Kluczowa decyzja w sprawie Wrotkowa
Spór dotyczy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części Wrotkowa obejmującej tereny dawnych Lubelskich Zakładów Tytoniowych. Projekt planu przewiduje dla nieruchomości należącej do Hemplabu funkcję usługową, podczas gdy na sąsiednich działkach mają pozostać funkcje gospodarcze i produkcyjne.
Temat miał zostać rozstrzygnięty już w czerwcu. Po wystąpieniu pełnomocnika spółki EGEN podczas sesji Rady Miasta głosowanie nad planem zostało jednak odłożone. Kolejne podejście zaplanowano na 10 września.
To właśnie zapisy planu przesądzą, jak szeroki zakres działalności będzie mógł być prowadzony w dawnych halach tytoniowych i czy możliwa będzie realizacja pełnej koncepcji nazwanej przez inwestora „Nowe Tytonie”.
Od fabryki do nowej dzielnicy
Hemplab kupił nieruchomość po Lubelskich Zakładach Tytoniowych w 2022 roku. Według spółki już w momencie zakupu jej zamiarem była rewitalizacja terenów i stworzenie kompleksu inspirowanego podobnymi realizacjami w innych polskich miastach, m.in. łódzką Manufakturą, OFF Piotrkowską czy warszawskim Koneserem. Całość przedsięwzięcia inwestor wycenia na ponad 180 mln zł.
Jak przekonuje Krzysztof Michałowski, większościowy wspólnik Hemplabu, dotychczas na terenie dawnej fabryki zainwestowano blisko 40 mln zł pochodzących ze środków własnych i dotacji europejskich. Spółka podaje również, że rocznie płaci ok. 3 mln zł podatku od nieruchomości, a łączna kwota wpłacona z tego tytułu przekroczyła 10 mln zł.
Zmieniła się także skala prowadzonej tam działalności. Według danych przedstawionych przez Hemplab liczba najemców wzrosła z około 40 do 340 podmiotów. Mają one zatrudniać ponad 300 osób i generować łącznie około 230 mln zł rocznego obrotu. Kolejnych około 150 przedsiębiorców – według inwestora – jest zainteresowanych wynajęciem powierzchni, ale czeka na możliwość formalnej zmiany sposobu ich użytkowania.
Co ma powstać w Nowych Tytoniach
Kolejnym etapem ma być rewitalizacja pięciu budynków oraz przestrzeni pomiędzy nimi. Wartość tej części projektu inwestor szacuje na blisko 150 mln zł.
Koncepcja zakłada połączenie funkcji gastronomicznych, kulturalnych, edukacyjnych, rekreacyjnych i usługowych. Już teraz na terenie LZT działa strefa Tytonie ART, gdzie odbywają się koncerty, wystawy, warsztaty, konferencje, wydarzenia biznesowe oraz imprezy dla dzieci.
Michałowski przekonuje, że projekt został zaplanowany tak, aby nowe funkcje nie kolidowały z działalnością przedsiębiorstw znajdujących się po sąsiedzku. Wewnętrzne dziedzińce mają skupiać funkcje rekreacyjne i edukacyjne, ruch pieszy ma być oddzielony od transportu ciężarowego, a zieleń i odpowiednie strefowanie mają ograniczać hałas. Inwestor zapewnia również, że nie planuje stawiania na tym terenie dodatkowej, intensywnej zabudowy.
Michałowski podkreśla także, że spółka wycofała się z planów budowy budynków mieszkalnych. To właśnie możliwość pojawienia się funkcji mieszkaniowej była jednym z głównych punktów sporu z czterema firmami sprzeciwiającymi się części planowanych zmian.
Tak ma wyglądać jeden z lokali
Designes. Studio zdjęcie: Katarzyna Krupa
Cztery firmy przeciwko zmianom
Przeciwko części zapisów planu wystąpiły cztery spółki: EGEN, BASS, Eltem i Elpie. Ich przedstawiciele obawiają się, że dopuszczenie szerokiego katalogu usług na terenie po LZT może w przyszłości utrudnić działalność gospodarczą prowadzoną na sąsiednich nieruchomościach.
Protestujący wskazują m.in. na możliwość powstania w kompleksie takich obiektów jak przedszkole, dom seniora czy hotel. Ich zdaniem pojawienie się funkcji szczególnie wrażliwych na hałas lub uciążliwości przemysłowe może w przyszłości rodzić konflikty i doprowadzić do ograniczenia działalności istniejących przedsiębiorstw, a nawet konieczności jej przeniesienia.
Hemplab nie zgadza się z takim stanowiskiem. Michałowski argumentuje, że obecny projekt planu nie ogranicza sposobu użytkowania nieruchomości należących do protestujących firm, a zmiany dotyczą przede wszystkim terenu po dawnych zakładach tytoniowych.
– Z tej czwórki tylko dwie firmy graniczą z naszym terenem. Z trzecią mamy około metra wspólnej granicy, a czwarta w ogóle nie styka się z naszą nieruchomością – mówi Michałowski. – Nie mamy w planach ograniczania działalności przemysłowej żadnego z sąsiadów, bo sami na terenie Nowych Tytoni również prowadzimy działalność przemysłową. Jakakolwiek próba jej ograniczenia byłaby dla nas strzałem w kolano – dodaje.
Protest i kontrprotest
Konflikt wykroczył już poza spór dwóch sąsiadów. Cztery firmy skierowały do Rady Miasta wspólne stanowisko przeciwko proponowanym rozwiązaniom. W odpowiedzi kontrprotest podpisało 94 przedsiębiorców działających na terenie dawnych LZT.
Dyskusja powróciła podczas nadzwyczajnej sesji Rady Miasta 28 sierpnia. Ostatecznie radni będą musieli rozstrzygnąć, czy pozostawić projekt planu w obecnym kształcie, czy wprowadzić do niego ograniczenia postulowane przez część sąsiednich firm.
Michałowski przekonuje, że rozwój usług może przynieść korzyści również przedsiębiorcom działającym wokół dawnej fabryki. Jego zdaniem gastronomia, kultura i rekreacja zwiększą liczbę osób odwiedzających tę część Wrotkowa, a jednocześnie ożywią teren, który po zakończeniu pracy magazynów i firm pustoszeje.
Efekt współpracy LZT z miastem Lublin w ramach projektu "CreArt 2.0"
Fundusze norweskie w tle
Jednym z elementów planu są przestrzenie niekomercyjne. Inwestor liczy, że ich stworzenie mogłoby zostać wsparte z Funduszy Norweskich.
Według przedstawionej przez Hemplab koncepcji środki miałyby służyć rewitalizacji obiektów przeznaczonych na działalność społeczną i kulturalną: otwarte centra kultury, pracownie artystyczne, sale spotkań, przestrzenie edukacyjne, warsztatowe i wystawiennicze.
– Chcemy, aby część tej przestrzeni była dostępna dla mieszkańców i służyła kulturze, edukacji oraz integracji. To jeden z najważniejszych elementów całej koncepcji – podkreśla Krzysztof Michałowski.
Inwestor zaznacza jednocześnie, że możliwość ubiegania się o bezzwrotne środki zależy od niekomercyjnego charakteru tych części przedsięwzięcia.
Nowe Tytonie i Europejska Stolica Kultury
Teren dawnych zakładów pojawia się również w kontekście przygotowań Lublina do Europejskiej Stolicy Kultury 2029. Według Hemplabu tworzona tam dzielnica przemysłów kreatywnych została uwzględniona w oficjalnej aplikacji miasta, tzw. „Bid Booku”.
Już działająca strefa Tytonie ART jest wykorzystywana do organizacji wydarzeń kulturalnych, warsztatów i koncertów. Inwestor uważa, że po rewitalizacji kompleks mógłby stać się jednym z ważniejszych miejsc wydarzeń związanych z ESK 2029.
– Europejska Stolica Kultury nie może opierać się wyłącznie na samym tytule. Potrzebuje przestrzeni, w których wydarzenia rzeczywiście będą mogły się odbywać – argumentuje Michałowski.
Co Lublin może zyskać, a co stracić
Z perspektywy inwestora przyjęcie planu w obecnym kształcie otworzyłoby drogę do dalszej rewitalizacji zabytkowych hal, rozwijania funkcji usługowych i kulturalnych oraz przyciągania kolejnych przedsiębiorców.
Hemplab ostrzega natomiast, że znaczące ograniczenie funkcji usługowych może sprawić, że dalsze inwestowanie w kosztowne w utrzymaniu zabytkowe obiekty przestanie być ekonomicznie uzasadnione. Spółka nie wyklucza w takim przypadku zahamowania inwestycji, a w dalszej perspektywie nawet sprzedaży nieruchomości pod działalność logistyczną.
Odmiennie ryzyko oceniają protestujące firmy. Dla nich zagrożeniem jest właśnie zbyt szerokie otwarcie terenów LZT na nowe funkcje i możliwość późniejszego konfliktu między działalnością produkcyjną lub logistyczną a hotelami, placówkami edukacyjnymi czy miejscami przeznaczonymi dla dzieci.
Dlatego decyzja Rady Miasta nie sprowadza się jedynie do przyszłości kilku pofabrycznych budynków. Będzie również odpowiedzią na pytanie, jaki charakter w kolejnych latach ma mieć ta część Wrotkowa: czy pozostanie przede wszystkim strefą gospodarczo-magazynową, czy też obok działających przedsiębiorstw powstanie nowa przestrzeń usługowa, kulturalna i rekreacyjna.
Rozstrzygnięcie ma zapaść podczas sesji Rady Miasta zaplanowanej na 10 września.
Projekt: Designes.studio, zdjęcie: Wojciech Mietelski
Komentarze