Zakup własnego M4 – czy to dobra pora? Spotkajmy się na Giełdzie Mieszkań

Ostatnie lata to był dobry czas dla deweloperów na inwestycje?

W 2022 i 2023 roku deweloperzy wstrzymali się z rozpoczęciem nowych inwestycji, pomimo posiadanych pozwoleń na budowę. Dlaczego? Ponieważ sytuacja była niepewna. Wybuch wojny w Ukrainie, wzrost inflacji i idący za nim wzrost kosztów wybudowania lokali, wzrost kosztów płac, paliw, ograniczenie liczby osób, które mogły uzyskać kredyt hipoteczny ze względu na gigantyczny wzrost stóp procentowych. To wszystko nie pozostało bez śladu.

Dziś jednak sytuacja wygląda inaczej, prawda?

Tak, od I kwartału 2023 roku widoczny był wzrost zainteresowania zakupem mieszkań, a oferta szczególnie małych mieszkań była ograniczona. Do tego doszły inne czynniki, takie jak na przykład program „Bezpieczny Kredyt 2%”. To wpłynęło na wzrost cen, ale też decyzję o rozpoczęciu wielu nowych inwestycji deweloperskich. Dziś w Lublinie mamy ich ponad 50. Nie jest to jednak dużo, patrząc na zapotrzebowanie klientów poszukujących mieszkań do zakupu. Potwierdza to poziom dostępności pozostałych do sprzedaży mieszkań w budowie, których według moich wyliczeń jest około 38% ze wszystkich budowanych aktualnie lokali. 

Według wstępnych danych, które opublikował niedawno Główny Urząd Statystyczny w okresie styczeń-luty 2024 roku w Polsce oddano do użytkowania 30 800 mieszkań, tj. 11,7% mniej niż w analogicznym okresie 2023 roku. Deweloperzy przekazali do eksploatacji 18 100 mieszkań – o 5,9% mniej niż przed rokiem, natomiast inwestorzy indywidualni 12 000 mieszkań, tj. o 20,0% mniej. Jeśli chodzi o rozpoczęcie budowy mieszkań przez deweloperów lub wydanie im pozwolenia na budowę, to w tym okresie odnotowano 42 – procentowy wzrost w stosunku do minionego roku.  

A co się działo z rynkiem najmu?

Od 2022 roku bardzo się rozwijał, bo przez napływ dużej liczby ludności z Ukrainy mieszkania pod wynajem rozchodziły się momentalnie. Ceny wzrosły o ponad 30%. Przez pewien czas w ogóle nie było mieszkań dostępnych na wynajem. Ale ceny nadal rosły, a do tego bardzo podrożały też koszty utrzymania mieszkań. W Lublinie cena ogrzewania w lipcu 2022 była na poziomie  około 50 zł za GJ, a dziś mamy prawie 120 złotych. To jest ponad 100% wzrostu samego kosztu ogrzewania mieszkań i podgrzewu wody. Wzrosły też koszty za dostawę wody i ścieków, wywóz nieczystości, prąd oraz koszty eksploatacji budynków. To wpłynęło na duże wzrosty czynszów. 

Dziś sytuacja na rynku najmu jest stabilna, a wręcz zauważamy zmniejszenie zainteresowania, bo wydłużył się statystyczny czas wynajęcia mieszkania. Ofert nie brakuje. 

W Polsce w I kwartale 2024 roku w niektórych miastach odnotowano nawet spadki cen najmu. 

Trudno było nabyć nowe mieszkanie w Lublinie?

Gdyby w lutym 2022 deweloperzy zaczęli budowę mieszkań, to mniej więcej od wakacji 2023 roku te mieszkania byłyby oddawane do użytku, a ponieważ tak się nie stało, to brakowało ich nie tylko w Lublinie, ale też w całej Polsce. To nie znaczy, że nic się nie budowało, a wiadomo, że rozpoczęte inwestycje cały czas trwały. Rynek ożywił się 2023 roku w marcu, kiedy pojawiły się informacje o planowanym przez rząd „Bezpiecznym kredycie 2%”. I wtedy wszystko to, co było dostępne, bardzo dobrze się sprzedawało i pojawił się wzrost cen. Inwestorzy w tym czasie również kupowali mieszkania, bo wiedzieli, że za chwilę będą sprzedawać je drożej, a nie będzie towaru. Kredyt 2% wszedł nam w momencie kiedy mieliśmy lukę, bo nastąpił spadek ofert na rynku pierwotnym, aż pod totalny wzrost zainteresowania zakupem nieruchomości. I nagle coś się zaczęło dziać. Dochodziło do takich historii jak licytacje mieszkań, przebijanie cen. Na rynku wtórnym w III i IV kwartale 2023 roku zapanowało szaleństwo, a ludzie kupowali mieszkania, niemalże nie oglądając ich.

Kredyt 2% dał więcej korzyści, czy przysporzył nowych problemów?

Na pewno ceny urosły w całej Polsce. Poza tym, z punktów widzenia beneficjentów tego programu, to była dobra okazja. Kredyt mogła uzyskać osoba do 45 roku życia, która nie miała mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. W przypadku małżeństwa lub rodziców którzy mają co najmniej jedno wspólne dziecko, warunek wieku spełnić musiało przynajmniej jedno z nich. Maksymalna wysokość kredytu, który mogła uzyskać jedna osoba, wynosił 500 000 zł. W przypadku małżeństwa lub rodziców z dzieckiem maksymalna kwota kredytu to 600 000 zł. Kredyt można było otrzymać na zakup mieszkania zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. W programie nie obowiązywał limit cen za 1 m2 mieszkania. Dopłata do rat kredytu mieszkaniowego to różnica między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących, a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%. Dopłata jest na 10 lat. Program miał ułatwić Polakom nabycie nieruchomości i niektórym faktycznie ułatwił, ale też spowodował gigantyczny wzrost cen w całej Polsce. Jeśli chodzi o kredyt 2%, to skorzystało z niego w sumie ok. 92 690 osób, które zaciągnęły 66 800 „Bezpiecznych kredytów 2%” o wartości 27,2 mld zł. Dodam jeszcze, że z najnowszego raportu NBP podsumowującego czwarty kwartał 2023 roku wynika, że  około 1/3 zakupów nowych mieszkań na 7 największych rynkach Polacy finansowali gotówką. Kredyty z dopłatą zatem dominowały.

Przyszedł jednak nowy rząd i pojawiły się kolejne pomysły dla osób zainteresowanych pożyczką.

Tak, pierwszy program się skończył. W poniedziałek 8 kwietnia w Rządowym Centrum Legislacji pojawił się projekt ustawy kredycie mieszkaniowym #naStart, nazywanym potocznie kredytem 0 procent. Ma on obowiązywać od II kwartału 2024 roku. Program skierowany jest do singli, małżeństw, a także par bez ślubu. By zakwalifikować się do programu, nie można jednak być właścicielem domu ani mieszkania na własność. 

Co do zasady, preferencyjne kredyty mają służyć na zakup pierwszego mieszkania, wyjątkiem są rodziny z trójką dzieci lub więcej, które będą mogły przeprowadzić się do kolejnego lokum. Z kolei dla singli obowiązywać ma limit wieku 35 lat.

Wysokość dopłaty do rat będzie uzależniona od posiadanej liczby dzieci. Gospodarstwa domowe, w skład których nie wchodzą dzieci, będą mogły zyskać kredyt hipoteczny #naStart z preferencyjną stopą procentową równą 1,5 %. Gospodarstwa domowe z jednym dzieckiem będą mogły liczyć na kredyt z oprocentowaniem 1 %, z dwójką dzieci – 0,5 %, zaś gospodarstwa domowe z co najmniej trójką dzieci – 0 %. 

By móc skorzystać z programu trzeba jednak spełnić określone kryterium dochodowe. Pod uwagę będą brane zarobki z ostatnich 6 miesięcy przed dniem złożenia wniosku. Limit dochodowy ustalono na następującym poziomie: 

• 10 tysięcy zł brutto w przypadku gospodarstwa 1-osobowego, 
• 18 tysięcy zł w przypadku gospodarstwa 2-osobowego, 
• 23 tysięcy zł w przypadku gospodarstwa 3-osobowego, 
• 28 tysięcy zł w przypadku gospodarstwa 4-osobowego, 
• 33 tysięcy zł w przypadku gospodarstwa z 5 lub więcej osób.

Przekroczenie limitu dochodowego nie oznacza jednak, że nie można wziąć udziału w programie. W takiej sytuacji dopłaty będą niższe. Dopłata nie będzie obejmować całej kwoty kredytu, tylko jego część. I tak w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego dopłata będzie liczona tylko do 200 000 zł kapitału, w przypadku dwuosobowego gospodarstwa – do 400 000 zł. Przy trójce osób w gospodarstwie będzie to 450 000 zł, przy czwórce – 500 0000 zł, zaś dla gospodarstwa 5-osobowego kapitał objęty dopłatą będzie wynosić 600 000 zł w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego limit ten określono na poziomie 40 m2 i zaproponowano jego podwyższenie o 20 m2 za każdego kolejnego członka gospodarstwa domowego. 

Przed nami dobry czas na zakup mieszkania? 

Jeśli ktoś chce kupić mieszkanie, a ze wstępnych założeń programu kredyt 0% może wynikać, że nie spełni tych kryteriów, to teraz ma dobry czas na zakup nieruchomości. Można jeszcze  znaleźć  pojedyncze oferty mieszkań u deweloperów, którzy rozpoczęli inwestycję wcześniej. Możemy wtedy liczyć na trochę niższe ceny. Można też znaleźć ciekawe oferty na rynku wtórnym. Ceny wzrosły, ale jeśli ktoś liczy na ich spadek, to jest w błędzie. Koszty gruntów wzrosły, koszty budowy wzrosły.  

Ceny na pewno są pokaźne, ale też bardzo zróżnicowane…

Tak, ma na to wpływ lokalizacja, wielkość budynku, standard budynku. Inne ceny są w centrum Lublina, a inne na dzielnicach  Czuby, Bronowice, Ponikwoda, Botanik, Felin czy Czechów. Trzeba się liczyć z tym, że gruntów pod zabudowę jest coraz mniej, a większość z tych  przeznaczonych w planie zagospodarowanie przestrzennego pod budownictwo wielorodzinne nie ma dostępu do kanalizacji sanitarnej, deszczowej i dróg. Co ciekawe, teraz zmienił się plan przy ulicy Choiny i powstaną tam nowe mieszkania. W centrum wolnych gruntów prawie nie ma. W Polsce nadal brakuje ponad 2 mln mieszkań.

Co jeszcze wpływa na wzrost cen? 

 Na wzrost cen wpływa wysoka cena spowodowana małą dostępnością gruntów pod zabudowę wielorodzinną. Od kwietnia miały też zmienić się warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie skutkujące wyższym kosztem inwestycji. Do tego wszystkiego dokłada się wzrost płacy minimalnej, wzrost cen paliw, inflacja i idący za tym wzrost kosztów wybudowania metra kwadratowego. Deweloper musi wybudować też drogę, przyłącza itp. Ceny mieszkań w Lublinie przekroczyły już 10 000 złotych za metr kwadratowy, a małych mieszkań nawet 15 000 w centrum miasta. Średnia cena na rynku wtórnym w Lublinie przekroczyła już 10 000 złotych za metr kwadratowy i myślę, że taniej nie będzie. Znamy też transakcje, gdzie ceny mieszkań na rynku wtórnym w Lublinie przekroczyły 20 000, ale tu mówię o centrum miasta i wysokim standardzie mieszkania i budynku. 

Może więc warto zainteresować się rynkiem wtórnym? 

To jest kwestia przekonań. Jedni wolą nowe mieszkanie, bo mają przestrzeń, którą sobie mogą zaaranżować tak, jak chcą. A inni wybierają rynek wtórny, ponieważ  zależy im na takiej, a nie innej lokalizacji i nie chcą zajmować się aranżacją oraz wykończeniem wnętrza.  Niektórych przeraża wykończenie łazienki, zmiana podłogi i inne poważniejsze remonty. Przy nieruchomościach  jest tak, że jeśli ktoś szuka mieszkania lub domu na rynku wtórnym, to bardzo ważne jest pierwsze wrażenie. Każdy, kto kupił taką nieruchomość raczej rozumie co mam na myśli. 

Czyli tak naprawdę to jest kolejny, trudny wybór.

Osobiście wybrałabym rynek pierwotny, dlatego, że wolę wejść do mieszkania, które jest czyste, nowe. Nie muszę go remontować, bo jak robię łazienkę, to tylko i wyłącznie układam płytki. Nie muszę ich skuwać, czyli koszt wykończenia jest mniejszy. Ale z drugiej strony czasami może być tak, że na rynku wtórnym jest fajna cena mieszkania i bardziej się opłaca kupić to mieszkanie na rynku wtórnym i nawet je wyremontować i zrobić sobie je pod siebie po swojemu. Starsze budownictwo też jest pięknie.  Osiedla  położone bliżej  centrum miasta, spójna architektura często pełna zieleni i przestrzeni. Z danych Eurostatu wynika, że udział rynku pierwotnego w ogólnej wartości sprzedanych w Polsce w 2022 roku nieruchomości wyniósł 51,8%, co oznacza, że ponad połowa Polaków wybrała rynek pierwotny. 

Ma pani na co dzień do czynienia z klientami. Kto jest najbardziej zainteresowany zakupem mieszkania? O jakiej grupie osób mówimy? 

Chyba o każdej, ale najwięcej z poszukujących, to młode małżeństwa. Są też klienci, którzy kupują mieszkania  pod wynajem. Zakup nieruchomości, to  jedna z najlepszych form inwestycji, ale też decyzja, którą trzeba dobrze przemyśleć. Mówimy w końcu o jednym z największych wydatków w życiu.