Miejska spółka chce budować. Ale kredyt będzie komercyjny

Temat budowy pierwszego od 2019 roku nowego bloku Towarzystwa Budownictwa Społecznego pojawił się kilka miesięcy temu. W listopadzie zeszłego roku Rada Miasta Zamość dała zielone światło prezydentowi, by ten przekazał miejskiej spółce działkę na ulicy Sikorskiego wraz z dużo wcześniej przygotowaną dokumentacją na budowę tam mieszkań komunalnych.

Dwie działki, żadnej budowy

Radni przed podjęciem decyzji dopytywali jeszcze czemu TBS nie chce budować na swoim gruncie przy ul. Wyszyńskiego, gdzie projekt też był gotowy. Chcieli również wiedzieć, czemu miasto rezygnuje z pierwotnych planów co do Sikorskiego.

Wiceprezydent Marek Kudela stwierdził wtedy, że miasto chce budować mieszkania komunalne i socjalne, ale w innej lokalizacji. Zapewnił, że rozmowy są zaawansowane i miałoby to nastąpić w niedługim czasie. Jednak żadnych szczegółów nie podał. Do dzisiaj nic nowego w sprawie się nie pojawiło.

Na tej samej listopadowej sesji Andrzej Dudek, prezes TBS przyznał, że działkę przy ul. Sikorskiego już wskazał jako miejsce przyszłej inwestycji we wniosku o dofinansowanie, który złożył w Banku Gospodarstwa Krajowego. W połowie grudnia okazało się jednak, że zamojska inwestycja na preferencyny kredyt się nie załapała.

Pieniędzy wciąż brak

Minęło już prawie pół roku, więc postanowiliśmy wrócić do tematu. Okazuje się, że prezes Dudek ponownie, wiosną tego roku złożył wniosek do BGK, ale też ponownie nic z pozyskania pieniędzy nie wyszło.

Na opublikowanej w ostatni czwartek (29 maja) liście z wynikami konkursu na środki Społecznego Budownictwa Czynszowego, Zamość znalazł się tuż „pod kreską”. Na 127 wniosków dopuszczonych do procedowania, Zamość zajął dobrą 34 pozycję, ale to nie wystarczyło.

– Niestety, punktacja naszego projektu dała nam miejsce poza pulą środków przewidzianą do rozdysponowania w tym naborze – mówi z żalem prezes TBS. Podkreśla jednocześnie, że tym razem do rozdysponowania BGK miał zaledwie 147 milionów złotych, podczas gdy w poprzednich naborach pula bywała znacznie wyższa i dochodziła nawet do 900 milionów.

Bez kredytu ani rusz

I co teraz? Nie ma pieniędzy, nie będzie budowy? Wygląda na to, że najbardziej prawdopodobna opcja to kredyt komercyjny.

– Jest to nie tyle alternatywa, co rzeczywistość. Bez zapewnionego finansowania nie jestem w stanie zamówić usługi wybudowania. Co do szczegółów, mogę powiedzieć tyle: w poprzednim tygodniu na moje zaproszenie odbyło się w Ratuszu spotkanie z bankiem komercyjnym w sprawie ewentualnego kredytowania budowy na ul. Sikorskiego – zdradza prezes Dudek. W spotkaniu tym, poza nim brał udział również prezydent i skarbniczka miasta.

To nie przesądza, że ten akurat bank ostatecznie pożyczy pieniądze na budowę. Bo są pewne procedury, które należy spełnić. – Chcę najpierw, w ciągu dwóch tygodni ogłosić konkurs, który wyłoni menadżera projektu. Równolegle, najprawdopodobniej w postaci konkursu roześlę zapytania do banków, by sprawdzić, który da nam najkorzystniejszą ofertę. Później przeanalizujemy, czy ta najkorzystniejsza jest możliwa do przyjęcia przez przyszłych najemców, to znaczy czy koszty wybudowania budynku, będzie akceptowalny przez tę grupę, do której jest adresowane budownictwo społeczne – wylicza Andrzej Dudek.

Wstępny termin: rok 2027

Jeśli okaże się, że wszystko gra, to będzie można ogłaszać przetarg na wyłonienie wykonawcy budowy. – Liczę, że na przełomie listopada i grudnia bylibyśmy w stanie podpisać umowę z wykonawcą – dodaje.

Według niego, to założenia dość bezpieczne. Budowa, biorąc pod uwagę, że zimy bywają ostatnio łagodne, mogłaby ruszyć tuż po tym. A zakończyłaby się mniej więcej po upływie 480 dni, czyli półtora roku. – Jeżeli wszystko wyjdzie, jeżeli warunki będą odpowiednie, to w połowie 2027 roku budynek będzie gotowy – przewiduje szef TBS Zamość.

Zapewnia jednocześnie, że różnica między kredytem preferencyjnym a komercyjnym, choć na pewno przełoży się na osteteczny koszt inwestycji, nie będzie znacząca z punktu widzenia najemców. Nie ma jednak wątpliwości, że stawki czynszu, które są bezpośrednio uzależnione od kosztów budowy, na pewno będą wyższe niż są obecnie w blokach oddanych wiele lat temu.

Czynsze pójdą w górę

A jakie są w tej chwili czynsze w siedmiu blokach, którymi obecnie dysponuje TBS? To 15,01 zł za metr kwadratowy mieszkań w budynkach na ul. Lipskiej i 16,10 oraz 16,68 zł dla budynków na ul. Chłodnej 7 i 9. Do tego, również za każdy metr jest doliczany fundusz remontowy w wysokości 1,30 (w najstarszym bloku z 2002 roku) lub 0,50 zł w pozostałych. Prezes nie ukrywa, że obecni najemcy muszą być przygotowani na podwyżki.

– Ostatnie były wprowadzone jeszcze przez poprzedniego prezydenta w dniu 30 kwietnia 2024 i zaczęły obowiązywać od 1 sierpnia 2024 – przypomina prezes Dudek. Dodaje, że spółka stara się minimalizować koszty, ale nie ma wpływu na takie czynniki jak inflacja, nośniki energii, płace i pochodne, wiek budynków i wynikające z tego remonty.

– W poprzednim roku wykonano remonty za ponad 161 tyś zł. O wysokości podwyżek, zwłaszcza funduszu remontowego, muszę myśleć w sposób gospodarczy, szacując możliwości i zamiary, ale przede wszystkim potrzeby, w tym wynikające ze wskazań przeglądów i nadzór budowlany – wyjaśnia i podkreśla, że zarządzana przez niego spółka, poza wpływami z czynszu nie ma innych statutowych możliwości dochodowych.

Przypomnijmy, że TBS planuje na ul. Sikorskiego postawić blok z 48 mieszkaniami o różnej powierzchni, od niewielkich ok. 38-metrowych, do nawet 70-metrowych. Wszystkie będą wykończone „pod klucz”: z gładkimi ścianami, wyłożonymi podłogami, drzwiami. Co do gruntu na ul. Wyszyńskiego TBS planów już nie ma żadnych, bo ta działka wróciła do miasta.