Pandemia i wprowadzone w związku z nią ograniczenia bardzo negatywnie wpłynęły na wiele branż. Rynek nieruchomości początkowo również przeżywał trudności. W drugiej połowie roku sprzedaż mieszkań i kredytów hipotecznych mocno spadła. Obniżyły się również ceny na rynku pierwotnym. Później jednak wróciły podwyżki.
Małe mieszkania zdrożały wszędzie
Pierwszą niespodzianką jest niemalże brak spadków cen. W miastach wojewódzkich ceny w ofertach dotyczących małych mieszkań (do 35 mkw) wzrosły wszędzie. Aż w sześciu miastach ceny były o ponad 10 proc. wyższe niż przed rokiem. W Lublinie zanotowano wzrost właśnie o 10 proc., do poziomu 8 tys. zł za mkw.
W segmencie średniej wielkości mieszkań (od 35 mkw do 60 mkw) wzrosty przekraczające 10 proc. W skali roku odnotowano w pięciu miastach. W Lublinie podwyżki sięgnęły 14 proc. Za metr kwadratowy średniego mieszkania trzeba teraz zapłacić średnio 7038 zł.
Duże najbardziej zdrożały w Lublinie
W przypadku dużych mieszkań (powyżej 65 mkw) sytuacja wygląda bardzo podobnie jak w przypadku średnich. Tu również w pięciu miastach odnotowano wzrost powyżej 10 proc. rocznie. Rekordzistami są Lublin i Radom, gdzie stawki wzrosły o niecałe 15 proc. W Lublinie przeciętna cena metra kwadratowego większego mieszkania wynosi obecnie 6764 zł.
Najwięcej oddanych mieszkań
Zaskakująco dobre są dane na temat liczby mieszkań oddanych do użytkowania. Według GUS w 2020 r. oddano do użytkowania prawie 222 tys. lokali. To niesamowity wynik, najwyższy od lat 70-tych. GUS opublikował dane od 1950 r. z których wynika, że więcej mieszkań powstawało jedynie w latach 1973-1979. Ubiegłoroczny wynik to z pewnością efekt boomu trwającego jeszcze przed pandemią, kiedy rozpoczęto bardzo dużo budów - oceniają analitycy.
Gdyby tak duża liczba mieszkań trafiła na rynek, to z pewnością ceny mocno by spadły. Tak się jednak nie stało, ponieważ nie brakowało klientów na nieruchomości. Deweloperzy sprzedali w 2020 r. tylko o ok. 5 proc. mniej mieszkań niż w rekordowym 2019 r. Było to możliwe m. in. dlatego, że na bardzo niskim poziomie udało się utrzymać bezrobocie.
Rok tanich kredytów
Dobra sprzedaż mieszkań w czasie pandemii to m. in. efekt tego, że obniżone zostały stopy procentowe. Średnie oprocentowanie kredytu z wkładem własnym wynoszącym 20 proc. spadło z 3,84 proc. w styczniu do 2020 r. do 2,42 proc. w styczniu 2021 r. Dla tych, którzy spłacali już kredyty oznaczało to spadek wysokości raty. W przypadku zadłużenia w wysokości 300 000 zł i okresu spłaty 25 lat rata spadła z 1 557 zł do 1 334 zł. Ci którzy dopiero chcieli zaciągnąć kredyt, dzięki niższemu oprocentowaniu mogli pożyczyć większą kwotę. Dla przykładu jeśli ktoś był w stanie płacić ratę wynoszącą 1500 zł miesięcznie, to przed rokiem mógł pożyczyć ok. 289 000 zł, a obecnie ok. 337 000 zł.
Dostęp do kredytów w 2020 r. został jednak utrudniony m. in. poprzez podwyższenie wymaganego wkładu własnego. Wiosną 2020 r. większości banków podwyższyła wymagany wkład własny do 20 proc. Mimo to wartość wypłaconych w 2020 r. kredytów była jednak zbliżona do tej z rekordowego 2019 r.
Wystarczy 10 procent
W tym roku ograniczenia dotyczące wkładu własnego zostaną wycofane - prognozują eksperci Expandera. Od 25 stycznia możliwość uzyskania kredytu przy 10 proc. wkładu własnego przywrócił Bank Pekao. Trzeba jednak dodać, że nie każdy klient będzie mógł z tej możliwości skorzystać. PKO BP zapowiedział natomiast, że za chwilę również zaoferuje kredyty z 10 proc. wkładem własnym. W kolejnych miesiącach tym torem zapewne podążą kolejne banki.
W 2021 r. stopy procentowe najprawdopodobniej pozostaną na obecnym poziomie i będą sprzyjać zakupom mieszkań zarówno dla siebie jak i jako inwestycje - oceniają analitycy. Kluczowe w 2021 r. będzie natomiast to, czy bezrobocie utrzyma się na niskim poziomie i czy rynek najmu wróci do normalnej działalności. Jeśli tak, to rynek nieruchomości czeka kolejny rok wzrostów cen.
Komentarze