Kredyt hipoteczny, hipoteka, wkład własny – co warto o nich wiedzieć?

Podstawowe informacje o kredycie hipotecznym

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie celowe, które klienci zaciągają po to, aby kupić dom, mieszkanie albo działkę budowlaną. To kosztowna inwestycja, wobec czego pożyczki hipoteczne opiewają na wysokie kwoty, a ich spłata ma charakter długoterminowy.

Zazwyczaj proponowany przez banki okres kredytowania wynosi 25 lat. Jest to zgodne z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego. Warto jednak dodać, że KNF dopuszcza przedłużenie okresu spłaty kredytu do maksymalnie 35 lat, jeśli klient ubiega się o takie warunki (wówczas zdolność kredytową liczy się podobnie, gdyby okres kredytowania wynosił 25 lat).

Ponadto otrzymanie kredytu hipotecznego wiąże się z koniecznością wniesienia przez pożyczkobiorcę wkładu własnego. Jego wysokość jest zależna od kwoty, o jaką ubiega się konsument (tj. wartości kupowanej przez niego nieruchomości).

Zazwyczaj banki wymagają 20% wkładu własnego, a w niektórych sytuacjach dopuszcza się 10%. Warunkiem takich ustaleń jest wykupienie przez kredytobiorcę odpowiedniego ubezpieczenia (tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego).

Jak działa hipoteka?

Funkcjonowanie kredytu hipotecznego opiera się na ustanowieniu hipoteki, która zostaje wpisana do księgi wieczystej nabywanej przez pożyczkobiorcę nieruchomości. To czynność obowiązkowa i nieunikniona.

Wszystko po to, aby w przypadku niewypłacalności kredytobiorcy bank miał możliwość odzyskania pożyczonych mu środków finansowych. Ustanowienie hipoteki jest więc jednoznaczne z zabezpieczeniem ze strony wierzyciela.

Oczywiście hipoteka nie widnieje w księdze wieczystej nieruchomości na stałe. Wykreśla się ją w momencie, gdy dłużnik spłaci całość zobowiązania. Konieczne wydaje się wówczas złożenie odpowiedniego wniosku do sądu.

Za wykonanie tej czynności odpowiedzialny jest kredytobiorca, który wcześniej pobiera od banku tzw. list mazalny. Dokument ten stanowi zgodę wierzyciela na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Z kolei w sytuacji, gdy klient nie wywiązuje się z terminowej spłaty rat kredytu hipotecznego, musi liczyć się z poważnymi konsekwencjami. Ich charakter jest zależny od tego, jak długo pożyczkobiorca spóźnia się ze spłatą zobowiązania.

Rezultatem niewywiązywania się z ustaleń umowy kredytowej może być m.in. naliczanie odsetek karnych, windykacja, a w ostateczności skierowanie sprawy do sądu, rozwiązanie umowy oraz licytacja nieruchomości, która stanowiła dla banku zabezpieczenie. W ten sposób wierzyciel może odzyskać pożyczone środki i zminimalizować wynikające z zaistniałej sytuacji straty.

Jak wygląda wnioskowanie o kredyt hipoteczny?

Wnioskowanie o kredyt hipoteczny to pełen formalności proces, który zazwyczaj pochłania sporo czasu. Jest on o wiele bardziej złożony, niż ma to miejsce w przypadku innych zobowiązań opiewających na stosunkowo niskie kwoty, np. kredytu samochodowego czy gotówkowego.

Bank musi dokonać szczegółowej analizy zdolności kredytowej potencjalnego klienta, a osoba wnioskująca jest zobowiązana do dostarczenia szeregu dokumentów. Potrzebna okazuje się także wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, która pozwoli określić jej wartość rynkową.

Zanim potencjalny konsument zdecyduje się odbyć wstępną rozmowę z przedstawicielem jednego z banków, może skorzystać z kalkulatora rat kredytu hipotecznego. Narzędzie jest dostępne pod adresem internetowym www.bankier.pl/smart/narzedzia/kalkulator-kredytu-hipotecznego-raty-koszt.

Przy jego pomocy można obliczyć szacowany koszt pożyczki i wysokość comiesięcznej raty. Takie wstępne, orientacyjne wyliczenia wraz z rankingiem propozycji kredytów hipotecznych, który wyświetla się pod kalkulatorem, mogą być bardzo pomocne w wyłonieniu optymalnego rozwiązania.

Dopiero po wybraniu oferty, rozmowie z przedstawicielem banku, złożeniu odpowiedniego wniosku wraz z niezbędnymi dokumentami oraz dokonaniu przez wierzyciela analizy zdolności kredytowej potencjalnego klienta instytucja może wydać decyzję o akceptacji lub odrzuceniu wniosku.

Jeśli decyzja jest pozytywna, pożyczkobiorca i wierzyciel podpisują umowę kredytową. Finalnie klient otrzymuje od banku przyznane mu w ramach świadczenia środki, a dług powiększony o koszty kredytu spłaca zgodnie z ustalonym w umowie harmonogramem.

Na czym polega ocena zdolności kredytowej?

Ocena zdolności kredytowej osoby wnioskującej o kredyt pozwala bankowi oszacować, czy potencjalny kredytobiorca będzie w stanie terminowo wywiązywać się ze spłaty rat. Instytucje finansowe dokonują jej więc po to, aby uniknąć strat, które mogą wiązać się z ewentualną niewypłacalnością klienta.

W przypadku zobowiązania mieszkaniowego analiza zdolności kredytowej jest przeprowadzana w sposób szczególnie dokładny i skrupulatny – w końcu bank decyduje się pożyczyć klientowi wysoką kwotę, co wiąże się z wysokim ryzykiem. Co bierze pod uwagę podczas tego procesu?

Znaczącym aspektem są oczywiście zarobki osoby wnioskującej. Instytucja sprawdza, czy konsument będzie w stanie spłacać raty kredytów przy użyciu generowanych zarobków. Kluczowe, aby były one wystarczająco wysokie, regularne oraz stabilne.

Znaczenie ma także forma zatrudnienia, a więc umowa, jaka wiąże potencjalnego klienta banku z jego pracodawcą. Pod tym względem najlepiej wypadają wnioskujący, którzy wykonują obowiązki zawodowe na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony i pracują już w danej firmie przez dłuższy okres.

Bardzo ważna jest również kwestia historii kredytowej wnioskującego. Korzystając z indywidualnego raportu potencjalnego klienta np. w BIK-u, bank może sprawdzić, czy terminowo wywiązywał się on ze spłaty swoich zobowiązań w przeszłości oraz jak obecnie radzi sobie z regulowaniem rat (jeśli aktualnie jakieś spłaca).

Podczas oceny zdolności kredytowej znaczenie mogą mieć również inne kwestie takie jak m.in. wiek czy stan cywilny danej osoby.