Ceny mieszkań w kryzysie. Łatwiej o wzrosty niż spadki

Podczas najdłuższego w historii okresu, w którym rosły cen nieruchomości w USA przeciętny dom zdrożał ponad 40-krotnie – wynika z danych indeksu (lata 1933-2006). Dla porównania najdłuższa hossa na rynku brytyjskim podniosła wycenę przeciętnego domu ponad 30-krotnie – z 1853 funtów w 1954 roku do 62782 funtów w 1989 roku – wynika z danych Nationwide.

- Co więcej – nie zdarzyło się nigdy, aby fala przecen sprowadziła nominalne wyceny domów i mieszkań poniżej poziomu sprzed hossy – zwraca uwagę Bartosz Turek, analityk HRE Investments.

Ostatni kryzys finansowy obniżył wyceny domów w USA o 27 proc. (w latach 2006-2012), ale przez wiele lat wcześniej (1933-2006) doszło do bezprecedensowej ponad 40-krotnej podwyżki wycen domów za Oceanem.

- W Wielkiej Brytanii najmocniej ceny domów spadły w latach 1989-1993. Mieliśmy wtedy do czynienia z 20-proc. przeceną. Dla porządku warto dodać, że wcześniej w latach 1954 – 1989 wycena przeciętnego domu wzrosła ponad 30-krotnie.

W Polsce niestety nie ma danych sięgających aż tak daleko w przeszłość. Z pomocą mogą przyjść wyliczenia NBP, z których wynika, że w latach 2007-2012 ceny mieszkań w największych miastach spadły przeciętnie o 17,8 proc. Wcześniej jednak w ciągu zaledwie roku wzrosły o prawie 60 proc.

- Wiemy, że ówczesna hossa trwała jeszcze co najmniej na dwa lata przed tym okresem, który bank centralny objął swoim badaniem. Nawet dane GUS dla całego kraju sugerują w latach 2004-2008 prawie trzykrotny wzrost cen mieszkań. Oczywiście w dużych miastach dochodziło wtedy do bardziej dynamicznych zmian – dodaje Bartosz Turek.

Dlaczego przeceny nieruchomości nie są aż tak spektakularne jak poprzedzające je wzrosty? Powodów takiej sytuacji jest sporo. Może to być wynik czynników psychologicznych.

- Po prostu właściciele przyzwyczajają się do wysokich wycen i część z nich w czasach gorszej koniunktury rezygnuje ze sprzedaży, aby w ten sposób nie zrealizować straty. Do tego nie możemy zapomnieć o wpływającym na wzrosty cen rozwoju miast i ich infrastruktury – ocenia Bartosz Turek.

Niemniej ważna wydaje się jednak inflacja, która podnosi ogólny poziom cen w gospodarce, przekłada się też na wzrost płac i między innymi koszty budowy nowych nieruchomości.

Strategia „kup i trzymaj”

I choć ceny mieszkań i domów potrafią spadać, to robią to niechętnie. Statystyczny potencjał spadków na rynku nieruchomości jest kilka razy niższy niż wahania, na które przygotować się muszą na przykład gracze giełdowi. Trudno się więc dziwić, że nieruchomości są postrzegane jako bezpieczna przystań na kapitału.

- Z długoterminowych badań wynika, że wartość nieruchomości mieszkalnej powinna rosnąć szybciej niż inflacja – dodaje Bartosz Turek. - Kupując dom lub mieszkanie na wiele lat możemy mieć nadzieję, że jego wartość będzie rosła średnio o 1-2 pkt. proc ponad inflację. Dla porównania w przypadku giełdy oczekiwana stopa zwrotu w dłuższym terminie powinna pokonać inflację o 2-3 pkt. proc.

Oczywiście nie ma nic za darmo. W przypadku giełdy okresy bessy są nawet kilka razy bardziej dotkliwe niż kryzysy dla rynku nieruchomości. Z drugiej strony w przypadku domów i mieszkań mamy do czynienia z mniejszą płynnością – podczas gdy na pieniądze ze sprzedanych akcji trzeba czekać kilka dni, to w przypadku nieruchomości sprzedaż może trwać miesiącami. Nieruchomości wiążą się też ze sporymi kosztami transakcyjnymi – stąd np. zakup mieszkań z przeznaczeniem na wynajem powinien być postrzegany jako inwestycja długoterminowa.

Przeciętny okres trwania przecen na rynku mieszkaniowym jest aż 3-4 razy krótszy niż ten, w którym właściciele mogli się cieszyć z tego, że ich majątek zyskuje na wartości. Tyle mówi nam przynajmniej historia rynków nieruchomości. Co przyniesie najbliższa przyszłość

- Spodziewamy się w Polsce stabilizacji cen mieszkań w perspektywie najbliższego roku z możliwością kilkuprocentowych odchyleń zarówno w dół jak i w górę – prognozuje Bartosz Turek. - Przeceny są możliwe jeśli górę weźmie kryzys, a koronawirus zostanie z nami na dłużej przez co banki mocniej zakręcą kurki z kredytami, wzrośnie bezrobocie i jeszcze mocniej spadnie optymizm Polaków.