Operat szacunkowy to dokument, który potrafi „ratować” transakcję, przyspieszyć kredyt albo rozstrzygnąć spór w sądzie. Problem w tym, że wiele osób myśli o nim jak o czymś bezterminowym: „raz zrobione, to mam na lata”. Tymczasem operat ma swoją aktualność, a czasem potrafi się „zestarzeć” szybciej, niż się wydaje.
Co oznacza „ważność” operatu i ile trwa według przepisów?
Z perspektywy przepisów operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez 12 miesięcy od daty sporządzenia – chyba że wcześniej wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników wpływających na wartość nieruchomości.
To ważne: liczy się data sporządzenia, a nie data „dostarczenia do banku” czy „złożenia w sądzie”.
Dlaczego operat może stracić aktualność szybciej niż po 12 miesiącach?
Nawet jeśli od sporządzenia operatu minęło np. 3–4 miesiące, bank albo druga strona sporu może go kwestionować, gdy pojawiły się istotne zmiany. Najczęściej chodzi o:
- zmiany stanu prawnego (np. nowe obciążenie w księdze wieczystej, spór o własność, służebność),
- zmiany stanu nieruchomości (zalanie, pożar, poważne uszkodzenia, ale też np. duży remont zmieniający standard),
- zmiany otoczenia i przeznaczenia (plan miejscowy, warunki zabudowy, inwestycje drogowe),
- mocne wahania rynku – gdy ceny w danej lokalizacji wyraźnie się przesuwają.
W praktyce to właśnie te „życiowe” okoliczności najczęściej sprawiają, że trzeba zamawiać nową wycenę, mimo że formalnie rok jeszcze nie minął.
Potwierdzenie aktualności: kiedy wystarczy klauzula, a kiedy potrzebny nowy operat?
Po upływie 12 miesięcy operat może być nadal wykorzystywany, ale wymaga potwierdzenia aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził (z klauzulą i analizą, że nie zaszły istotne zmiany).
Warto pamiętać, że instytucje patrzą na to pragmatycznie: jeśli rynek w danym mieście „odjechał” cenowo, potwierdzenie aktualności może nie wystarczyć i bezpieczniej jest zrobić nowy operat.
Jak banki podchodzą do „starego” operatu?
Tu pojawia się najczęstsze zaskoczenie: banki mogą wymagać świeższej wyceny niż przewiduje ustawa, np. przyjmując wewnętrzne limity wieku operatu.
Dlatego przy kredycie nie warto działać „na styk” – jeśli proces się przeciąga, bank może poprosić o aktualizację albo nowy dokument.
Kiedy zlecić nowy operat? Najczęstsze sytuacje
Sytuacja | Co zwykle ma sens? |
|---|---|
| Minęło 12 miesięcy od sporządzenia | potwierdzenie aktualności lub nowy operat |
| Zmienił się stan prawny (KW, obciążenia) | nowy operat |
| Remont generalny / istotna zmiana standardu | nowy operat |
| Szybka zmiana cen w okolicy | często nowy operat |
| Bank wymaga „świeższej” wyceny | nowy operat |
Dlaczego doświadczenie rzeczoznawcy ma znaczenie przy aktualności operatu?
W praktyce liczy się nie tylko termin, ale też jakość uzasadnienia i odporność operatu na dyskusję. W firmie rzeczoznawcymajatkowi.eu za stronę merytoryczną operatów i spójność analiz odpowiada Tomasz Szymański – główny rzeczoznawca majątkowy, który nadzoruje przygotowanie wycen tak, aby były możliwe do obrony również wtedy, gdy rynek zaczyna się dynamicznie zmieniać.
Na koniec: jak nie wpaść w problem „operat już nieważny”?
Jeśli operat ma być wykorzystany do kredytu, podziału majątku lub sprawy sądowej, najlepiej planować go możliwie blisko faktycznego terminu złożenia dokumentów. A gdy sprawa ma ciężar prawny i finansowy – Skorzystaj z profesjonalnej pomocy prawnika podczas kupna nieruchomości.
Komentarze