Była fabryka, będą bloki. Ale nie tak wysokie, jak na początku chciał inwestor

Stary plan zagospodarowania, który wygaśnie jesienią, przeznacza to miejsce pod „działalność produkcyjno-wytwórczą i składowo-magazynową”, dopuszczając zabudowę o wysokości nie większej niż 25 m. O zmianę planu wnioskował inwestor chcący stawiać tu bloki mieszkalne i to dość wysokie.

O to się starali…

– To była firma MK Inwestycje, która życzyła sobie zabudowy mieszkaniowej i usługowej o wysokości 7 i 14 kondygnacji – mówi Małgorzata Żurkowska, główny urbanista miasta. – 14 kondygnacji, prostym rachunkiem, to wychodzi prawie 40 m wysokości.

Miejscy planiści już na samym początku prac nad projektem nowego planu wykluczyli aż tak wysoką zabudowę. Pierwsza wersja projektu proponowała 30 m w narożniku ul. Orkana i Roztocze, dalej zabudowa miałaby się zniżać: 25, 18 i 12 m.

– To spotkało się z dużą krytyką społeczną – przyznaje Żurkowska. Okoliczni mieszkańcy chcieli niższej zabudowy. Taka krytyka płynęła głównie z osiedla Świt, które bezpośrednio sąsiaduje z pofabryczną działką (1,6 ha).

– My jesteśmy osiedlem domów jednorodzinnych, a nagle nam się tu robi jakiś Manhattan – mówiła jedna z mieszkanek.

Pod wpływem tych protestów Ratusz zmniejszył dozwoloną wysokość zabudowy. Protestującym to nie wystarczyło, więc planiści mocniej spiłowali wysokość przyszłych budynków. Skorygowali też wymogi co do liczby miejsc postojowych.

Okoliczni mieszkańcy, choć chcieli ugrać więcej, uznali to rozwiązanie za kompromis. Właśnie tę wersję planu zatwierdziła w czwartek Rada Miasta.

… a to będą mogli

Nowy plan, zgodnie z oczekiwaniami dewelopera, przeznacza to miejsce pod zabudowę wielorodzinną i usługową. To sam inwestor ma decydować, jakie będą proporcje między usługami i mieszkaniami.

Przyszła zabudowa nie będzie mogła być tak wysoka, jak oczekiwał tego deweloper.

Najwyższe budynki (w narożniku ul. Roztocze i Orkana) nie będą mogły przekroczyć 17 m wysokości. Linia zabudowy o tej wysokości jest oddalona od linii domów wzdłuż ul. Urzędowskiej o ponad 70 metrów.

W głębi terenu wyznaczono strefę pod zabudowę o wysokości nieprzekraczającej 15 m. Natomiast najbliżej linii domów jednorodzinnych (tych wzdłuż Urzędowskiej) nowa zabudowa nie będzie mogła przekraczać wysokości 12 m.

Bloki nie będą mogły, jak zapewnia Wydział Planowania, stać w odległości mniejszej niż 31 m od linii domów. A właśnie taka odległość, jak obrazuje to Żurkowska, dzieli od siebie bloki mieszkalne stojące od lat przy Bursztynowej.

W przypadku budowy bloków inwestor będzie musiał zapewnić „na każdej działce inwestycyjnej przynajmniej jeden lub kilka placów zabaw”.

Przy określaniu wielkości miejsca do zabaw obowiązywać ma przelicznik 1 mkw. placu na 1 mieszkanie. Bez względu na to, co wyjdzie z tych wyliczeń, plac nie będzie mógł mieć powierzchni mniejszej niż 100 mkw., a jego szerokość nie będzie mogła być mniejsza niż 5 m (krytycy zauważają, że to szerokość „dwóch i pół wersalki”).

Parkingi, wjazdy

Na nowe osiedle ma prowadzić pofabryczny zjazd z ul. Łukowskiej. Możliwe miałoby być również stworzenie wjazdu do skrzyżowania ul. Roztocze z Mazowiecką, choć w tym przypadku konieczna będzie zgoda ministerstwa na odstępstwo od przepisów.

Nowy plan nie wyklucza (ale i nie nakazuje) stworzenia wjazdu od ul. Orkana przez wyposażone w sygnalizację świetlną skrzyżowanie z ul. Poznańską. Na tym wjeździe najbardziej zależało mieszkańcom os. Świt, którzy obawiają się, że kiedy w okolicy przybędzie samochodów, ul. Roztocze zakorkuje się na amen.

Ratusz twierdzi, że ukształtowanie terenu sprzyja stworzeniu wyjazdu z podziemnych garaży do ul. Poznańskiej. – Nie sądzę, żeby przeoczył to wykonawca, bo to duże ułatwienie i korzyść finansowa – mówi Żurkowska.

Zatwierdzony plan zagospodarowania określa też minimalną liczbę miejsc parkingowych. Na każde mieszkanie ma tutaj przypadać nie mniej niż 1,3 miejsca postojowego i to bez względu na metraż lokalu. Niezależnie od tego, co wyjdzie z tego przelicznika, deweloper będzie musiał jeszcze zbudować 30 ogólnodostępnych miejsc parkingowych.

A może akademiki?

Wśród dozwolonych nowym planem obiektów usługowych są też „domy studenckie”. To zostawia inwestorom uchyloną furtkę do prawnej ścieżki, którą poszedł już w Lublinie niejeden deweloper.

Patent polega na tym, że zamiast stawiać blok i sprzedawać w nim mieszkania, buduje się „akademik” i sprzedaje w nim lokale. Choć obiekt wygląda tak samo, to podpada pod łagodniejsze przeliczniki dotyczące miejsc parkingowych. Mamy już w Lublinie plany zagospodarowania, w których za wystarczające uznano 0,9 miejsca postojowego na 10 pokoi w akademiku.

Czy na Roztoczu pójście tą ścieżką byłoby opłacalne? Z zatwierdzonego w czwartek planu wynika (choć nie wprost), że jeśli jakiś inwestor postawi tu „akademiki”, to będzie musiał zapewnić przynajmniej 1 miejsce parkingowe na każde 50 mkw. powierzchni użytkowej. W przypadku domu studenckiego nie będzie też wymagana budowa placu zabaw.