Ceny nieruchomości spadają tylko statystycznie

Zdaniem ekspertów obniżka stawek wynika m.in. z uwolnienia ostatniej puli środków w programie Mieszkanie dla Młodych. W skali roku dominują jednak podwyżki – również w Lublinie.

W ciągu kilku dni Bank Gospodarstwa Krajowego rozliczył dopłaty na łączną kwotę 381 mln złotych, co oznacza, że w tak krótkim czasie zakupiono kilkanaście tysięcy mieszkań z rządową dopłatą. Co do zasady w programie MdM kupowane są mieszkania tanie, np. w Warszawie maksymalna cena mkw. dla rynku pierwotnego to 6 264,07 zł, a dla wtórnego to 5 125,15 zł.

– W okresie, w którym zaciąganych jest dużo kredytów MdM, średnie ceny transakcyjne są więc trochę niższe – wyjaśnia Marcin Krasoń, analityk Home Broker. – Warszawski rynek nadal ma się dobrze, co widać po podsumowaniach 2017 r., szczególnie gdy spojrzymy na segment nieruchomości luksusowych – dodaje ekspert.

Według danych serwisu RynekPierwotny.pl, w 2017 r. deweloperzy sprzedali w Polsce 4350 mieszkań, których cena ofertowa wynosiła 1 mln zł lub więcej, co oznacza rok do roku wzrost o 18 proc. Duża część z tych transakcji miała miejsce w Warszawie.

Stołeczne nieruchomości przyciągają inwestorów dużym potencjałem i zróżnicowaniem. W Warszawie kupić można zarówno lokal wyceniany na kilka tys. zł za mkw., jak i dziesięciokrotnie droższy. Myśląc o zakupie mieszkania na wynajem należy jednak pamiętać, że operacja taka wiąże się z ryzykiem. Wynajmowanie mieszkania, to nie tylko przychodzący na konto czynsz, ale i obowiązki w postaci regularnych remontów czy poszukiwanie najemców. Im dłużej to ostatnie trwa, tym inwestycja mniej opłacalna, gdyż nieruchomość w takim okresie na siebie nie zarabia.

W Lublinie ceny rosną

Warszawa jest niezmiennie najdroższym dużym miastem Polski, za nią zwykle był Kraków (obecnie 5527 zł za mkw.), ale ostatnio uległo to zmianie. Aktualnie wyższe stawki transakcyjne są we Wrocławiu (6011 zł za mkw.) i Poznaniu (5738 zł za mkw.). Średnie ceny transakcyjne w Krakowie są dziś o 11 proc. niższe od tych przed rokiem, w tym czasie stawki we Wrocławiu wzrosły o 7 proc., a w Poznaniu o 8 proc.

Wrocław dynamicznie się ostatnio rozwija, obserwujemy tam niskie bezrobocie i wzrost pensji. Przekłada się to na wzmożoną aktywność deweloperów i rosnącą liczbę chętnych na zakup mieszkania.

W Lublinie w ciągu roku średnie stawki wzrosły o 3 proc. Obecnie za metr kwadratowy mieszkania trzeba u nas zapłacić średnio 4717 zł.

Kredytobiorcy w grze

– Dobra koniunktura w gospodarce i niskie stopy procentowe są odpowiedzialne za wysokie wolumeny zakupów na rynku mieszkaniowym. Kupują zarówno osoby posiadające gotówkę jak i ci, którzy wspomagają się kredytem hipotecznym – ocenia Marcin Krasoń.

Jak raportuje Biuro Informacji Kredytowej, popyt na kredyty hipoteczne w 2017 r. był o 14 proc. wyższy niż rok wcześniej. Open Finance policzył, że rodzina z dzieckiem, w której dorośli zarabiają po średniej krajowej, otrzymać może przeciętnie nieco ponad 450 tys. zł kredytu, co z dużym zapasem wystarcza na zakup mieszkania w dowolnym mieście.

Z komunikatów płynących od Rady Polityki Pieniężnej wynika, że podwyżki stóp procentowych nie nastąpią szybciej niż za rok, zatem najbliższe kwartały powinny być okresem dalszego spokoju.

– Po statystycznej obniżce cen na przełomie roku powinny one lekko wzrosnąć do poziomu sprzed kilku miesięcy, zatem w najbliższych miesiącach spodziewamy się wyższych notowań – prognozuje Marcin Krasoń.

Spodziewany okres stabilizacji nie powinien jednak uśpić niczyjej czujności. Rynek dynamicznie rozwija się już od kilku lat, a to zawsze grozi przegrzaniem. Jest wprawdzie dużo bardziej bezpieczny niż w latach 2004-2008 (brak frankowych kredytów z wysokim LtV i galopujących cen), lecz prędzej czy później może dojść do ściany.

Mieszkanie Plus do poprawki

Od kilku miesięcy jednym z najgorętszych tematów na rynku nieruchomości jest program Mieszkanie Plus, który miał zrewolucjonizować polskie mieszkalnictwo.

– No właśnie, miał. Praktycznie przyznano się już do porażki i trwają prace nad liftingiem pomysłu – komentuje Marcin Krasoń. – Okazało się, że tak tanio jak zapowiadano, to budować się raczej nie da i czynsze musiałyby być wyższe niż pierwotnie planowano.

Zdaniem ekspertów, należy jednak bacznie przyglądać się rządowym planom, gdyż mogą one mocno oddziaływać na rynek.