Historia nie raz jednak pokazała, że czasami sytuacja idzie w zupełnie nieoczekiwanym kierunku. Prezentujemy więc alternatywne scenariusze, w których z możliwe są dalsze silne wzrosty cen. Doprowadzą one do tego, że za 10 lat ceny będą aż o 80 proc. wyższe niż dziś. Druga opcja to zapaść na rynku, która w najbliższych latach obniży ceny mieszkań w niektórych miastach o kilkadziesiąt procent.
Scenariusz podstawowy
Mieszkania drożeją już od 6 lat. Ceny transakcyjne w dużych miastach są już jedną trzecią wyższe niż w 2013 r. - Rynek nieruchomości jest jednak cykliczny, co oznacza, że w którymś momencie sytuacja się odwróci i ceny zaczną spadać. Może wywołać to spowolnienie gospodarcze, wzrost stóp procentowych, zmiany demograficzne lub jeszcze inna przyczyna - wyjaśnia Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors.
Z danych firmy wynika, że obecnie metr kwadratowy mieszkania z drugiej ręki kosztuje w Lublinie 5371 zł (cena transakcyjna). Zakładając, że ceny będą rosły w obecnym tempie (6 proc. rocznie), to za 10 lat za metr mieszkania trzeba będzie zapłacić 9619 zł. Pewne jest jednak, że ceny nie będą rosły w nieskończoność. Główne pytanie brzmi: czy to już jest szczyt czy też ceny będą rosły jeszcze przez kilka lat?
Kryzys na rynku
W tej opcji ceny spadną o kilkadziesiąt procent. Największe zagrożenia dla rynku nieruchomości to wzrost stóp procentowych i drastyczne zmniejszenie się popytu. - Jeśli chodzi o stopy procentowe, to w ostatnich latach przyzwyczailiśmy się do tego, że są one bardzo niskie. W Europie Zachodniej obowiązują wręcz ujemne stopy procentowe, które powodują dziwne sytuacje, w których np. bank płaci odsetki osobie, która zaciągnęła kredyt - wyjaśnia Sadowski. Gdyby różnego rodzaju konflikty doprowadziły do znaczącego wzrostu inflacji, to mogłoby się okazać, że stopy procentowe będą musiały istotnie wzrosnąć. - To spowodowałoby drastyczny wzrost rat kredytowych i spadek dostępności kredytów hipotecznych. W rezultacie zyski z inwestycji w mieszkania na wynajem mogą okazać się niższe niż ze zwykłej lokaty bankowej.
W Polsce duży zagrożeniem dla rynku nieruchomości jest też demografia. - Obecnie mieszkania zaczynają kupować osoby urodzone w latach 90-tych. Wtedy rodziło się jednak znacznie mniej dzieci niż w latach 80-tych - przypomina Sadowski.
Mocne wzrosty
Prawdopodobny jest też zupełnie inny scenariusz, w którym obserwowane do tej pory podwyżki to dopiero początek. Stopy procentowe jeszcze przez wiele lat mogą pozostać na bardzo niskim poziomie. - Problemy demograficzne możemy częściowo zażegnać nadal przyciągając imigrantów. Aby to osiągnąć być może zaczniemy części z nich oferować prawo stałego pobytu czy obywatelstwo. Stopniowo będą się oni bogacić i będzie ich stać na wyniesienie się z wynajmowanych pokoi do własnych mieszkań - prognozuje Jarosław Sadowski. Dzięki temu popyt na mieszkania w dużych miastach utrzyma się na wysokim poziomie. Jeśli jednocześnie nadchodzące spowolnienie gospodarcze będzie łagodne, to w najbliższych latach nadal mogą rosnąć wynagrodzenia.
Goniąc zachód pod względem płac powinniśmy pamiętać, że jednocześnie gonimy ich pod względem poziomu cen.
- Gdyby przez najbliższe 10 lat pensje rosły średnio o 6 proc. rocznie, to w sumie po tym okresie byłyby o 79 proc. wyższe niż dziś. Wraz z nimi, w podobnym tempie, mogłyby rosnąć ceny mieszkań - ocenia Jarosław Sadowski. - W ostatnim czasie drożeją one nawet mocnej niż pensje. Może się więc okazać, że za 10 lat ceny mieszkań w dużych miastach będą o ponad 80 proc. wyższe niż dziś.
Komentarze