Szanowny Czytelniku!
Dzięki reklamom czytasz za darmo. Prosimy o wyłączenie programu służącego do blokowania reklam (np. AdBlock).
Dziękujemy, redakcja Dziennika Wschodniego.
Galeria to nieruchomość komercyjna
Na rynku nieruchomości coraz częściej wystawiane są na sprzedaż lub na wynajem lokale przeznaczone do prowadzenia różnego rodzaju działalności gospodarczych. Nieruchomością komercyjną może być pojedynczy lokal usługowy lub cały budynek, a nawet ich kompleks. Dlaczego warto się zainteresować tym rodzajem nieruchomości? Czy warto dokonać wyceny przed jej zakupem? Dowiedzmy się z artykułu!
Co to jest nieruchomość komercyjna?
Nieruchomość komercyjna to tak zwana nieruchomość niemieszkalna, przeznaczona do prowadzenia działalności gospodarczej lub do wynajmu. Można się również spotkać z budynkiem, w którym na parterze znajdują się lokale usługowo-handlowe, na pierwszym piętrze biura, a na najwyższych kondygnacjach znajdują się mieszkania. Nieruchomość komercyjna nastawiona jest na generowanie zysku, dlatego nazywana jest "nieruchomością dochodową".
Rodzaje nieruchomości komercyjnych
Ze względu na zastosowanie danego miejsca, na rynku dostępne są:
1) Nieruchomości biurowe
To nieruchomości przystosowane do pracy biurowej. Klasa A to biurowce o najwyższym standardzie, natomiast klasa C najniższa to lokale ze słabą jakością wykończenia.
2) Nieruchomości usługowe
Prowadzona w nich jest działalność usługowa i usytuowane są w atrakcyjnych punktach miasta lub na osiedlach. Do nieruchomości usługowych zaliczamy: restauracje, prywatne przychodnie, gabinety kosmetyczne, salony fryzjerskie, pensjonaty, hotele, magazyny i fabryki.
3) Nieruchomości handlowe
To budynki o dużej przestrzeni handlowej. Zaliczamy do nich: galerie handlowe lub mniejsze parki handlowe skupiające najemców z takich branż jak drogerie, apteki, RTV, AGD czy sklepy spożywcze.
4) Działki przeznaczone pod zabudowę komercyjną
To działki, których przeznaczeniem jest budowa na niej nieruchomości komercyjnej w zależności od jej położenia.
Pojedynczy lokal to również nieruchomość komercyjna
Czym jest wycena nieruchomości komercyjnej?
Wycena nieruchomości to określenie rzeczywistej wartości nieruchomości. Wykonywana jest przez rzeczoznawcę majątkowego i może dotyczyć pojedynczych lokali lub całych budynków. To dokument sporządzony w formie pisemnej. Wyceny dokonuje się zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami. Więcej informacji o wycenach na: https://bwn-rzeczoznawca.pl/wycena-nieruchomosci-komercyjnych/
Co to jest operat szacunkowy?
Opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest za pomocą operatu szacunkowego. Jest to dokument urzędowy sporządzony w formie pisemnej przez rzeczoznawcę majątkowego. Przygotowuje się go zwykle z powodu chęci zaciągnięcia kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości lub na użytek stron postępowań sądowych.
Na czym polega wycena nieruchomości?
Wyceny nieruchomości komercyjnej dotyczy wartości danego obiektu, jak również jego dochodowości na podstawie danych rynkowych.
Do oszacowania wartości nieruchomości stosowane są najczęściej dwie metody:
- Metoda dochodowa zakłada, że podstawowym czynnikiem wpływającym na wartość nieruchomości jest przewidywany dochód, jaki uzyska się z tej nieruchomości. W podejściu dochodowym wykorzystywane są dwie metody:
- Inwestycyjna- stanowi dochód wynajmu lub dzierżawy nieruchomości oraz dochód poza czynszowy np. odpłatne udostępnienie nieruchomości na szyld reklamowy, antenę telefonii komórkowej czy nawet bankomat. Tę metodę wykorzystuje się najczęściej do określenia wartości nieruchomości takich jak: pomieszczenia biurowe, handlowe, garaże czy lokale użytkowe.
- Zysków- w tej metodzie wpływy z działalności uzależnione są od dochodów z prowadzonej działalności. Stosuje się ją przy wycenie takich nieruchomości jak: hotele, restauracje, kina, stacje benzynowe czy obiekty sportowe.
- Metoda porównawcza polega na porównaniu cen nieruchomości podobnych do tej będącej przedmiotem wyceny. Wartość nieruchomości ocenia się na podstawie średniej ceny nieruchomości, podobnych ze względu na poszczególne cechy uwzględniając ewentualne różnice pomiędzy nimi.
Istnieje możliwość zastosowania metody inwestycyjnej i zysków jednocześnie. Dochód stanowi w tym przypadku sumę obu dochodów.
Co wpływa na wycenę nieruchomości komercyjnej?
Na wycenę wpływa wiele czynników, a do kluczowych należą:
- Lokalizacja nieruchomości
Lokale znajdujące się w centrum miasta są o wiele droższe niż te na jego obrzeżach, czy w mniej atrakcyjnych miejscach. Na cenę wpływa również otoczenie, czyli jak rozbudowana jest infrastruktura np. dla magazynu, bliskość drogi dojazdowej jest kluczowa.
- Stan nieruchomości
Dla rzeczoznawców ważny jest stan techniczny budynku, data jego powstania, standard wykończenia, jak również rozkład pomieszczeń, ich nasłonecznienie, ogólny metraż budynku oraz czy w budynku znajduje się winda.
- Koszty eksploatacyjne
Bardzo ważną kwestią są koszty utrzymania nieruchomości, do których wlicza się ogrzewanie, kanalizacja, wentylacja czy ochrona budynku.
Gdzie i jak sprzedać nieruchomość komercyjną?
Podobnie jak w przypadku mieszkań nieruchomość komercyjną można nabyć przez biuro nieruchomości. Sam wybór biura nie jest łatwy, warto wybrać renomowaną agencję z dużymi możliwościami. Doświadczony agent nieruchomości pokaże obiekt tak, aby potencjalny nabywca zobaczył jego potencjał. W sprzedaży komercyjnej bardzo ważne są kontakty z przedsiębiorcami i znajomość ich potrzeb inwestycyjnych, a profesjonalne biuro nieruchomości dopełni wszelkich starań, aby oferta trafiła do odpowiedniej grupy odbiorców.
Jakie dokumenty są potrzebne do wyceny nieruchomości komercyjnej?
W zależności od wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy będzie potrzebował informacji, danych/dokumentów do prawidłowej jej wyceny.
Oto najważniejsze niezbędne dokumenty:
- odpis z księgi wieczystej
- wypis z ewidencji gruntów i budynków
- decyzja o pozwoleniu na budowę
- decyzja o pozwoleniu na użytkowanie
- wyrys z mapy
- informacja o:
- wysokości podatku od nieruchomości
- wysokości opłat za ubezpieczenie budynku
- wysokości opłat za użytkowanie wieczyste gruntu
- informacja o rodzaju umowy najmu
- informacje o wysokości stawek za wynajem
Rzeczoznawca majątkowy określi wartość nieruchomości
Dlaczego warto przeprowadzić wycenę nieruchomości komercyjnej?
Wycena nieruchomości komercyjnej pozwala nabywcy na podjęcie bezpiecznej decyzji. Pozwala określić wartość obiektu w transakcjach obejmujących kupno i sprzedaż. Znajomość wyceny może wyznaczyć kierunek negocjacji z najemcami, a przy sprzedaży z kupcami. Jest też potwierdzeniem wartości nieruchomości dla banku lub dla Urzędu Skarbowego.
Kto może dokonać wyceny nieruchomości?
Rzeczoznawca majątkowy to osoba zajmująca się określaniem wartości nieruchomości. Zawód ten wykonywać może osoba, która uzyskała specjalne uprawnienia zawodowe nadawane przez Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii. Wszyscy rzeczoznawcy majątkowi wpisani są do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych. Rejestr ten jest publicznie dostępny, więc można w nim sprawdzić, czy dany rzeczoznawca majątkowy ma potrzebne uprawnienia.
Podsumowanie
Nieruchomości komercyjne położone w atrakcyjnych miejscach to sposób na długoterminowy dochód. Jednak koszty ponoszone przy kupnie nieruchomości komercyjnej są dużo wyższe niż przy nabyciu mieszkania. Osoby zajmujące się zawodowo wyceną nieruchomości doskonale znają charakterystykę rynku nieruchomości i gwarantują podjęcie właściwych działań i decyzji.
