Mieszkania na wynajem. Ceny i opłacalność

Koszty najmu w największych miastach są przeciętnie o 3,9 proc. niższe niż przed rokiem. Najbardziej „oberwały” Warszawa, Kraków i Gdańsk, gdzie ceny najmu spadły aż o 9 proc. w porównaniu z lutym 2020. Tylko w dwóch miastach zaobserwowano wzrost kosztów najmu – w Toruniu i Łodzi. W Lublinie ceny spadły średnio o 1,9 proc.

- Jeśli jednak spojrzymy natomiast na ostatnie 3 miesiące, to sytuacja wygląda stabilnie. Liczba publikowanych ogłoszeń o wynajmie jest dość niska, a zmiany stawek zwykle niewielkie - mówi Jarosław Sadowski z Expander Advisors.

2 puste miesiące

Z najnowszego raportu Expandera wynika, że przeciętny okres, kiedy mieszkanie oczekuje na nowego najemcę zwiększył się do 2 miesięcy. W połączeniu ze spadkami cen najmu spowodowało to spadek dochodów wynajmujących o około 20 proc. Najgorzej jest oczywiście tam, gdzie stawki najmu spadły najbardziej, czyli w Krakowie, Gdańsku i Warszawie. Tam dochody właścicieli zmniejszyły się nawet o 25 proc.

 - Tak duży spadek, w połączeniu z ciągle drożejącymi mieszkaniami, negatywnie wpływa na stopy zwrotu nowych inwestycji w mieszkania na wynajem. Z naszych wyliczeń wynika, że przy obecnych cenach zakupu i stawkach najmu, średnie rentowność netto wynosi 3,2 proc., w przypadku gdy mieszkanie jest zamieszkane przez 10 miesięcy w roku - wylicza Jarosław Sadowski.

Jeśli mieszkanie„pracuje” przez pełnych 12 miesięcy w roku, to zyskowność rośnie do 4,2 proc. netto. Natomiast w skrajnym przypadku, gdy jest puste aż przez 6 miesięcy w roku, rentowność wynosi 1,3 proc. netto. Jest to zysk już po uwzględnieniu podatku i wszystkich kosztów związanych z zakupem i utrzymaniem mieszkania.

Oznacza to, że typowa inwestycja w mieszkanie na wynajem przynosi 9-krotnie wyższe zyski niż przeciętna lokata bankowa. Dotyczy to sytuacji, gdy lokal „pracuje” przez 10 miesięcy w roku. Jeśli natomiast pechowo będzie aż przez 6 miesięcy stał pusty, to zyskowność wciąż będzie 3-krotnie wyższa niż lokaty.

W Lublinie wynajęcie mieszkania kosztuje przeciętnie 37 zł za mkw. Z obliczeń analityków wynika, że taki lokal wynajęty przez cały rok da nam rentowność na poziomie 4,3 proc. Jeśli lokal będzie stał pusty przez 2 miesiące, rentowność spadnie do 3,3 proc.

Najem droższy niż kredyt

Chociaż koszty wynajmu spadają, to w większości miast są i tak wyższe niż rata kredytu na takie samo mieszkanie. Dzieje się tak pomimo tego, że ceny mieszkań rosną.

- Jest to możliwe dzięki temu, że bardzo mocno spadło oprocentowanie kredytów - wyjaśnia Jarosław Sadowski.

Skrajnym przypadkiem są Katowice, gdzie rata jest o 380 zł niższa niż koszt najmu. Ciekawy jest też przypadek Krakowa, gdzie przed rokiem rata była o 116 zł niższa niż najem, a obecnie to najmem jest o 62 zł tańszy. W Lublinie przeciętny koszt wynajęcia mieszkania o powierzchni 40 mkw. Wynosi 1490 zł miesięcznie. Średnia rata kredytu za takie mieszkanie to 1264 zł. To oznacza, że najem jest o 18 proc. droższy od zakupu mieszkania.

Przy tym porównaniu należy pamiętać, że zakup nieruchomości, poza płaceniem rat, wymaga wpłacenia 10 proc. wartości lokalu. Przy najmie taka początkowa wpłata jest znacznie mniejsza, bo jest to kosztu najmu za 1-2 miesiące. Rata zwykle jest więc niższa niż koszt najmu, ale koszt początkowy przy zakupie jest znacznie większy.