Lubelskie. W oczekiwaniu na nowe mieszkanie i korzystne kredytowanie

Rok 2022 na długo pozostanie w pamięci prezesów firm deweloperskich, ale nie będą tego czasu wspominali miło. To był rok zawirowań i niepewności. To był rok rosnącej inflacji i podnoszenia przez Radę Polityki Pieniężnej stóp procentowych, co miało istotny wpływa na dostępność kredytów hipotecznych. To był rok, w którym Rosja zaatakowała niepodległą Ukrainę, a to wywołało globalne tornado gospodarcze. Między innymi przez wojnę ceny paliw w Polsce poszły do góry. Tak stało się też z niektórymi materiałami budowlanymi.

Gdy te wszystkie czynniki nałożyć na siebie, to otrzymujemy dziwny obraz rynku, na którym budowa nowych mieszkań kosztuje więcej. Dlatego muszą być droższe, a klienci niekoniecznie mają wystarczającą zdolność kredytową.

Dobrze już było

Efekt? Po latach mieszkaniowego boomu, kiedy każdy lokal dało się sprzedać szybko i po zadowalającej dewelopera cenie, przyszedł szok. W 2022 roku ceny mieszkań nadal rosły i tylko w trzecim kwartale 2022 r. były one o 24 procent wyższe rok do roku. Ceny materiałów budowlanych zaczęły się stabilizować dopiero pod koniec roku. Ale i to na razie nie sprawiło, że szefowie firm deweloperskich mogą mówić o zadowoleniu.

– To trudny okres dla rynku, ale jeżeli można powiedzieć coś pocieszającego, to zmierza to w stronę stabilizacji – ocenia jeden z lubelskich notariuszy, który przyznaje, że jeszcze niedawno sporządzał jedną za drugą umowę sprzedaży mieszkania. Teraz jest ich znacznie mniej. – Nie mogę jeszcze powiedzieć, że sytuacja jest w jakiś sposób unormowana, ale nie mam już przypadków jak z 2022 roku, kiedy wszystko było przygotowane do podpisania umowy, a klienci nagle rezygnowali – wspomina.

Wygląda na to, że klienci szukający mieszkania czekają na unormowanie się sytuacji i na spadek cen. Czy to możliwe? Analitycy PKO BP właśnie przedstawili raport, zgodnie z którym ceny transakcyjne w tym roku są niższe niż w takim samym czasie 2022 roku. To efekt malejących dochodów Polaków, którzy nadal mają problemy z otrzymaniem kredytu. Na te dane można nałożyć kolejne.

ZŁOTA SETKA 2022 - POBIERZ PEŁNY RANKING NAJLEPSZYCH FIRM LUBELSZCZYZNY

– Pierwszy kwartał roku przyniósł poprawę wyników pod względem liczby sprzedanych mieszkań. Łącznie na sześciu głównych rynkach sprzedano 34 proc. więcej niż w poprzednim kwartale – zauważają pracownicy firmy JLL i tłumaczą, że jednak mieszkań powstaje nadal mniej. Tak mało jak w dwóch ostatnich kwartałach 2022.

Dane z okresu styczeń-marzec 2023 wynoszą około 6,8 tys. lokali. – Natomiast zdecydowanej poprawie uległa relacja popytu i podaży. Rynek sześciu miast jest bliski równowagi – oceniają eksperci.

Zgodnie z najnowszym raportem firmy Expander za małe mieszkanie w Lublinie trzeba zapłacić średnio 9,7 tys. zł za metr kwadratowy. W przypadku średniego, to stawka 8,7 tys. zł, a największe kosztują 8 tys. zł za metr.

– Najnowsze dane GUS pokazują, że poprawa nastrojów przekłada się na odbicie w rozpoczynanych budowach. W ostatnich miesią- cach mieliśmy do czynienia z około 10 tysiącami rozpoczynanych budów miesięcznie. W marcu liczba ta nagle podskoczyła do 18,3 tys., co oznacza wzrost w porównaniu do lutego aż o 69 procent. W przypadku deweloperów ten wzrost wynosi 67 proc., a w zakresie budów indywidualnych jest jeszcze większy (+81 proc.) – czytamy w raporcie.

Ożywienie widać także w bankach. Tylko w w marcu udzielono kredytów hipotecznych na kwotę 3,5 mld zł. To najlepszy wynik od 9 miesięcy. W porównaniu z lutym to wzrost aż o 57 procent.

– Wciąż było to jednak o 43 procent mniej niż przed rokiem – przyznają eksperci.

Wielkie czekanie

Skąd to całe poruszenie? Analitycy rynku podejrzewają, że zarówno deweloperzy jak i klienci liczą na wejście w życie rządowego programu "Bezpieczny kredyt 2 procent”. Projekt stosownej ustawy już przeszedł przez Senat i teraz, po poprawkach, wraca do Sejmu. Plan jest tak i, że już od lipca mają działać przepisy ułatwiające Polakom kupno pierwszego mieszkania. Program składa się z dwóch części. Pierwsza to specjalne konto mieszkaniowe z premią od państwa. Druga to kredyt ze stałą stopą oprocentowania 2 procent. Taki kredyt będzie mogła otrzymać osoba do 45. roku życia, która nie ma i nie miała mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. W przypadku małżeństwa lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka, wystarczy, że jeden z rodziców spełni warunek wieku. Kwota kredytu nie będzie mogła przekroczyć 500 tys. zł albo – jeśli kredytobiorca prowadzi gospo- darstwo domowe wspólnie z małżonkiem lub ma co najmniej jedno dziecko – 600 tys. zł.

Wkład własny nie będzie mógł być wyższy niż 200 tys. zł. Dopłata do rat kredytu mieszkaniowego będzie przysługiwać przez 10 lat i będzie stanowić różnicę między stałą stopą (ustaloną w oparciu o średnie, pomniejszone o marżę, oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących), a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2 procent. I to właśnie sprawia, że deweloperzy przyśpieszają z inwestycjami, a klienci już idą do banków.

Jarosław Jędrzyński z portalu Rynekpierwotny.pl mówi wprost: – Perspektywa uruchomienia w połowie roku programu „Bezpieczny kredyt 2 procent" w połączeniu z pierwszymi sygnałami odwilży na rynku hipotek, zaczyna działać mobilizująco na popyt mieszkaniowy, na razie w pierwszym rzędzie ten inwestycyjny, bez udziału finansowania bankowego.

ZŁOTA SETKA 2022 - POBIERZ PEŁNY RANKING NAJLEPSZYCH FIRM LUBELSZCZYZNY

Duże pieniądze

Ile można będzie skorzystać po wejściu programu w życie? Całkiem sporo. Expander już policzył, że w niektórych przypadkach będzie można otrzymać nawet 100 tys. zł więcej kredytu niż bez rządowej pomocy. Są już nawet wyliczenia, że jeżeli ktoś zaciągnie kredyt na 400 tys. zł na 25 lat, to z dopłat otrzyma aż 137 tys. złotych.

Im wyższe zobowiązanie wobec banku, tym korzyść finansowa większa. Ministerstwo Rozwoju i Technologii w swoich symulacjach wskazuje, że w przypadku małżeństwa z jednym dzieckiem, które zaciągnie kredyt w wysokości 550 tys. zł na okres 30 lat, różnica dla pierwszej raty to prawie 2,6 tys. zł. Rata bez dopłaty wyniesie ok. 5,4 tys. zł, a z dopłatą ok. 2,8 tys. zł. Z kolei dla singla, który weźmie 300 tys. zł kredytu hipotecznego na 25 lat, pierwsza rata po dopłacie wyniesie ok. 1710 zł, a bez niej – 3115 zł.

Ceny w górę?

Jest jeszcze pytanie o to, jak w takiej sytuacji zachowają się budujący mieszkania? Czy podniosą ceny?

– Zakładam, że "Bezpieczny Kredyt 2 procent" wystartuje planowo od lipca, bo nie widzimy ryzyk, które miałyby go opóźnić. Banki już się do niego przygotowują – powiedział Interii Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii podczas Europejskiego Kongresu Gospodarczego w Katowicach.

A jak będzie z cenami? Może skończyć się tak jak wprzypadku programu „Mieszkanie dla Młodych”. Tam, aby otrzymać dopłaty, obowiązywały limity cenowe. I dlatego deweloperzy tak podnieśli ceny za metr kwadratowy, aby dotknęły one górnej granicy. Stąd realne obawy, że przez „Bezpieczny kredyt 2 procent” małe, 40-metrowe mieszkanie może wkrótce kosztować 500 tys. zł, bo to maksymalny kredyt, o jaki będzie mógł się ubiegać singiel.

To, że mieszkania lada miesiąc zaczną drożeć, przewiduje Bank Pekao. – Zakła damy, że w II półroczu 2023 r., a najpóźniej I półroczu 2024 r. spadkowy trend zmian cen mkw. ulegnie pod wpływem stopniowo poprawiającej się sytuacji popytowej ponownemu odwróceniu – podaje w swojej analizie. Jednak zdania są podzielone. Kierownik zespołu analiz nieruchomości w PKO BP Wojciech Matysiak ocena, że rządowa pomoc nie wpłynie na ceny. Ważniejsze są w tym przypadku stopy procentowe.