Mieszkania drożeją. W Lublinie jeszcze bez większych zmian

Z wyliczeń Home Brokera i Open Finance wynika, że ceny mieszkań wzrosły w 22 z 23 badanych miast. Spadki zanotowano tylko w poznaniu.

Warszawa najdroższa od lat

Ceny mieszkań w Warszawie przyciągają największą uwagę inwestorów, gdyż jest to najważniejszy rynek nieruchomości w kraju. – Tu na brak popytu nadal nie ma co narzekać, w ciągu ostatniego roku średnia stawka za metr kwadratowy mieszkania wzrosła o prawie 10 proc. i obecnie wynosi 7821 zł – wylicza Marcin Krasoń, analityk Home Broker.

To najwyższa cena od 2011r. Ruch na rynku w dużej mierze napędzany jest przez kupujących nowe mieszkania. Niezmiennie dużo buduje się w trzech najszybciej rozwijających się dzielnicach (Wola, Mokotów i Białołęka), w których w pierwszym kwartale 2018 r. deweloperzy sprzedali po 700-800 mieszkań.

Dwucyfrowe wzrosty cen zanotowano w Białymstoku, Bydgoszczy, Gdańsku, Katowicach i Szczecinie. Sięgają one nawet 25 proc. W Lublinie panuje jeszcze stabilizacja. W ciągu roku średnia cena wzrosła zaledwie o 1 proc., do poziomo 4884 zł za mkw.

Dlaczego mieszkania drożeją?

Wysokiej sprzedaży i wzrostom cen sprzyjają utrzymywane na niskim poziomie stopy procentowe oraz dobra sytuacja na rynku pracy. Spada bezrobocie, a pensje rosną. Osoby kupujące nieruchomość na własne potrzeby robią to głównie na kredyt, a inwestorzy celujący w rynek najmu i wzrost wartości lokalu – za gotówkę.

– Za wzrostem cen stoi nie tylko wysoki popyt, ale i rosnące koszty budowy – ocenia Marcin Krasoń. – Warto też zauważyć, że osobnym czynnikiem wpływającym na wzrost cen transakcyjnych jest zmiana struktury sprzedawanych mieszkań. Wygaśnięcie programu Mieszkanie dla Młodych spowodowało spadek liczby tanich mieszkań w grupie sprzedanych lokali.

Na rynek najmu napływa coraz więcej mieszkań, ale nie doprowadziło to póki co do spadku czynszów. Nawet, że właściciele mieszkań na wynajem żądali w pierwszym kwartale br. wyższych stawek niż w analogicznym okresie przed rokiem. Jednym powodem jest napływ migrantów zarobkowych (przede wszystkim z Ukrainy), drugim zaś fakt, iż gros mieszkań trafiających na rynek najmu to lokale nowe, za które właściciele życzą sobie więcej.

Ceny mogą spaść

Eksperci ostrzegają, że poważnym zagrożeniem dla panującej hossy są potencjalne podwyżki stóp procentowych czy nieprzewidziane perturbacje gospodarcze.

– Niewykluczone, że na rynku najmu pojawi się nadpodaż, co skutkować może spadkiem stawek najmu i zyskowności tegoż – ostrzega Marcin Krasoń. – Szczególnie, że rząd stawia właśnie na budowę mieszkań i dopłacanie do ich wynajmu. Za 2-3 lata może to przełożyć się negatywnie na rynkowe stawki czynszów.

Jednocześnie zapowiadana ofensywa inwestycyjna państwa (100 tys. mieszkań do 2019 roku) może niebawem doprowadzić do dalszego wzrostu kosztów budowy mieszkań, który już dziś jest powodem wzrostu ich cen. Do tego nie możemy zapominać o prezydenckim projekcie nowelizującym fundusz wsparcia kredytobiorców, który w założeniu ma nałożyć na banki dodatkowe koszty restrukturyzacji kredytów walutowych. Gdyby ten, trochę zapomniany, akt prawny wszedł w życie, mógłby mieć efekty podobne do podatku bankowego. Chodzi o spadek oprocentowania lokat bankowych, który skusiłby kolejnych Polaków do inwestycji w wynajem.