Jak szybko i bezpiecznie wynająć mieszkanie. Na co zwrócić uwagę?

- Najemcy ruszyli już na poszukiwania mieszkań na nowy sezon. Zainteresowanie jest duże – dlatego ciekawe oferty błyskawicznie znikają – mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Tymczasem do grona właścicieli mieszkań na wynajem dołącza coraz więcej osób i firm podchodzących do sprawy bardzo profesjonalnie. Tym bardziej ważne jest, aby właściciel dbał o posiadane mieszkanie, aby nie trafić do ogona rynkowej oferty, na którą chętni spojrzą dopiero, gdy będą zmuszeni.

 Znajomość niszy

Przeznaczanie na wynajem mieszkania otrzymanego w spadku lub takiego, z którego sam właściciel wyprowadził się po latach, jest w Polsce wciąż popularne. I nie ma w tym nic złego, jeśli lokal został wcześniej przez właściciela odpowiednio przygotowany. Odświeżenie podłóg, ścian czy zakup wyposażenia to podstawa, ale czasem niezbędne będzie przeprowadzenie większego remontu.

- Nie ma bowiem czegoś takiego jak uniwersalne wyposażenie czy standard wykończenia "pod wynajem". Elementy te należy odpowiednio dobrać do oczekiwań osób, którym chcemy mieszkanie wynająć – zaznacza Bartosz Turek.

Jeśli naszymi najemcami mają być studenci, to atutem będą nieprzechodnie pokoje o podobnej powierzchni. Mniejsze znaczenie ma standard samego budynku. Ponadto właściciel musi też często zadbać o podstawowe meble. Warunkiem niezbędnym jest internet. A co jeśli w mieszkaniu ma zamieszkać rodzina z dziećmi? Wtedy oprócz stałej zabudowy meble mogą okazać się źle widziane. Wszystko dlatego, że rodziny często mają je już na własność i z nimi chcą się przeprowadzić.

- Oczywiście zabieranie się teraz za poważne zmiany w mieszkaniu byłoby błędem. Jeśli nie wystarczy mniej czasochłonna wymiana wyposażenia, malowanie czy np. cyklinowanie podłóg lub wymiana paneli, to lepiej dziś wynająć mieszkanie za niewygórowaną kwotę na niecały rok i zacząć planować remont na najbliższe wakacje – radzi Bartosz Turek.

Spójna oferta

Właściciel, który określił komu chciałby wynająć mieszkanie, powinien stworzyć spójną ofertę. Najgorszym błędem jest odświeżenie lub przeprowadzenie kosztownego remontu mieszkania i wyposażenie go „po kosztach” za pomocą mebli, których akurat chciała się pozbyć rodzina lub znajomi.

Dla przeciętnego najemcy wystarczy, aby wykorzystane materiały były schludne i trwałe. Nie trzeba wydawać na nie majątku. Dopiero tak przygotowane mieszkanie można ożywić odważniejszymi dodatkami. Wyposażenie musi pasować do wnętrza, odpowiadać potrzebom grupy docelowej, a co niemniej ważne – musi być sprawne. Działać musi powierzany najemcom sprzęt AGD. Urządzenia, które zepsują się w trakcie zwykłego użytkowania będzie musiał naprawić lub wymienić właściciel na własny koszt.

Nie przesadzaj z ceną

Każdy właściciel co roku staje też przed dylematem – jaką cenę zaproponować? Nie może być tu żadnych niedomówień.

- W ogłoszeniu powinny być podane wszystkie koszty, które spotkają najemców – wyjaśnia Bartosz Turek.

Jeśli najemca szuka mieszkania w określonym budżecie, to ogłaszanie lokalu z ceną niższą niż faktyczny łączny koszt powoduje tylko frustrację i stratę czasu na pokazywanie nieruchomości komuś kto i tak nie zostanie najemcą.

Złotą zasadą jest oferowanie mieszkania z ceną odrobinę niższą niż rynkowa. Wyszukajmy w okolicy mieszkania konkurencyjne i na tej podstawie oceńmy, ile możemy zarządzać za nasz adres. Patrzmy na sprawę krytycznie, a więc pomijając przywiązanie do własnych „czterech kątów”, w których przez lata mieszkaliśmy. Gdy już będziemy mieli wyliczoną konkretną kwotę obniżmy ją jeszcze o 5 proc.

Dobra oferta to podstawa

Zdjęcia w ofercie nie muszą być robione przez profesjonalnego fotografa, ale właściciel powinien pamiętać o kilku zasadach. Mieszkanie musi być czyste i dobrze doświetlone naturalnym światłem. Atutem są zdjęcia pokazujące możliwie największe fragmenty pokoi. W mniejszych pomieszczeniach fotografie dobrze jest też robić z góry lub z dołu. W drugim przypadku pomieszczenia wydają się większe niż są w rzeczywistości. Aby wyróżnić się na tle konkurencji, warto także zamieścić w ogłoszeniu plan mieszkania.

Jeśli chodzi o samą treść ogłoszenia warto unikać niepotrzebnych ozdobników typu „przytulne mieszkanko”, a skupić się na konkretach – wymienieniu pomieszczeń, ich metrażu i - skrótowo - wyposażenia. Niezbędne jest też wspomnienie o lokalizacji, odległości jakie dzielą budynek od przystanków autobusowych, tramwajowych czy stacji metra lub PKP.

Sprawdź najemcę

Wybierając przyszłego lokatora właściciel musi zdecydować czy dana osoba jest godna zaufania i warto przekazać jej klucze do mieszkania wartego często setki tysięcy złotych. Dlatego podczas spotkania nie jest nietaktem, aby spytać najemcę o jego zawód, pracę czy nałogi. - Zupełnym standardem jest pytanie o to czy potencjalny lokator wcześniej był już najemcą i dlaczego zmienia mieszkanie – dodaje Bartosz Turek.

Umowa tylko pisemna

Rzeczą niezbędną jest sprawdzenie personaliów osoby, z którą podpisujemy umowę. Nie tylko spisujemy dane z dowodu osobistego, ale też warto ten dowód sprawdzić. Oryginalność samego blankietu można zweryfikować z pomocą dostępnych na stronach rządowych dokładnych opisów zabezpieczeń, które powinny zawierać dowody osobiste. - Choć jest to truizm, z najemcą trzeba podpisać umowę w formie pisemnej. W jej treści zapisać należy obowiązki właściciela i najemcy oraz ważne zasady korzystania z wynajmowanego lokum – wyjaśnia Bartosz Turek.

To w umowie znajdują się zapisy zakazujące lub pozwalające na podnajem mieszkania. Właściciel może na przykład zastrzec, że zgłaszać należy pobyt gości trwający ponad 3 dni. Brak przekazania takiej informacji może być podstawą do wypowiedzenia umowy. W dokumencie musi też znaleźć się zapis o tym do którego dnia miesiąca należy zapłacić czynsz oraz jakie sankcje grożą za nieprzestrzeganie tego terminu. Do tego warto uregulować kwestię kaucji.

- Z punktu widzenia najemcy ważne jest też zapewnienie, że właściciel nie może bez zapowiedzi samodzielnie wejść do mieszkania. Niezbędne jest też spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego z podaniem danych z liczników, stanu wyposażenia i elementów wykończeniowych poszczególnych pomieszczeń. Warto przy tym zrobić zdjęcia, które dodatkowo udokumentują stan mieszkania w chwili przekazywania kluczy – radzi Bartosz Turek.

Coraz większą popularność zyskuje też podpisywanie umów w formie najmu instytucjonalnego (gdy wynajem prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej) lub okazjonalnego (wynajem poza działalnością gospodarczą).

Płać podatki

Na koniec pozostaje konieczność rozliczania się z fiskusem z osiąganych przychodów. Do wyboru jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych lub płacenie podatku naliczanego od dochodu. W pierwszym przypadku sytuacja jest prosta – co miesiąc od czynszu należy oddawać fiskusowi 8,5 proc. Jeśli w danym roku osiągniemy przychód na poziomie 100 tysięcy złotych, to od nadwyżki oddać będziemy musieli 12,5 proc.

Drugie rozwiązanie jest bardzo często znacznie tańsze, choć wymaga prowadzenia dodatkowej ewidencji – chodzi o rozliczanie się z osiąganego dochodu, a nie jak wspomniano wyżej - przychodu. Najpierw niezbędne jest więc obliczenie dochodu z wynajmu, który stanowi różnicę między przychodami i kosztami.

- Do tych drugich zaliczyć możemy wydatki na wyposażenie, media, ale też prowizję pośrednika, który pomógł znaleźć najemców, odsetki od kredytu czy amortyzację mieszkania – wylicza Bartosz Turek.

Dopiero od tak obliczonego dochodu należy obliczyć podatek stosując stawkę odpowiednią dla danego podatnika (18 proc., 19 proc. czy 32 proc.).

 (jsz)/ HRE Investments