Ziemia rolna przestała drożeć. Transakcji o połowę mniej

476 proc. – aż o tyle wzrosła przeciętna wartość hektara w Polsce przez 12 lat, czyli od końca 2004 roku – wynika z obliczeń firmy Open Finance. Jeśli więc ktoś wtedy kupił „statystyczną” rolną działkę i sprzedał ją pod koniec ubiegłego roku, to zrealizowałby wysoki zysk. Analogiczny wynik wymagałby osiągania co roku przez 12 lat zysku na poziomie prawie 16 proc. rocznie.

– Lokaty czy obligacje nie pozwoliłyby na osiągnięcie takich wyników, a i na giełdzie byłyby one mało prawdopodobne – ocenia Bartosz Turek, analityk Open Finance. – Nawet złoto, którego ceny są obecnie niedaleko historycznych rekordów, dało w analogicznym okresie zarobić „jedynie” 250 proc.

Połowa transakcji to spekulacja?

Wyraźna zmiana trendu na rynku ziemi miała miejsce w 2016 roku. Zmienione zostały wtedy zasady obrotu gruntami. Od ostatniego dnia kwietnia ubiegłego roku nabywcami ziemi co do zasady mogą być jedynie rolnicy indywidualni (nie licząc transakcji w rodzinie, oraz takich gdzie nabywcami są skarb państwa, samorząd, park narodowy czy kościół).

– Przed nowym prawem postawiono wiele zadań. Najbardziej medialnym było zapobieżenie wykupowi ziemi przez cudzoziemców. Wiele mówiło się też o ukróceniu spekulacji gruntami – przypomina Turek.

Pierwszy z tych celów w myśl regulacji wspólnotowych, mógł być osiągnięty w bardzo ograniczonym zakresie. Inaczej jest z drugim z nich. Dane Ministerstwa Sprawiedliwości sugerują, że liczba zawieranych transakcji gruntami wyraźnie zmalała – nawet o połowę. Powodów tak drastycznego hamowania jest wiele.

– Po pierwsze rynek musiał przyzwyczaić się do nowych zasad obrotu. Spadek liczby transakcji jest też pokłosiem wzmożonego ruchu w ostatnim okresie obowiązywania swobodnego rynku – wyjaśnia Turek. – Po prostu w związku z tym, że bez dodatkowych obostrzeń można było kupić ziemię do końca kwietnia 2016 roku, wiele osób przyspieszyło swoje decyzje, aby załapać się na „stare zasady”. Potem rynek zamarł.

Zdaniem ekspertów, jedynie część spadku obrotów można utożsamiać z ograniczeniem zakupów spekulacyjnych.

Dobra ziemia tanieje

Efektem nowego prawa nie jest jedynie ograniczenie obrotu. Mniejszy popyt na ziemię spowodował, że ceny ziemi rolnej przestały rosnąć. W ostatnim kwartale 2016 roku za hektar trzeba było płacić 35,8 tys. zł. To zaledwie 1,5 proc. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Jest to najniższa dynamika wzrostu od 2005 roku, czyli od kiedy dzięki GUS dostępne są odpowiednie dane.

– Co niemniej ważne, to fakt, ze w ostatnim czasie tanieje dobra ziemia. Pamiętajmy, że to właśnie urodzajne grunty są atrakcyjne dla rolników – zwraca uwagę Turek. – W nowym porządku prawnym to oni mają uprzywilejowaną pozycję – tylko oni mogą kupić ziemię bez dodatkowych zgód i formalności. Rolnicy najprawdopodobniej wykorzystują tę przewagę w negocjacjach czego efektem jest taniejąca żyzna ziemia.

W przypadku ziemi średniej i słabej widoczne są skromne wzrosty cen. Wciąż brakuje danych, które pozwoliłyby wytłumaczyć ten rozdźwięk między glebą urodzajną i mniej urodzajną. Nie wykluczone jednak, że w przypadku parceli niskich klas na wzrost cen może wpływać fakt, że to słabsze ziemie były częściej kupowane w celu podzielenia ich na mniejsze działki i sprzedaży z zyskiem.

– Jeśli tylko działki te mają powierzchnię do 3000 metrów kwadratowych, to można je kupić bez dodatkowych zezwoleń i statusu rolnika indywidualnego – dodaje Turek. – Ponadto potencjalnie łatwiej jest uzyskać nierolnikowi specjalną zgodę na zakup niewielkiej działki. Jednym z warunków uzyskania takiej zgody przez sprzedającego jest bowiem udowodnienie, że działki nie chciał kupić żaden uprawniony podmiot.

Łatwiej udowodnić to w przypadku kilkudziesięcioarowej parceli, która z punktu widzenia prawdziwego rolnika jest mało atrakcyjna. Teoretycznie więc małe działki, które udaje się kupić nierolnikom, mogą zawyżać statystyki cen. Jest to jednak tylko hipoteza. Z drugiej strony faktem jest, że zawieranych transakcji jest teraz o połowę mniej. To oznacza, że wyniki publikowane przez GUS mogą być bardziej przypadkowe. Po prostu gdy transakcji jest mniej, pojedyncze umowy mają większy wpływ na kształtowanie się średnich.

Źródło: Open Finance