Na pytanie o zarobek z apartamentu inwestycyjnego rzetelna odpowiedź nie brzmi "tyle procent rocznie". Wynik zależy od obłożenia, stawek za dobę i warunków umowy z operatorem. Pokazujemy, z czego składa się przychód, jakie koszty go pomniejszają i jak policzyć wynik dla konkretnego lokalu.
Skąd bierze się przychód
W modelu aparthotelu apartamentem zarządza operator, który wynajmuje go gościom na krótkie pobyty. Na przychód wpływają trzy zmienne. Pierwsza to ADR, czyli średnia stawka za dobę: zależy od standardu, sezonu i tego, jak operator zarządza cenami. Druga to obłożenie, czyli odsetek dni w roku, w których lokal jest wynajęty. Trzecia to podział przychodów, który określa umowa: część trafia do właściciela, część zostaje u operatora jako wynagrodzenie za obsługę.
Mnożąc stawkę, liczbę wynajętych dni i udział właściciela, dostaje się przychód brutto inwestora. To dopiero początek rachunku.
Schemat kalkulacji
Roczny przychód obiektu z najmu oznaczmy jako P. Tę wartość podaje operator na podstawie danych historycznych podobnych obiektów i to jej trzeba zażądać przed jakimkolwiek liczeniem. Kolejne kroki są takie:
- udział właściciela: P pomnożone przez udział z umowy,
- podatek dochodowy: ryczałt od przychodów z najmu (8,5% do 100 tys. zł, 12,5% powyżej tej kwoty) albo zasady ogólne z odliczeniem kosztów,
- koszty stałe właściciela: podatek od nieruchomości, fundusz remontowy, ubezpieczenie,
- stopa zwrotu: wynik netto podzielony przez zainwestowany kapitał.
Dla zobrazowania samej arytmetyki przyjmijmy założenie czysto rachunkowe, nie prognozę: P = 100 000 zł i udział właściciela 60%. Przychód właściciela to wtedy 60 000 zł, ryczałt 8,5% daje 5 100 zł podatku, a po jego odjęciu zostaje 54 900 zł. Od tej kwoty odejmuje się koszty stałe, a wynik dzieli przez kwotę wydaną na zakup lokalu. Każda z tych liczb zmienia się wraz z danymi operatora, dlatego prawdziwy rachunek można zrobić dopiero na nich.
Jakie koszty pomniejszają wynik
Poza wynagrodzeniem operatora po stronie właściciela zostają podatek od nieruchomości, wpłaty na fundusz remontowy, ubezpieczenie i rezerwa na wymianę wyposażenia. Pojedyncza pozycja bywa niewielka, ale razem wyraźnie obniżają wynik netto. Najczęstszy błąd polega na porównywaniu przychodu brutto jednej oferty z wynikiem netto innej.
Warto też ustalić, od czego liczona jest prowizja operatora: od przychodu brutto czy po odliczeniu kosztów platform rezerwacyjnych. Różnica potrafi zmienić końcowy rachunek bardziej niż kilka punktów procentowych w obłożeniu.
O co pytać operatora
Rzetelność kalkulacji zależy od jakości danych, więc pytania do operatora powinny być konkretne. Jakie było obłożenie podobnych obiektów w poprzednich sezonach? Jaka jest średnia stawka za dobę i jak zmienia się między sezonami? Jaki jest podział przychodów i od jakiej podstawy liczona jest prowizja? Jakie koszty ponosi właściciel poza nią? Operator, który realnie zarządza obiektami, powinien odpowiedzieć na to liczbami. Unikanie konkretów jest sygnałem ostrzegawczym, podobnie jak deklaracja jednej, pewnej stopy zwrotu bez podania założeń.
Jak to wygląda w Sky Resort
Inwestycja Sky Resort w Szczyrku obejmuje 104 apartamenty o metrażach od 23 do 46 m². Kalkulator na stronie pokazuje typy lokali o powierzchni 28,78, 37,34 i 42,44 m². Szczegóły modelu inwestycyjnego i udziału w przychodach opisano w ofercie, a to, jak działa aparthotel od strony operatora, rezerwacji i rozliczeń, wyjaśnia osobny materiał. Sky Resort nie podaje deklarowanej stopy zwrotu, bo zależy ona od danych konkretnego lokalu potwierdzanych przez operatora. Schemat powyżej służy do samodzielnej weryfikacji.
Komentarze