogrzewanie podłogowe na całej powierzchni lokalu, klimatyzacja, kameralne osiedla z monitoringiem, zagospodarowany teren zewnętrzny, ogrody deszczowe, place zabaw, miejsce na rowery. To wszystko jeszcze niedawno traktowano jako wyposażenie premium. Obecnie staje się to standardem oferowanym przez doświadczonych deweloperów w mieście.
Drugą widoczną zmianą jest skala. Coraz więcej inwestycji powstaje w formacie kameralnym, czyli kilka budynków po kilkanaście mieszkań w każdym. Klienci dali wyraźny sygnał, że nie chcą mieszkać w blokowiskach po dwustu lokali na klatkę. Wolą sąsiedztwo, w którym wszyscy się znają, parking starcza dla rezydentów, a osiedlowa zieleń nie jest sztuczna.
Cena za metr kwadratowy. Ile dziś kosztuje nowe mieszkanie w Rzeszowie
Ceny w stolicy Podkarpacia rozkładają się dziś w przedziale, który dla osób spoza regionu wciąż wygląda atrakcyjnie. Za nowy lokal z rynku pierwotnego w dobrej lokalizacji trzeba zapłacić od około 9 500 do nawet 13 000 zł za metr kwadratowy, w zależności od dzielnicy, standardu i kondygnacji. Mieszkania na parterze z dużymi tarasami oraz lokale dwupokojowe o powierzchni około 35 metrów osiągają najwyższe stawki za metr, ponieważ idealnie wpisują się w potrzeby inwestorów planujących najem.
Dla porównania, ceny w Krakowie czy we Wrocławiu w segmencie deweloperskim często przekraczają 15 000 zł za metr i sięgają nawet 18 000 zł w lokalizacjach popularnych wśród wynajmujących. Rzeszów oferuje więc realną przestrzeń do wejścia w rynek nieruchomości przy niższym progu wejścia, a jednocześnie zachowuje atrakcyjność z punktu widzenia popytu na wynajem.
Najem długoterminowy jako uzasadnienie inwestycji
Rzeszów ma kilka cech, które bezpośrednio przekładają się na stabilny popyt na wynajem. Pierwszą jest obecność dużych pracodawców z branż technologicznych i lotniczych w Aeropolis. Drugą, silny ośrodek akademicki, czyli Uniwersytet Rzeszowski oraz Politechnika Rzeszowska, które razem przyciągają około 30 tysięcy studentów rocznie. Trzecią, rozwijający się sektor BPO i SSC, ściągający do miasta kadrę pracowniczą z innych regionów.
Każda z tych grup szuka mieszkań po swojemu: studenci i młodzi specjaliści preferują kompaktowe lokale 35 do 45 metrów, najlepiej blisko ścieżek rowerowych i komunikacji miejskiej. Rodziny szukają trzypokojowych mieszkań z tarasem w spokojnej okolicy. Inwestor, który zna te grupy, dobiera lokal pod konkretny profil najemcy i ma stabilny przepływ gotówki.
Mieszkanie 2w1, czyli rozwiązanie pod inwestora
Jednym z ciekawych trendów ostatnich miesięcy są mieszkania w formacie 2w1. Chodzi o lokal, który już na etapie budowy można przearanżować na dwie niezależne jednostki. Takie podejście oferuje między innymi rzeszowska firma Szerbud na swoim Osiedlu Kwiatkowskiego 87. Klient decyduje samodzielnie, czy chce mieć rodzinne mieszkanie do własnego użytku, czy dwa mniejsze lokale przeznaczone pod wynajem. To rozwiązanie, które kilka lat temu było rzadkością, dziś staje się argumentem przesądzającym o zakupie u części inwestorów liczących stopę zwrotu.
Więcej o ofercie tego typu można znaleźć w opisie inwestycji na stronie mieszkania rynek pierwotny Rzeszów, gdzie pokazano układy lokali, ceny i status sprzedażowy poszczególnych mieszkań w trzech budynkach osiedla.
Co odróżnia rynek pierwotny od wtórnego z perspektywy inwestora
Pierwsza różnica to stan techniczny. Mieszkania w nowych budynkach mają instalacje położone zgodnie z aktualnymi normami, ogrzewanie podłogowe, klimatyzację, czasem rekuperację. Koszty eksploatacji są niższe nawet o kilkadziesiąt procent w porównaniu do bloków z lat 70. czy 80., a to ma realne znaczenie dla rentowności najmu.
Druga to bezpieczeństwo prawne. Deweloper objęty jest ustawą deweloperską, klient ma prawo do prospektu informacyjnego, rachunek powierniczy chroni wpłacane środki, a stan techniczny jest objęty kilkuletnią rękojmią. Rynek wtórny nie daje takich zabezpieczeń. Trzecia różnica to elastyczność aranżacyjna. Nowy lokal można dostosować do potrzeb najemcy bez konieczności kuć kawałek mieszkania, żeby przenieść instalację.
Lokalizacja w Rzeszowie. Na co zwracać uwagę
Dla inwestora najważniejsze są trzy kryteria: dojazd do centrum i miejsc pracy, sąsiedztwo punktów usługowych pierwszej potrzeby oraz przyszły potencjał dzielnicy. W Rzeszowie obecnie najlepiej te kryteria spełniają okolice ulicy Kwiatkowskiego, gdzie sklepy spożywcze, szkoła i przystanek autobusowy mieszczą się w odległości spaceru, a Stokrotka znajduje się dosłownie 45 metrów od inwestycji. Spokojna okolica jednorodzinna w sąsiedztwie zwiększa komfort dla mieszkańców i bezpośrednio przekłada się na cenę najmu.
Wybierając lokalizację, warto też sprawdzić plany miejscowe i kierunki rozwoju infrastruktury miejskiej w danej części Rzeszowa. Dobry deweloper sam zwraca uwagę na te elementy, ponieważ rozumie, że wartość mieszkania w perspektywie pięciu czy dziesięciu lat zależy nie tylko od metra kwadratowego, ale też od jakości otoczenia.
Kiedy decyzja o zakupie ma największy sens
Najlepszy moment na zakup mieszkania z rynku pierwotnego w Rzeszowie to etap zaawansowanej budowy, ale przed jej zakończeniem. Ceny od dewelopera wcześniejsze rezerwacje mają zazwyczaj niższe niż przy odbiorze kluczy. Cenniki bywają aktualizowane co kwartał, a różnica między ceną z marca a ceną z grudnia tego samego roku potrafi sięgać kilkudziesięciu tysięcy złotych na jednym lokalu. Patrząc na cenniki rzeszowskich deweloperów, którzy publikują datę obowiązywania cen, łatwo zauważyć tę zależność.
Druga sprawa to status sprzedażowy. Na większości aktualnych inwestycji w mieście kupujący znajdą jeszcze mieszkania dostępne, ale najlepsze lokalizacje, czyli mieszkania na parterze z dużym tarasem oraz lokale narożne z najlepszym układem, schodzą jako pierwsze.
Podsumowanie. Czy warto kupować mieszkanie z rynku pierwotnego w Rzeszowie
Patrząc na obecne ceny, jakość nowych inwestycji i potencjał najmu w mieście, odpowiedź dla inwestorów wydaje się jednoznaczna. Rzeszów ciągle pozostaje rynkiem, na który warto wejść. Wysoki standard wykończenia, kameralne osiedla, niskie koszty eksploatacji i stabilny popyt na wynajem to argumenty, które przekonują coraz większą liczbę kupujących spoza regionu. Marka Szerbud jest jednym z przykładów lokalnych deweloperów, którzy budują na rzeszowskim rynku od lat dziewięćdziesiątych i przez ten czas oddali kilkaset mieszkań. Dla osoby szukającej spokojnego, długoterminowego ulokowania kapitału to wiarygodny punkt wyjścia, którego ofertę warto przeanalizować na www.szerbud.pl.
Decyzja o zakupie zawsze pozostaje indywidualna. Warto jednak wiedzieć, że rynek pierwotny w stolicy Podkarpacia daje dziś realną szansę na uzyskanie atrakcyjnej stopy zwrotu przy stosunkowo niskim progu wejścia w porównaniu z innymi większymi miastami w Polsce.
Komentarze