Cena mieszkania na rynku wtórnym w Lublinie już jest niewiele niższa nowego

To wnioski z najnowszego raportu firmy Expander. Analitycy przyjrzeli się zmianom cen mieszkań na przestrzeni ostatnich miesięcy. Okazuje się, że deweloperzy, chociaż bardzo dużo budują, to nie mają problemu ze sprzedażą mieszkań. W skali kraju po raz kolejny udało im się również podwyższyć ceny. Średnia stawka w największych miastach to 9153 zł za mkw. W mniejszych zaś wynosi blisko 6700 zł za mkw.

- Średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania wzrosła o 3 proc. w porównaniu z ostatnim kwartałem ubiegłego roku i o 7 proc. w odniesieniu do stawek przed rokiem - wylicza Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors.

Spadki cen są rzadkością. Zaobserwowano je tylko w Łodzi, Zielonej Górze i Lublinie. Były przy tym symboliczne - na poziomie jednego procenta.

Mocne spadki w Warszawie

Na rynku wtórnym sytuacja jest bardziej skomplikowana. Z jednej strony mamy zauważalne wzrosty. W porównaniu z IV kw. 2020 r. w Lublinie ceny podskoczyły o 4 proc., do poziomu 6638 zł za mkw. Podobne wzrosty zanotowano również w Krakowie. Z kolei o 4 proc. spadły ceny w stolicy.

- Szczególnie warto zwrócić uwagę na Warszawę, która jest zdecydowanie największym rynkiem nieruchomości w Polsce. Spadek pojawił się tam po raz pierwszy od 4 lat, a tak mocną korektę po raz ostatni oglądaliśmy aż 8 lat temu - dodaje Jarosław Sadowski.

Niższe ceny w Warszawie mogą być tylko iluzją. Tak sugeruje obliczany przez NBP tzw. indeks hedoniczny, który pokazuje zmiany cen, ale przy założeniu, że porównujemy podobne do siebie lokale. Wartość tego indeksu wzrosła 1,2 proc. w porównaniu do poprzedniego kwartału. Oznacza to, że choć średnia cena mkw w Warszawie spadła, to średnia cena konkretnego rodzaju mieszkania wzrosła.

- Nie znamy dokładnej przyczyny tej sytuacji, ale może być nią np. to, że w pierwszym kwartale 2021 r. sprzedawanych było więcej mieszkań o dużym metrażu, starszych lub znajdujących się w tańszych dzielnicach, a więc takich, których cena za metr kwadratowy jest niska - wyjaśnia Jarosław Sadowski.

Co dalej z cenami

Na spadki cen w najbliższym czasie raczej się nie zanosi. Popyt na kredyty hipoteczne jest ogromny m. in. dlatego, że są one rekordowo tanie i łatwo dostępne.

- Mamy też bardzo niskie bezrobocie, które powoduje, że Polacy nie boją się zadłużać - dodaje Jarosław Sadowski.
Do inwestycji w mieszkania zachęca też bardzo niskie oprocentowanie lokat bankowych (średnio 0,2 proc. w skali roku) i wysoka inflacja, która wg. Eurostatu wynosi w Polsce aż 5,1 proc. i jest najwyższa od 20 lat. Rosną też ceny materiałów budowlanych i płace w budownictwie. W dalszej perspektywie dodatkowy popyt zapewnią też rozwiązania wprowadzane w ramach Polskiego Ładu, czyli kredyt bez wkładu własnego, dopłaty do kredytów i bony mieszkaniowe.

W najbliższym czasie popyt na mieszkania może jednak hamować oczekiwanie na wprowadzenie dopłat do kredytów czy bonów mieszkaniowych. Wiele osób będzie teraz wstrzymywało się z zakupem licząc, że kupując za 1-2 lata otrzyma dodatkowe korzyści dzięki tym rozwiązaniom - oceniają analitycy.

Kolejny czynnik to wzrost stóp procentowych. Zbliża się moment, gdy stopy zaczną rosnąć. Wtedy podwyższy się oprocentowanie lokat bankowych i obligacji. To sprawi, że mieszkania kupione z myślą o zarabianiu na wynajmie nie będą już tak atrakcyjną lokatą kapitału.