Ile zarobi właściciel mieszkania na wynajem? 10 razy więcej niż na lokacie bankowej

– Jeśli ktoś dziwi się, dlaczego nieruchomości budzą dziś aż tak duże zainteresowanie Polaków, powinien rzucić okiem na parę liczb. Z danych NBP wynika z nich, że w największych miastach używane mieszkania w ciągu roku zdrożały o 8,4 proc. Rok temu rentowność inwestycji w mieszkanie była szacowana na 5,2 proc. i to już po opodatkowaniu i uwzględnieniu okresowego bez najemców - wynika z danych Home Broker.

– To oznacza, że rok temu kupując mieszkanie na wynajem można było liczyć na to, że ponad 5 proc. jego wartości zainkasujemy w ciągu roku w postaci dochodu z wynajmu –wyjaśnia Bartosz Turek, analityk Open Finance.

W sumie daje to potencjalny zysk na poziomie aż 13,6 proc. w ciągu roku. Dlaczego potencjalny? Żeby faktycznie zarobić na wzroście wartości mieszkania trzeba byłoby je bowiem sprzedać. To wiąże się z kosztami, czasem wymaga zapłaty podatku od wzrostu wartości lokalu, a do tego trzeba pamiętać, że każdy lokal jest inny. Jeden w ciągu roku mógł zyskać w oczach potencjalnych nabywców bardziej, a inny mniej niż wynika ze średniej dla największych miast.

Lokaty kokosów nie dadzą

Wynik takiej inwestycji jest bez wątpienia imponujący - szczególnie jeśli zestawimy go z przeciętną ofertą depozytów bankowych. Jak bowiem wynika z danych NBP osoby, które rok temu zakładały roczne lokaty, decydowały się powierzyć swoje pieniądze za obietnicę oprocentowania na poziomie zaledwie 1,6 proc. Od tego trzeba jeszcze zapłacić podatek. Efekt to skromne 1,3 proc. zysku netto w skali roku. To ponad 10 razy mniej niż wcześniej wspomniany zysk z wynajmu i wzrostu wartości lokalu.

Nie taki wynajem idealny

Zanim jednak ktoś popędzi do biura sprzedaży dewelopera lub nerwowo zacznie szukać używanego mieszkania z przeznaczeniem na wynajem musi sobie uświadomić, że taka inwestycja to nie tylko zyski i korzyści. Wynajem wymaga od właściciela niemałego zaangażowania. Mieszkanie trzeba bowiem kupić, wykończyć, przygotować do wynajmu, wynająć, a potem monitorować rozliczenia i stan nieruchomości reagując przy tym na awarie, usterki, a tym bardziej sytuacje konfliktowe. – Trzeba też pamiętać, że nikt nie zagwarantuje, że ceny nieruchomości i czynsze wynajmu będą wciąż rosły – ostrzega Bartosz Turek. – Co prawda, historia pokazuje, że w dłuższym terminie mieszkania drożeją szybciej niż rośnie ogólny poziom cen, ale nie ma gwarancji, że identycznie będzie w przyszłości.

Zakup mieszkania to także inwestycja o dość wysokim progu wejścia. Chodzi o to, że nawet kupując mieszkanie z pomocą kredytu trzeba mieć w kieszeni sporo gotówki, aby pokryć wymagany przez banki wkład własny i opłacić wszystkie koszty transakcyjne. Może się okazać, że chcąc kupić mieszkanie warte 300 tys. zł trzeba dysponować kwotą 50-100 tysięcy złotych i to raczej przy założeniu jego delikatnego odświeżenia, a nie gruntownego remontu.

Do tego pamiętajmy, że w końcu Rada Polityki Pieniężnej zacznie podwyższać stopy procentowe. Jeśli więc ktoś na zakup lokalu zaciągnął kredyt hipoteczny, to musi się liczyć z tym, że jego rata wzrośnie. Kiedy zyski z wynajmu przekute zostaną w straty? Wszystko zależy od tego jaką rentowność wynajmu osiąga inwestor.

– Jeśli rocznie inkasuje „na czysto” 5 proc. wartości posiadanej nieruchomości, to z nawiązką pokrywa dzięki tym pieniądzom odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup – ocenia Bartosz Turek.

Dziś przeciętne oprocentowanie spłacanego złotowego kredytu hipotecznego opiewa bowiem na 4,3 proc. (dane NBP). Gdyby przyjąć, że inwestor finansuje długiem 80 proc. kosztów zakupu nieruchomości można oszacować, że do jego kieszeni trafia co roku ponad 1,6 proc. wartości mieszkania w formie czystego zysku po potrąceniu odsetek.