Dobra umowa

Dobra umowa musi dokładnie określać:
• Strony umowy. Muszą być wymienione na początku: my i developer. Samo sformułowanie, że umowa zawarta jest między nami a firmą budowlaną to za mało. Developer musi być dokładnie określony: jaki jest jego statut prawny, podany adres, a w przypadku spółki z o.o., musi być podany jej numer z rejestru handlowego.
• Przedmiot umowy. Ogólniki typu „przedmiotem umowy jest budowa mieszkania” to za mało. Musi być podana jego powierzchnia, numer i dokładna lokalizacja.
• Zakres robót. Trzeba szczegółowo zapisać, co i w jakim standardzie ma być zrobione (z czego podłogi, jakie grzejniki itd.). Zadbajmy o dokładny opis stanu surowego: z jakich materiałów będą ściany, jaka będzie stolarka okienna, czy dom będzie docieplony itd.
• Cena i sposób jej indeksacji. Trzeba ustalić jeden sposób waloryzacji: albo indeksacja wzrostem cen robót i materiałów budowlanych według wskaźnika GUS, albo indeksacja wskaźnikiem inflacji, albo indeksacja kursem walut.
Lepiej raczej unikać rozliczania kosztorysem powykonawczym, natomiast cena ryczałtowa (z góry ustalona) jest dobrym rozwiązaniem gdy jest rozsądna, okres budowy krótki, a firma wiarygodna.
• Terminy i kary. Najczęściej stosowane są tzw. kary umowne za nieprzestrzeganie terminów wykonania robót lub płatności. Ich wyegzekwowanie jest jednak trudne – sprawy w sądach ciągną się czasami latami. Lepszą formą są karne odsetki naliczane od wartości inwestycji za każdy dzień zwłoki. Dają nam większą silę przebicia.
• Sposób usuwania usterek. Wpiszmy do umowy, że developer ma obowiązek usunąć usterki „bezzwłocznie”. Przy tym dobrze jest także opisać je karami umownymi. Możemy na przykład zapisać, że na poczet wad i usterek mamy prawo zatrzymać część ostatniej raty jako kaucję. Jeśli developer nie usunie zgłoszonych wad, my nie zwracamy kaucji. W przypadku domu kwota zastrzeżona wynosi najczęściej 10 tys. zł, natomiast mieszkania – 5 tys. zł.
• Sposób płacenia rat. Najlepiej umówić się, że płacimy gdy określony etap budowy jest zakończony. Pierwsza rata powinna być jak najmniejsza (ok. 10 proc.). Ostatnią ratę powinniśmy wpłacić już po podpisaniu aktu notarialnego .
• Warunki wycofania się z umowy. Muszą być dokładnie określone dla obu stron. Musimy dopilnować, żeby nie stracić zbyt dużo przy ewentualnej rezygnacji.
• Warunki odbioru mieszkania. Powinniśmy zapisać w umowie, że zastrzegamy sobie prawo korzystania z pomocy własnego inspektora nadzoru, prawnika i że odbiór będzie odbywał się przy świetle dziennym. Wtedy możemy wychwycić wszystkie usterki. Pamiętajmy także o rękojmi i gwarancji. Na przykład na wady konstrukcyjne budynku obowiązuje trzyletnia rękojmia.