Pożyczanie na mieszkanie nie jest tanie

Zanim weźmiemy kredyt hipoteczny, z którego środki przeznaczymy na zakup mieszkania musimy dokładnie obliczyć, jakie poniesiemy w związku z tym koszty. Banki oferują dziś kredytowanie do 100 proc. wartości całej transakcji. Ale wcześniej musimy wiedzieć, ile dokładnie za wszystko zapłacimy.
- Przed podjęciem decyzji o zakupie własnego "M” na kredyt trzeba przede wszystkim określić naszą zdolność kredytową, czyli wyliczyć, ile wolnych środków zostaje nam po opłaceniu wszystkich podstawowych wydatków każdego miesiąca. Wtedy dopiero dowiemy się ile rzeczywiście możemy przeznaczyć na spłatę comiesięcznych rat - mówi Grzegorz Aleksandrowicz, ekspert ds. kredytów hipotecznych z "emFinanse - doradcy kredytowi”.
Druga ważna kwestia to obliczenie, czy wystarczy nam na opłacenie kosztów około kredytowych, tzn. wszelkich opłat związanych z uruchomieniem kredytu: zawarciem umowy kupna, prowizjami i ubezpieczeniami. Pieniądze będą nam też potrzebne na opłaty w banku, sądzie i urzędzie skarbowym.

Pierwsze pytanie, jakie powinniśmy zadać doradcy kredytowemu w banku to oprocentowanie i koszty uruchomienia kredytu czyli prowizja jaką pobiera bank.
Oprocentowanie to jeden z najważniejszych elementów umowy kredytowej. Nazywane jest ceną kredytu, którą przyjdzie nam zapłacić przez okres na jaki go zaciągniemy. Specjaliści oceniają, że niemal dwie trzecie klientów kieruje się właśnie tym kryterium przy zaciąganiu kredytu.
Najczęściej oprocentowanie ustalane jest w stosunku rocznym i ma charakter zmienny tzn. zmienia się ono wraz ze zmianą stóp procentowych na zasadach ściśle określonych w umowie kredytowej. Takie oprocentowanie kredytów jest korzystne w perspektywie obniżki stóp procentowych przez bank centralny. Konsekwencją jest obniżka przez banki oprocentowanie dla udzielonych kredytów.
Silna konkurencja między bankami sprawia, że oprocentowania kredytów są zbliżone do siebie. Wartość oprocentowania zależy od waluty, okresu kredytowania, wkładu własnego, oceny zdolności kredytowej. Podstawowa zasada: im dłuższy okres kredytowania, tym wyższe oprocentowanie.
Prowizja waha się zazwyczaj od 0 do 3 proc sumy kredytu. W niektórych bankach z prowizji zwolnione są kredyty udzielane w złotówkach.

Kolejny wydatek to opłacenie ubezpieczeń przejściowych. - Jeżeli klient chce zaciągnąć kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości, musi ubezpieczyć brakujący wkład własny - podkreśla Grzegorz Aleksandrowicz. - Zazwyczaj obowiązkowe jest wykupienie ubezpieczenia na trzy lata.
Kredytobiorca opłaca również koszt ubezpieczenia spłaty pożyczonego kapitału do czasu wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej. Składka naliczana jest w dwojaki sposób tzn. część banków stosuje comiesięczną składkę ubezpieczeniową płaconą oddzielnie od raty kredytu lub jako podwyższoną ratę kredytową. - Ubezpieczenie obowiązuje do chwili dostarczenia do banku prawomocnego wpisu hipoteki zabezpieczającej kredyt - zauważa ekspert emFinanse.
Coraz częściej banki wymagają dodatkowej formy zabezpieczenia kredytu - ubezpieczenia na życie. To rozwiązanie szeroko stosowane na świecie upowszechnia się także w Polsce. Ubezpieczenie stanowi zamiennik prowizji bankowej. Banki oferują konkurencyjne warunki cenowe dzięki zakupowi ubezpieczeń grupowych. Czasami akceptowana jest cesja z polisy na życie potencjalnego kredytobiorcy (jeśli suma ubezpieczenia opiewa minimum na kwotę zaciąganego kredytu).
Kolejny wymóg stawiany kredytobiorcy, to ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Jego wysokość zależy od wartości nieruchomości i zakresu ubezpieczenia ustalanego indywidualnie.

Poza prowizją musisz też się liczyć z dodatkowymi opłatami. W niektórych bankach wcześniejsza spłata kredytu - przed upływem określonego momentu - związana jest właśnie z dodatkową opłatą. Sprawdź więc, czy bez dodatkowych kosztów będziesz mógł spłacić swój kredyt przed umownym terminem. Zdarza się też, że przewalutowanie związane jest z określoną opłatą (od 1 do 1,5 proc. prowizji od aktualnego zadłużenia). Często spotykana jest też opłata za wycenę nieruchomości, na zakup której ma być przeznaczony kredyt (od 300 do 1,5 tys. zł).
Dodatkową opłatą jest podatek od hipoteki. Jego koszt w zależności od rodzaju hipoteki wynosi 19 zł lub 0,001 proc. wartości nieruchomości. Kupując nieruchomości na rynku wtórnym musimy też zapłacić podatek od czynności cywilno-prawnych w wysokości 2 proc. wartości transakcji. Takiej opłaty unikniemy kupując nieruchomość na rynku pierwotnym od dewelopera lub spółdzielni.
Inną grupą kosztów związanych z zaciągnięciem i uruchomieniem kredytu są obligatoryjne opłaty sądowe za założenie Księgi Wieczystej (60 zł) i wpisanie do niej hipoteki (200 zł).
Każda transakcja podczas której dochodzi do zmiany właściciela nieruchomości musi być potwierdzona notarialne. Opłaty notarialne za czynności związane z zakupem nieruchomości są zryczałtowane, ale część z nich można negocjować z notariuszem.