Lublin. Jest nowa wizja przyszłości terenów po fabryce wind

To kolejna odsłona dyskusji o przyszłości terenów po Lubelskiej Wytwórni Dźwigów Osobowych „Lift Service”, która przeprowadziła się z Węglina na Felin. Pofabryczne zabudowania wyburzono, a na pustej działce jeden z deweloperów chce stawiać bloki mieszkalne.

Na budowę mieszkań nie pozwala jednak obowiązujący plan zagospodarowania, który przeznacza to miejsce głównie pod produkcję i magazyny. To dlatego inwestor poprosił miasto o zmianę planu na taki, który dopuści budowę bloków.

Sąsiedzi mówili „nie”

Miejscy planiści już w 2019 r. stworzyli projekt nowego planu, ale oprotestowali go mieszkańcy os. Świt, sąsiadującego z pofabryczną działką. Protestujący obawiają się, że mieszkańcy nowych bloków będą zastawać samochodami ich uliczki, a ul. Roztocze zakorkuje się na amen, gdy w okolicy przybędzie pojazdów.

Te same obawy wzbudził też drugi projekt, ogłoszony przez Ratusz rok temu. Mieszkańcy os. Świt i ich sprzymierzeńcy zgłosili do niego 1200 uwag.

Urząd opracował więc kolejną, trzecią wersję projektu. Ogłoszono ją w piątek.

Co zmienili planiści

Nowy projekt różni się od poprzedniego przede wszystkim dozwoloną wysokością budynków. Zachowany zostaje przy tym podział na trzy strefy.

W pierwszej strefie (od strony narożnika ul. Orkana i Roztocze) budynki nie będą mogły mieć więcej niż 17 m wysokości. Poprzednio była mowa o 25 metrach.

W drugiej strefie (pas ziemi w głębi terenu) dozwolona wysokość zabudowy została ograniczona względem poprzedniego projektu z 18 do 15 m.

Nie zmienia się za to dozwolona wysokość budynków w trzeciej strefie, czyli na pasie ziemi ciągnącym się wzdłuż posesji z domami jednorodzinnymi przy Urzędowskiej. To wciąż 12 m.

Względem poprzedniego projektu nie zmieniają się granice stref wysokościowych. Najbardziej rozległą pozostaje ta z najwyższymi blokami.

Nowa wersja projektu przewiduje też wyznaczenie dodatkowego wjazdu na nowe osiedle, bezpośrednio z ul. Roztocze, naprzeciw ul. Mazowieckiej. Wcześniej nie mówiono o tym wprost.

Zmiany parkingowe

Inaczej niż poprzednio określono wymagania co do minimalnej liczby miejsc postojowych, które inwestor będzie musiał zapewnić nowej zabudowie.

– Zastosowany został wskaźnik 1,3 miejsca parkingowego na 1 mieszkanie – informuje Urząd Miasta, co w przypadku większych lokali (ponad 70 mkw.) oznacza złagodzenie proponowanych dotąd wymagań, a w przypadku mniejszych jest ich zaostrzeniem.

Przypomnijmy: poprzednio proponowano przelicznik 1 miejsce parkingowe na 1 mieszkanie dla mieszkań małych (do 50 mkw.), dla średnich (do 70 mkw.) przewidziano 1,2 miejsca na lokal, zaś dla dużych (ponad 70 mkw.) wymogiem miało być 1,5 miejsca.

W nowym projekcie jest jeszcze jedna istotna zmiana. – Nakazana została realizacja dodatkowych 30 ogólnodostępnych, naziemnych miejsc parkingowych, oprócz tych wynikających z bilansu projektowanej na terenie zabudowy – informuje Urząd Miasta.

Akademiki? Tak, ale…

Ratuszowi planiści nie przesądzają, że na pofabrycznym terenie muszą powstać bloki mieszkalne. Od początku chcą tutaj dopuścić zarówno zabudowę wielorodzinną, jak też usługową. Proporcje między usługami i mieszkaniami swobodnie miałby sobie sam określać deweloper. Równie dobrze mogłyby tu więc stanąć biurowce, przedszkole, sklepy lub hotel. A także dom studencki.

To właśnie budowa akademików stała się dla deweloperów dobrym sposobem na skorzystanie z łagodniejszych wymogów dotyczących liczby miejsc parkingowych. Stawiają obiekt, który formalnie jest akademikiem, ale sprzedają znajdujące się w nim lokale, które rozkładem pomieszczeń niczym nie różnią się od mieszkań.

Zazwyczaj miasto wychodzi z założenia, że wystarczające będzie zapewnienie jednego miejsca parkingowego na każde trzy pokoje w „domu studenckim”, co jest wymogiem łagodniejszym od stosowanego dla „zwykłych”. Taki przelicznik jest wpisywany do uchwalanych ostatnio planów zagospodarowania.

Nie inaczej miało być w przypadku ul. Roztocze. W poprzednim projekcie planu zagospodarowania zastosowany był właśnie taki wskaźnik. W nowej wersji całkowicie znika punkt określający minimalną liczbę miejsc parkingowych dla akademika. W tej sytuacji zastosowanie będzie mieć przelicznik „w przypadkach nieokreślonych wyżej” czyli nie mniej niż 1 miejsce parkingowe na 50 mkw. powierzchni użytkowej. Teoretycznie inwestor mógłby więc skorzystać nazywając małe mieszkanie (do 50 mkw.) „akademikiem” i oszczędzając w ten sposób 0,3 miejsca parkingowego.

Warto przy okazji przypomnieć, że w pierwszej, skreślonej dawno wersji projektu planu zagospodarowania (tej z 2019 r.) planiści uznali za wystarczające dla akademika zapewnienie „0,9 miejsca parkingowego na 10 pokoi”. Wtedy można byłoby zbudować 50 dwupokojowych mieszkań, nazwać je „akademikiem” i zapewnić im łącznie 9 miejsc parkingowych. Przy ul. Roztocze do tego nie dojdzie, ale w Lublinie można znaleźć miejsca (np. przy Wojciechowskiej, czy też Nałęczowskiej) w których obowiązuje plan z takim właśnie przelicznikiem.

Czy to dobre pomysły?

Od teraz do 18 maja wszyscy zainteresowani (nie tylko bliscy sąsiedzi) mogą zgłaszać swoje uwagi i zastrzeżenia do projektu planu zagospodarowania. Można je kierować do prezydenta mailowo (planowanie@lublin.eu), listownie (pl. Łokietka 1, 20-109 Lublin), przez stronę internetową (decyduje.lublin.eu) lub poprzez elektroniczny system ePUAP.

Wszyscy zainteresowani mogą się też wybrać na publiczną dyskusję z miejskimi planistami, którzy przygotowali projekt. Takie spotkanie zaplanowano na 21 kwietnia (Ratusz, sala 2, godz. 13), a żeby wziąć w nim udział należy do 19 kwietnia zgłosić taką chęć telefonicznie (81 466 23 00) lub mailowo (planowanie@lublin.eu).