Deweloperzy zwalniają tempo

11 procent - o tyle wzrosła sprzedaż mieszkań wśród 14 firm deweloperskich, które pochwaliły się już wynikami sprzedaży. Dynamika spada i to pomimo niskiej bazy.

– Trzeba bowiem podkreślić, że poprzednie kwartały przyzwyczaiły do 20, 30 czy nawet 50-proc. wzrostów sprzedaży mieszkań – dodaje Bartosz Turek, analityk Lion’s Bank. – Oczywiście za wcześnie jest jednak, aby definitywnie odtrąbić koniec wzrostów, a tym bardziej ogłosić powrót złych czasów dla firm budujących mieszkania. Trzeba bowiem zaznaczyć, że wciąż mamy do czynienia z bardzo wysoką sprzedażą mieszkań.

W II kwartale 2016 r. 14 firm podpisało umowy na sprzedaż prawie4,2 tysięcy lokali mieszkalnych, czyli o 408 więcej, niż w analogicznym okresie przed rokiem, choć o 74 mniej niż kwartał wcześniej. Z drugiej jednak strony, w biurach sprzedaży nowych kupujących przestało w ostatnim kwartale przybywać.
– To powinno budzić pewne obawy o przyszłość – szczególnie, że po trzech latach wyraźnej hossy otoczenie rynkowe coraz bardziej nie sprzyja deweloperskiemu biznesowi – ocenia Turek.

Jak długo może być dobrze?

Główny kłopot to kredyty – ważny filar rodzimego rynku mieszkaniowego. Pierwszym problemem są rosnące wymagania odnośnie wkładu własnego. Dziś, co do zasady, trzeba mieć 15 proc. ceny mieszkania, aby ubiegać się o kredyt hipoteczny. Państwo w zdobyciu takiego wkładu własnego pomagało poprzez program „Mieszkanie dla młodych”, czyli budżetowe dopłaty.

– Problem w tym, że program cieszy się taką popularnością, że w marcu banki wyczerpały pieniądze zagwarantowane za dopłaty na 2016 rok, a na początku lipca br. banki musiały też wstrzymać przyjmowanie wniosków o dopłaty z puli przypadającej na 2017 rok – wyjaśnia Turek.

Gdyby tego było mało, nawet ci, którzy mają pieniądze na wkład własny, spotkają się w bankach z pogarszającą się ofertą kredytową. Po pierwsze powoli, ale konsekwentnie od 15 miesięcy drożeje zakup mieszkania na kredyt. Maleje zdolność kredytowa, czyli po prostu banki skłonne są pożyczać coraz mniej – wynika z danych zebranych przez Lion’s Bank. Trzyosobowa rodzina dysponująca dochodem na poziomie 5 tys. zł netto może pożyczyć około 370 tys. zł (mediana) w formie 30-letniego kredytu. Tym samym w ciągu roku zdolność kredytowa modelowej rodziny spadła o ponad 87 tys. zł.

– Trzeba jednak podkreślić, że Polacy w ostatnim czasie na zakup nowych mieszkań wydają wyraźnie więcej gotówki niż pieniędzy pozyskanych z kredytów – zaznacza Turek. Wynika to z szacunków publikowanych przez NBP. Wszystko przez niskie stopy procentowe. Dzięki nim kredyty są tanie, ale też lokaty nisko oprocentowane i to ten drugi element wydaje się szczególnie ważny dla dobrej kondycji deweloperów.

Osoby posiadające kapitał chętnie kupowały bowiem mieszkania na wynajem. Problem w tym, że ogłoszony przez rząd program „mieszkanie +”, może ten stan zmienić. Inwestorzy mogą nie chcieć konkurować z państwowym molochem, który ma za zadanie dostarczyć na rynek mieszkania za „pół darmo”.

Lokale te mają być wynajmowane za stawki wyraźnie niższe niż rynkowe, a do tego po 30 latach lokal ma się stać własnością najemcy. Wszystko za pół bieżącej rynkowej ceny i bez ryzyka związanego za zaciągnięciem kredytu hipotecznego na zakup własnych „czterech kątów”.

Źródło: Lion’s Bank