Mieszkania na wynajem. Sytuacja wraca do normy

Po bardzo słabym okresie, na rynku najmu pojawiło się odbicie. Stawki w drugim kwartale wzrosły w porównaniu do pierwszych trzech miesięcy tego roku. Analitycy Expandera sprawdzili sytuację w miastach wojewódzkich Przeanalizowali segmenty małych, średnich i dużych mieszkań, co daje razem 51 rynków.

- Wśród nich aż na 30 odnotowaliśmy wyższe koszty najmu niż w poprzednim kwartale, a spadki pojawiły się na siedmiu rynkach. Reszta, to cztery rynki, na których stawki się nie zmieniły i dziesięć, dla których nie mamy odpowiedniej liczby danych - wylicza Jarosław Sadowski z Expander Advisors.

W maju i czerwcu pojawiły się wyraźne wzrosty kosztów najmu. W rezultacie czerwcowe stawki były o 4,8 proc. wyższe niż przed rokiem. Szczególnie wysokie podwyżki odnotowano Białymstoku, Łodzi i Toruniu. Wynosiły one od 19 do 11 proc. Jedyne miasta, w których koszty najmu w czerwcu były niższe niż przed rokiem, to Kraków i Warszawa. Spadki nie przekroczyły jednak 2 proc.

- Przypomnijmy, że to miasta najmocniej dotknięte problemami, ze względu na duży udział wśród najemców studentów i turystów, których zdecydowanie ubyło przez pandemię - dodaje Jarosław Sadowski.

Zdaniem ekspertów przyczyną wzrostów stawek najmu jest najprawdopodobniej malejąca liczba pustostanów. Mieszkania coraz częściej znajdują najemców. Taki wniosek można wyciągnąć z tego, że liczba unikalnych ogłoszeń najmu opublikowanych w drugim kwartalne spadła względem poprzednich okresów. Wpływ na koszty najmu zapewne ma również wzrost cen mieszkań. Im droższe mieszkanie, tym więcej trzeba bowiem zapłacić za jego najem.

Dobra inwestycja

Pomimo wzrostu stawek najmu rentowność nowych inwestycji w mieszkanie na wynajem niemal się nie zmieniła. Rosły bowiem również ceny mieszkań. Średnia rentowność netto dla 50-metrowego mieszkania wynosi 4,1 proc. w przypadku, gdy jest wynajęte przez pełne 12 miesięcy, a jeśli przez 11 miesięcy to 3,6 proc. W skrajnym przypadku, gdy jest zamieszkane tylko przez 6 miesięcy w roku jest to 1,3 proc. Jest to zysk już po uwzględnieniu podatku, kosztów związanych z zakupem mieszkania i jego utrzymaniem.

Zmiany podatkowe

Zapowiadane zmiany w opodatkowaniu najmu, które mają wejść w życie od 2022 r. nie wpłyną na rentowność wyliczoną w raporcie Expandera. Przyjęto tam bowiem podatek ryczałtowy. Wielu inwestorów korzysta jednak z opodatkowania na zasadach ogólnych. Dzięki temu mogą odliczać poniesione koszty np. czynsz, remonty, odsetki od kredytu czy amortyzację. Z projektu nowych przepisów podatkowych wynika jednak, że od przyszłego roku nie będzie już to możliwe. Wszyscy wynajmujący mają wtedy płacić podatek ryczałtowy, czyli 8,5 proc. od przychodu, gdy nie przekracza on 100 000 zł i 12,5 proc. od nadwyżki ponad tą kwotę.

- W niektórych przypadkach oznacza to dodatkowy wydatek rzędu kliku tysięcy złotych rocznie i znaczące zmniejszenie rentowności takiej inwestycji - zwraca uwagę Jarosław Sadowski.

Taniej kupić własne

Pomimo wzrostu cen mieszkań w większości miast wciąż można sporo zaoszczędzić zamieniając mieszkanie najmowane na własne. Dotyczy to zwłaszcza małych lokali, do 35 mkw. Rekordzistą jest Lublin, gdzie taka zmiana pozwala oszczędzić rocznie 5 465 zł.

Wynajęcie kawalerki kosztuje u nas średnio 1560 zł miesięcznie. Przeciętna rata kredytu za takie mieszkanie jest o 470 zł niższa. W przypadku większych mieszkań różnica nie jest tak wyraźna. Wynajęcie 50-metrowego mieszkania w Lublinie to średni wydatek na poziomie 1900 zł. Rata kredytu za taki lokal to przeciętnie 1623 zł. W przypadku mieszkań o powierzchni 70 mkw różnica między kosztem najmu a ratą to nieco ponad 120 zł.

Zdarza się jednak, że w przypadku dużych mieszkań, to raty są wyższe niż koszt najmu. Z taką sytuacją mamy do czynienia w Krakowie, Gdyni, Toruniu, Gdańsku, Radomiu, Poznaniu i Białymstoku. W tym pierwszym mieście roczny koszt najmu jest aż o 5 984 zł niższy niż suma rat płaconych za takie samo mieszkanie. Stawki najmu w Krakowie spadły na tyle mocno, że jest jedynym miastem, w którym najem jest tańszy od zakupu również w przypadku mieszkań małych i średnich.