Najem mieszkań. Jakie są ceny i trendy na rynku?

Takie dane płyną z najnowszego raportu firmy Expander. Okazuje się, że w pierwszym kwartale tego roku stawki najmu prawie wszędzie były niższe niż rok wcześniej. W największych miastach najem małych lokali staniał średnio o 6 proc., a średnich o 5 proc. Problemy w najmniejszym stopniu dotknęły dużych mieszkań (powyżej 60 mkw), dla których spadek wyniósł 2 proc.

- W większości za ten stan odpowiadają zmiany, które pojawiły się jeszcze w ubiegłym roku. Stawki w pierwszym kwartale są co prawda o 1,4 proc. niższe niż w poprzednim kwartale, ale dane z marca sugerują, że być może coś zaczyna się zmieniać - komentuje Jarosław Sadowski, z Expander Advisors.

Możliwa zmiana trendu

Patrząc na dane miesięczne, możemy zaobserwować, że w lutym stawki pozostawały mniej więcej na poziomie ze stycznia, a w marcu były już nieco wyższe niż na początku roku. To oczywiście zbyt krótki okres, aby wciągać daleko idące wnioski.

- Potrzebna jest dłuższa obserwacja, zarówno cen, jak i liczby ofert, by stwierdzić, czy mamy do czynienia z trwałym uspokojeniem się tego rynku. Za takim scenariuszem przemawia jednak to, że w najbliższych miesiącach prawdopodobnie będziemy obserwowali luzowanie obostrzeń w miarę postępu procesu szczepień - ocenia Jarosław Sadowski.

Gdy młodzi ludzie znów będą mogli znaleźć pracę w dużych miastach, to zaczną szukać mieszkań. Dodatkowo, coraz bardziej prawdopodobne wydaje się, że wakacje i kolejny rok akademicki będą wyglądały w miarę normalnie. Częściowo powróci więc popyt ze strony turystów i studentów.

Idealny okres na poszukiwania

Obecnie popyt nie jest jeszcze zbyt wysoki, a ofert jest sporo, więc łatwo można wynegocjować dobrą cenę. Dla przykładu za najem 50 metrowego mieszkania w Warszawie trzeba zapłacić średnio 2500 zł (bez opłat licznikowych i administracyjnych), czyli o 400 zł taniej niż przed rokiem. Przy rocznej umowie najmu daje to oszczędność 4 800 zł. Zwykle korzyści są jednak znacznie mniejsze.

- Na wszystkich badanych przez nas rynkach spadek rocznego kosztu najmu wynosi średnio 1 143 zł - dodaje Jarosław Sadowski.

Jak wygląda sytuacja w Lublinie? Z raportu Expandera wynika, że za wynajęcie mieszkania o powierzchni 30 mkw trzeba tu zapłacić średnio 1425 zł miesięcznie. To ok. 130 zł mniej niż przed rokiem. Wynajęcie mieszkania liczącego 50 mkw to wydatek rzędu 1900 zł na miesiąc. Lokal o powierzchni 70 mkw kosztuje średnio 2100 zł miesięcznie. W obu przypadkach stawki są o mniej więcej 100 zł niższe niż rok temu.

Kredyt tańszy niż najem

Pomimo spadków stawek najmu w większości miast wciąż bardziej opłaca się kupić mieszkanie z pomocą kredytu niż wynajmować. Oprocentowanie kredytów hipotecznych również mocno spadło i jest najniższe w historii.

- Na badanych przez nas rynkach średnia różnica między kosztem najmu, a ratą wynosi 152 zł - mówi Jarosław Sadowski.

Rekordzistą w tym względzie są małe mieszkania w Częstochowie. Przenosząc się z małego najmowanego mieszkania (koszt 1200 zł) do własnego (rata 714 zł) można zaoszczędzić 486 zł miesięcznie. W Lublinie w przypadku mieszkań o powierzchni od 30 do 50 mkw rata kredytu jest o 300 - 350 zł niższa od stawki za wynajem. W przypadku większych mieszkań różnica nie jest już tak widoczna. Wynosi zaledwie kilkadziesiąt złotych.

Mieszkanie lepsze od lokaty

Z punktu widzenia właściciela mieszkania rentowność inwestycji w lokal na wynajem jest na dużo niższym poziomie niż przed rokiem. Wciąż przynosi jednak znacznie wyższe zyski niż lokaty bankowe. Dla przykładu wynajmujący 50-metrowe mieszkanie, nawet przy założeniu, że mieszkanie przez pół roku będzie stało puste, może liczyć na 1,3 proc. netto rocznie. To zysk już po uwzględnieniu podatku, kosztów związanych z zakupem mieszkania i jego utrzymaniem. Jeśli natomiast sytuacja wróci do normy i uda się zapewnić lokatorów przez 11 lub 12 miesięcy w roku, to rentowność netto wyniesie odpowiednio 3,7 proc lub 4,2 proc.