Gdzie najtaniej kupić mieszkanie: w Lublinie, Świdniku, a może Jastkowie? Ceny z rynku

Portal nieruchomosci-online.pl wziął pod lupę blisko 200 gmin w 16 aglomeracjach. Analiza lokalnych rynków potwierdziła, że w przypadku mieszkań rozdźwięk cenowy między miastami wojewódzkimi a gminami ościennymi bywa znaczny. Z jednej strony mamy aglomeracje, w których średnia cena metra kwadratowego mieszkania w centralnym mieście jest wyższa o 20-40 proc. niż w pobliskich gminach. Taka sytuacja występuje m.in. w:

• aglomeracji szczecińskiej (Szczecin – 8,3 tys. zł/mkw.),
• łódzkiej (Łódź – 7,2 tys. zł/mkw.),
• wrocławskiej (Wrocław – 10,4 tys. zł/mkw.).

W samym Lublinie średnia cena mkw. mieszkania wynosi 8334 zł, a w sąsiednim Świdniku ceny są o 2 tys. zł za metr niższe.

Wszystkie wymienione lokalizacje przebija jednak aglomeracja warszawska, ponieważ mieszkania w stolicy bywają droższe od tych w podmiejskich gminach nawet o 60-80 proc. W Ożarowie Mazowieckim, Legionowie, Łomiankach czy Otwocku średnia cena mkw. mieści się w przedziale 8-8,6 tys. zł, a w Warszawie jest to 13,8 tys. zł.

– Znacznie tańsze mieszkania w gminach ościennych mogą kusić, ale odpowiedź na pytanie, czy warto w nie inwestować, zawsze jest indywidualna – mówi Alicja Palińska z działu analiz nieruchomosci-online.pl. – Bez wątpienia jest to szansa dla osób, które chcą zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe, ale nie stać ich na większe mieszkanie w mieście głównie z powodu ograniczeń kredytowych.

Badanie potwierdza też, że w niektórych aglomeracjach rynek mieszkaniowy wciąż jest bardzo scentralizowany. Dotyczy to szczególnie województw słabiej rozwiniętych gospodarczo. Znalezienie tam atrakcyjnego mieszkania pod miastem jest niełatwe.

– Nie wszędzie okoliczny rynek jest konkurencyjny dla dużego miasta, jeśli mowa o dostępności ofert sprzedaży. Dane dotyczące małej liczby ogłoszeń publikowanych w naszym portalu wskazują, że problem ten dotyczy m.in. aglomeracji kieleckiej, lubelskiej, opolskiej i olsztyńskiej. Tam, w gminach ościennych, podaż z rynku wtórnego jest szczególnie niska, co utrudnia znalezienie tańszego mieszkania poza miastem wojewódzkim – dodaje Alicja Palińska.

Takich problemów nie mają za to największe stolice województw, gdzie rynki mieszkaniowe rosną, a wraz z nimi okoliczne rynki lokalne. Niestety, wzrosty dotyczą także cen, szczególnie w najatrakcyjniejszych dzielnicach miast. W tym przypadku alternatywę cenową stanowią jednak dobrze skomunikowane gminy ościenne.

– Ceny z lat 2019-2021 wciąż są niedostępne dla osób z mniejszymi dochodami lub dla rodzin wielodzietnych wymagających większych mieszkań zastępowanych obecnie małymi domami na obrzeżach miast. Aktualna sytuacja zdecydowanie pogłębi następującą od lat suburbanizację, polegającą na częściowym wyludnieniu się centrum miast i rozwoju strefy podmiejskiej. Miasta-sypialnie z dobrą infrastrukturą, szkołami, przedszkolami i komunikacją publiczną zaczną mocniej dominować – komentuje Iwona Wieczorek z agencji RE/MAX Capital Warszawa Nieruchomości.

Obserwacja segmentu domów wolnostojących z rynku wtórnego przynosi dwa istotne wnioski. Po pierwsze – w odróżnieniu od rynku mieszkań, można spotkać znacznie więcej lokalizacji, w których średnie ceny ofertowe w ujęciu rok do roku spadły.

Po drugie – ceny domów spadają praktycznie wyłącznie w „sypialniach”. Jedynym miastem wojewódzkim, w którym średnia cena ofertowa mkw. obniżyła się, jest Kraków (-4 proc.). We wszystkich pozostałych stolicach województw domy drożały. W Lublinie zanotowano wzrost z 4386 do 5338 zł za mkw. – Ceny domów w Warszawie czy Poznaniu utrzymują się z kolei na poziomie znacznie odbiegającym od cen w innych ośrodkach i tu nie można oczekiwać aż tak dużych zmian procentowych (tam wzrost wyniósł kolejno 12 i 7 proc.) – dodaje Iwona Wieczorek z RE/MAX Capital Warszawa Nieruchomości.

Wyraźnie widać też, że w przypadku domów, różnica cenowa pomiędzy miastem a gminami jest mniejsza niż w przypadku mieszkań. Mało tego, w takich aglomeracjach jak białostocka, kielecka czy olsztyńska, średnia cena ofertowa mkw. domu była w maju wręcz na zbliżonym poziomie.

Metr działki za mniej niż 200 zł?

W raporcie „Krajobraz lokalnych rynków nieruchomości” analizowano działki budowlane o powierzchni od 800 do 2500 mkw. Okazało się, że grunty są tą kategorią nieruchomości, która zanotowała największy wzrost cen w aglomeracjach. Gdyby wyliczyć średnią ze wszystkich 16 aglomeracji (a więc z około 200 gmin i miast), wzrost ceny ofertowej mkw. gruntu wyniósł rok do roku 24 proc. Przy mieszkaniach było to 17 proc., a przy domach 19 proc. Należy jednak pamiętać, że jest to tylko uśredniony wzrost cen. Kiedy przyjrzymy się bliżej aglomeracjom, można zauważyć przypadki spadków stawek lub stabilizacji. Co warte podkreślenia, dotyczy to też niektórych miast wojewódzkich. Porównując maj 2022 r. do maja 2021 r., średnia cena ofertowa metra parceli lekko obniżyła się np. w Białymstoku (5 proc. do 362 zł), Gdańsku (4 proc. do 475 zł) czy Łodzi (5 proc. do 288 zł). Średnia stawka za metr ustabilizowała się z kolei w Warszawie (1 proc. do 692 zł) i w Poznaniu, ponieważ tam wzrost też był nieznaczny (4 proc. do 499 zł).

W Lublinie zanotowano dość istotny wzrost cen z 337 zł do 413 zł. Jeśli chodzi o różnicę cen działek w relacji stolica regionu gminy ościenne, jest ona znacznie większa niż w segmentach mieszkań i domów. Parcele w miastach bardzo często są droższe o ponad 100 proc. od tych położonych kilka, kilkanaście kilometrów dalej. I jest to domena nie tylko Warszawy. Przykładami takich aglomeracji mogą być też chociażby Kraków i Białystok. Średnia cena ofertowa mkw. działki wynosi tam kolejno 438 zł i 362 zł, a w wielu gminach ościennych poszukujących kuszą oferty poniżej 200 zł.

Co z tą suburbanizacją?

Na początku XX wieku mówiono o modzie na wyprowadzanie się pod miasto. Ona co jakiś czas się pojawia, ale dziś przybiera inny wymiar. Jest odpowiedzią na w gruncie rzeczy trudne pytanie: o czym marzą ludzie? Każde pokolenie zostawia po sobie inny rodzaj postrzegania świata, który istotnie wpływa na rozwój miast. Obecne najstarsze pokolenie hołduje przekonaniu, że starych drzew się nie przesadza. To oni liczyli jeszcze na wielopokoleniowe domy i opiekę ze strony dzieci w miejscu zamieszkania. Kolejne pokolenie, 60+, jest przejściowe. Te osoby często podążają za dziećmi, decydując się na przeprowadzkę do miast. Starają się dopasować do czasów, w jakich przyjdzie im spędzać starość. Pokolenia młodsze będą traktowały odległości w sposób wirtualny. Postępująca mobilność nie pozwoli im w wieku emerytalnym na zachowanie bliskiej odległości zamieszkania ze swoimi dziećmi. Nastąpi przełom w rozwoju rynku nieruchomości senioralnych, który spowoduje poluzowanie tej mentalnej więzi.

Procesy migracyjne będą zachowane, ale uporządkuje się ich kierunek w stronę miejsc przyjaznych dla osób starszych. I to wcale nie musi być miasto. Ponadto, na początku XXI w. dość powszechnym zjawiskiem były migracje na przedmieścia, związane często z budową wielkiego domu, który był wyznacznikiem statusu. Dziś wartości znacząco się zmieniły i wyznacznikiem powodzenia przestaje być powierzchnia, a staje się nim jakość zamieszkiwania. Może być nią lokalizacja, standard, świetnie zaprojektowane osiedle dopasowane do naszego stylu życia.

Brak atrakcyjnych cenowo mieszkań (ceny rosną znacznie szybciej niż wynagrodzenia) oraz rosnące koszty życia w dużych miastach sprawiają, że gospodarstwa domowe w wieku produkcyjnym wyprowadzają się na obrzeża w poszukiwaniu tańszych mieszkań. Badania nad jakością życia i satysfakcją mieszkaniową potwierdzają też, że część mieszkańców, wyprowadzając się z miasta, poszukuje po prostu lepszego miejsca w kontekście dostępu do terenów zielonych. A więc takiego, które da ucieczkę od miejskiego zgiełku.

Ostatnie badanie przeprowadzone w sześciu gminach wiejskich bezpośrednio okalających Łódź dowodzi jednak, że proces suburbanizacji postępuje zwłaszcza w tych gminach, które są dobrze skomunikowane z miastem. Niestety, suburbanizacja w Polsce przebiega w sposób niekontrolowany. Chaos przestrzenny, rozproszenie zabudowy, niedostateczny rozwój infrastruktury technicznej, społecznej i drogowej sprawiają, że mieszkańcy przedmieść ponoszą wysokie koszty dojazdu oraz utraconego czasu. Niekontrolowany proces suburbanizacji przyczynia się także do degradacji środowiska na skutek niszczenia terenów zielonych czy powstawania większej ilości zanieczyszczeń.