Co nam przygotował Urząd Mieszkalnictwa?

Znowelizowane przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i nowe dopłaty do odsetek od kredytów mieszkaniowych już obowiązują. W 2003 roku Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast chce zakończyć wprowadzanie zmian do przepisów o ochronie lokatorów i o dodatkach mieszkaniowych. Resort chce także doprowadzić do uchwalenia ustawy o finansowaniu budownictwa mieszkaniowego. Na pomoc czeka także 400 towarzystw budownictwa społecznego.
– Miniony rok upłynął pod znakiem przygotowywania zmian ustawowych i pozyskiwania środków na finansowanie budownictwa mieszkaniowego – mówił Wiesław Szczepański, wice-prezes UMiRM podczas niedawnych Międzynarodowych Targów Budownictwa Budma 2003.
Spółdzielcze – własnościowe
Udało się już znowelizować dwie ustawy: o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych oraz o spółdzielniach mieszkaniowych. W ustawie „o pomocy...” przedłużono do końca 2005 roku możliwość całkowitego wykupu mieszkań spółdzielczych na własność oraz rozliczenia się z zaległych kredytów z zastosowaniem zasady, że spółdzielca spłaca resztę kredytu zaciągniętego kiedyś przez spółdzielnię oraz 30 procent skumulowanych odsetek. Pozostałe 70 procent odsetek wykupywanych jest przez budżet państwa. Tą nowelizacją przywrócono również możliwość wykorzystania premii gwarancyjnych od oszczędności na książeczkach mieszkanio-wych na wykup mieszkań spółdzielczych, zakładowych i komunalnych zlikwidowaną półtora roku wcześniej.
W 2002 r. UMiRM koordynował nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Nowa ustawa , która weszła w życie 15 stycznia 2003 r. przywraca możliwość ustanawiania własno-ściowego prawa do lokalu spółdzielczego. Kiedy 23 kwietnia 2001 r. weszła w życie ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, znosząca spółdzielcze prawo do lokalu, kilka tysięcy mieszkań było w budowie na podstawie tego prawa. W stosunku do tych lokali nie można było już ustano-wić własnościowego prawa. Ich nabywcy otrzymywali przyrzeczenie nabycia nowego prawa własności.
W praktyce z powodu długotrwałych procedur w wydziałach geodezji i wydziałach ksiąg wie-czystych w sądach przekazanie tych praw odwleka się na czas trudny do określenia. Powoduje to szereg utrudnień. Szczególnie związane jest z potrzebą ustanowienia hipoteki na kredytowanych lokalach. Teraz przyrzeczenie to będzie mogło być zamienione na własnościowe prawo do miesz-kania.
Obecnie około 1.043.000 spółdzielców ma jeszcze lokatorskie prawa do lokali. Wskutek nowe-lizacji będą mogli taniej zamienić je na własnościowe prawo, a później już tylko od nich będzie zależało czy zechcą przekształcić je w odrębną własność.
W nowej ustawie pozostawiono zapis, że scalanie gruntów spółdzielczych będzie finansowane z budżetu państwa. Z drugiej strony ograniczono wysokość wpisowego do spółdzielni od osób nabywających mieszkania na rynku wtórnym. Jak się okazało, w niektórych warszawskich spół-dzielniach wpisowe sięgało poziomu kilku tysięcy złotych, co stanowiło dla wielu nabywców przeszkodę we wstępowaniu w poczet członków. Na wniosek rządu kwotę tę ograniczono do wysokości najniższego wynagrodzenia.
Wnioski złożone do sądów o podział spółdzielnie będą rozpatrywane na poprzednich zasadach. Natomiast od 15 stycznia br. takiej możliwości nie ma. Żeby dokonać podziału spółdzielni znowu potrzebna jest zgoda zgromadzenia przedstawicieli. W przypadku upadłości spółdzielni mieszka-nia własnościowe staną się odrębną własnością. Jeśli zasoby spółdzielni postawionej w stan upa-dłości czy likwidacji przejmie inna spółdzielnia, będzie ona zobowiązana przyjąć w poczet swo-ich członków osoby posiadające lokatorskie prawa do lokali. Spółdzielnie nie będą mogły zasta-wiać pod kredyt istniejących nieruchomości. Zabezpieczenie hipoteczne kredytów będzie możli-we jedynie w przypadku obiektów nowo wznoszonych za zgodą większości nabywców lokali.
Kredyty z dopłatami
UMiRM jest także autorem ustawy o dopłatach do oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Urząd szacuje, że pierwsze kredyty zaczną być udzielane na jej podstawie pod koniec kwartału br. Dla Ministerstwa Infrastruktury przygotowano rozporządzenie do tej ustawy na temat zasad przekazywania bankom dopłat. Przedstawiciele urzędu spodziewają się, że w niedługim czasie zostanie ono przedyskutowane w Ministerstwie Infrastruktury i w lutym zatwierdzone przez Radę Ministrów.
– Od tego momentu nie powinno być problemu z uruchomieniem kredytu mieszkaniowego w złotówkach o stopie na poziomie 7 procent. Ponadto minister finansów będzie miał możliwość podjęcia decyzji o obniżeniu do 6 procent, patrząc na stopy procentowe, które będą obowiązywa-ły na rynku – mówił W. Szczepański w Poznaniu.
Na dopłaty do odsetek w budżecie Krajowego Funduszu Mieszkaniowego przewidziano 103 miliony złotych. Resort mieszkalnictwa szacuje, że jeśli kredyty te zaciągnie 40 tys. osób, a ich wypłata rozpocznie się pod koniec pierwszego kwartału, to przy obecnej stopie referencyjnej banków, w tym roku dopłaty pochłoną 56–60 milionów złotych.
Kredyty z dopłatą do oprocentowania przeznaczone są po pierwsze dla osób fizycznych na za-kup nowych mieszkań (nie można z nich skorzystać kupując lokum na rynku wtórnym). Mogą z nich skorzystać także samorządy: gminne, powiatowe, wojewódzkie czy też wspólnoty miesz-kaniowe na potrzeby remontowe zasobów mieszkaniowy
Zmiany w KFM
W ostatnim roku funkcjonowania UMiRM ma jeszcze do opracowania trzy ważne ustawy. Re-sort chce wprowadzić zmiany do ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszka-niowego. Zamierza zrównać zasady amortyzacji zasobów towarzystw budownictwa społecznego z bardziej korzystnymi, obowiązującymi już spółdzielnie mieszkaniowe. Z powodu obowiązują-cych obecnie zasad – TBS – om trudniej ubiegać się o kredyt na budowę. Następnie proponuje się odejście od 10 proc. umorzenia kredytu z KFM.
– Wydaje nam się, że nie ma ono żadnego wpływu na to, co dzieje się w TBS – ach. Umorzenie nastąpić ma przy ostatniej racie, a więc nie wpływa w żaden sposób na bieżącą kondycję towa-rzystwa – stwierdził W. Szczepanski.
Urząd chciałby natomiast umożliwić nabywanie przy pomocy kredytów z KFM – u obiektów już istniejących albo rozpoczętych przez innych inwestorów. Dziś nie ma takiej możliwości. Istnieje także potrzeba odejścia od fikcji mówiącej, że w TBS – ach partycypują tylko osoby trzecie. Lokator sam będzie mógł wnieść partycypację, a później ją odzyskać, jeśli zrezygnuje z mieszkania i TBS znajdzie następcę na jego miejsce, pobierając od niego nowy wkład. Wiele kontrowersji między UMiRM a Izbą Towarzystw Budownictwa Społecznego budzi propozycja ustawowego ograniczenia partycypacji z 30 do 20 proc. Urząd uważa, że 10 proc. kosztów budo-wy TBS powinien pokryć samodzielnie, a nie obciążać lokatora, który nigdy nie będzie właścicie-lem mieszkania. Nadal nie przewiduje się bowiem możliwości zbycia mieszkań budowanych z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego na rzecz najemcy.
Z ustawą tą resort chce zmienić zapis w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych i prawnych, aby podniesienie kapitału w TBS przez samorządy lub osoby –fizyczne nie było obciążone podatkiem dochodowym. Bank Gospodarstwa Krajowego wymaga bowiem, aby każde 8 złotych kredytu udzielonego na budowę było zabezpieczone 1 złotówką posiadanego kapitału. Jeśli towarzystwo nie spełnia tego warunku, musi podnosić swoje kapitały i równocześnie szukać pieniędzy na zapłacenie podatku dochodowego od tego wzrostu.
Bezpieczeństwo nabywców i zmiany w 100 artykułach
Następna przygotowywana nowelizacja dotyczy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Urząd proponuje między innymi podnieść karę z 5 do 50 tys. złotych za prowadzenie działalności przez pośrednika, zarządcę lub rzeczoznawcę majątkowego bez posiadania licencji. W ustawie tej nowelizowanych jest około 100 przepisów. Obecnie trwają uzgodnienia międzyresortowe. Prace nad nowelizacją wstrzymano jednak z powodu niedawnego orzeczenia Trybunału Konstytucyjne-go mówiącego, ze nie można ograniczać Zabużanom możliwości zaspokajania roszczeń za utra-cone mienie z zasobów Agencji Mienia Wojskowego oraz Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa. Aby szybko wykonać orzeczenie Trybunału, niezbędne są osobne regulacje.
Za podstawową UMIRM uważa ustawę o finansowaniu budownictwa mieszkaniowego. Jej ideą jest powiązanie inwestora budującego mieszkania na sprzedaż, nabywców i banku z pomocą rachunku powierniczego. Celem jest zapewnienie bezpieczeństwa osobom wpłacającym pienią-dze na mieszkania, żeby uchronić je przed bankructwem developera i utratą dorobku życiowego. Obowiązkiem banku, którym zostanie złożony rachunek powierniczy, będzie planowanie realiza-cji inwestycji przez instytucję, która się jej podjęła.
– Zdajemy sobie sprawę, że to podroży inwestycję, ale uważamy, że bezpieczeństwo osób fi-nansujących budowę jest ważniejsze niż cena – argumentował W. Szczepański. Coraz więcej bowiem notuje się bankructw firm budujących za pieniądze klientów, tracących w ten sposób dorobek życia.
Propozycje rządowe nie znajdują jednak aprobaty zarówno w Związku Banków Polskich, które nie chcą brać na siebie obowiązku kontrolowania inwestycji, jak i Związku Developerów, oba-wiających się ich podrożenia.
Dodatki mieszkaniowe bez zmian
W Sejmie na nowe regulacje czekają dwie ustawy, o których przesądził październikowy wyrok Trybunału Konstytucyjnego: o ochronie lokatorów oraz o dodatkach mieszkaniowych. W ustawie o ochronie lokatorów w pierwotnej wersji miały być znowelizowane dwa zapisy: wprowadzenie zawierania umów najmu na czas nieokreślony, a nie na minimum 3 lata oraz zobowiązanie na-jemcy, który nie płaci czynszu do wystąpienia o zawarcie ugody z właścicielem, a nie na odwrót, jak to ma miejsce teraz. Orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z 2002 roku uwolniło częściowo czynsze w zasobach prywatnych dla około 600 tys. najemców mających administracyjne decyzje o przydziale. To orzeczenie skłoniło resort do zaproponowania poprawki umożliwiającej otrzy-manie wyższych dodatków mieszkaniowych przez osoby zmuszone do płacenia zwiększonych czynszów. Obecne przepisy nie pozwalają wypłacać dodatków do stawek czynszów wyższych niż obowiązują w zasobach gminnych. Na razie wobec tego orzeczenie Trybunału nie spowodowało żadnych skutków finansowych dla budżetu państwa.
Średni poziom czynszów w gminach kształtuje się bowiem na poziomie 1,4 por. wartości od-tworzeniowej rocznie (prywatni właściciele maja prawo ustalić czynsz do wysokości 3 proc. tej wartości rocznie). W praktyce stawki wahają się od 0,6 do 2,87 proc. wartości odtworzeniowej. W pierwszym przypadku podwyżka czynszu dla lokatorów zasobów prywatnych będzie kilka-krotna i nie zrekompensuje jej budżet państwa. Premier wstrzymał bowiem prace nad nowelizacją ustawy o dodatkach. Do końca pierwszego półrocza urząd chce przygotować nową ustawę o ochronie lokatorów i czeka na decyzję władz ministerstwa i premiera dotyczące losu poprawek, także związanych z dodatkami mieszkaniowymi.
Obecnie główny ciężar wypłat dodatków spoczywa na gminach. Budżet państwa w ubiegłym roku wypłacił 33 proc. potrzebnych na nie pieniędzy. W tym roku w budżecie państwa zaplano-wano na ten cel 401 milionów złotych (tyle ile w ubiegłym roku). Tymczasem zapotrzebowanie będzie o wiele większe, ponieważ w życie wchodzi przepis podnoszący progi dochodowe przy ubieganiu się o dodatek, a wiec zwiększający grono uprawnionych. Te z kolei zwiększą wydatki gminy.
– Chcielibyśmy pomóc osobom, które dotknęło orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego, ale je-śli potraktujemy wszystkich równo i przyznamy dodatki do poziomu 3 proc. także osobom płacą-cym czynsze wolne, wtedy możemy doprowadzić budżety gmin do bankructwa – zapowiada W. Szczepański.
Przepisy o dodatkach mieszkaniowych mają charakter ustawy okołobudżetowej, wobec tego na początku roku wojewodowie i gospodarze gmin muszą wiedzieć, jakie zobowiązania ich czekają. Tegoroczna procedura przyznawania dodatków już się rozpoczęła według starych zasad.
Pieniądze do wzięcia
Pomimo wielu złożonych wniosków o kredyty z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego na fi-nansowanie społecznych mieszkań czynszowych, Bank Gospodarstwa Krajowego rozdysponował zaledwie sześćdziesiąt kilka procent pieniędzy, które resort chciał wydać w 2002 roku na ten cel. Jak się bowiem okazuje nie wszystkie podmioty ubiegające się o pieniądze są do działalności odpowiednio przygotowane. Z ponad 700 złożonych wniosków – 200, które we wstępnej fazie zostało pozytywnie zweryfikowanych, nie wróciło w postaci ostatecznego wniosku kredytowego do banku.
Potencjalni inwestorzy nie potrafili spełnić ostatecznych wymagań Banku Gospodarstwa Kra-jowego. Na rok 2003 złożonych jest 381 wniosków na ponad 2 miliardy złotych i budowę około 25 tysięcy mieszkań. Lista ma być zatwierdzona w ciągu najbliższych dni. (Urszula Kieller z konferencji przedstawicieli UMIRM na tegorocznej Budmie)