Kupno mieszkania. Wkład własny musi być znacznie większy

Ponad 90 tysięcy złotych – nawet tyle gotówki potrzebujemy, aby kupić na kredyt i wykończyć dziś kawalerkę od dewelopera. To o ponad 50 proc. więcej niż przed rokiem.

– Winny jest przede wszystkim wzrost wymagań odnośnie wkładu własnego, czyli tej części ceny mieszkania, którą musimy pokryć z własnej kieszeni, aby bank dał nam kredyt. Wymagania te wzrosły z powszechnie stosowanych jeszcze kilka miesięcy temu 10 proc. ceny mieszkania do 20 proc. obecnie – wyjaśnia Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. – Szczególnie dotknęło to osób młodych, które ponadto częściej pracują na umowach śmieciowych. Niestety tych źródeł dochodów banki dziś co do zasady nie akceptują – dodaje ekspert.

Ceny idą w górę

Gdyby tego było mało, to choć epidemia doprowadziła do wyhamowania wzrostów cen nieruchomości, to wcześniej drożały one bardzo szybko. W efekcie za własne cztery kąty wciąż trzeba płacić wyraźnie więcej niż przed rokiem. Najnowsze dane NBP sugerują, że w 7 największych miastach za używane lokum trzeba płacić o ponad 10 proc. więcej niż rok wcześniej. W przypadku mieszkań nowych ceny są dziś wyższe o niecałe 7 proc.

Najważniejsze jest jednak to, że ubiegając się o kredyt w 2019 roku wystarczył 10-proc. wkład własny. W przypadku 30-metrowej kawalerki w dużym mieście oznaczało to konieczność posiadania prawie 24 tys. zł gotówki. Dziś standardem jest wymaganie 20-proc. wkładu własnego, co oznacza, że musimy mieć ponad 50 tysięcy gotówki. Na tym nie koniec przykrych niespodzianek.

– Ktoś kto chciałby obecnie kupić i wykończyć mieszkanie musi się też przygotować na to, że więcej pieniędzy zostawi w kasach sklepów budowlanych i kieszeniach pracowników ekip remontowych – dodaje Bartosz Turek.

Bazując na wyliczeniach portalu kalkulatory budowlane, można pokusić się o szacunki, że wykończenie 30-metrowego mieszkania w popularnym standardzie przy wykorzystaniu materiałów z niższej półki i bez uwzględniania ceny mebli kosztować może dziś około 35 tys. złotych. To nawet o kilkanaście procent więcej niż przed rokiem. Wtedy na ten cel należałoby zarezerwować około 30 tysięcy.

– Ze względu na wzrost cen mieszkań trochę więcej wydamy też na usługi notariusza, pośrednika czy prowizję za udzielenie kredytu. Przeważnie mamy bowiem tu do czynienia z opłatami zależnymi od ceny nieruchomości. Swoich stawek nie zmieniły tylko sądy. W sumie więc można oszacować, że koszty transakcyjne wzrosły, w rozważanym przypadku kawalerki od dewelopera, z 7,1 tys. zł w 2019 roku do 7,5 tys. zł obecnie – wylicza Bartosz Turek.

Sposoby na mniej gotówki

Całe szczęście koszty można optymalizować. Po pierwsze wciąż jest kilka instytucji, które udzielą kredytu osobie mającej 10 proc. lub 15 proc. wkładu własnego. Te oferty są jednak przeważnie obwarowane dodatkowymi wymaganiami – np. są skierowane do dotychczasowych klientów albo takich osób, które osiągają ponadprzeciętne zarobki albo też można taki dług otrzymać kupując relatywnie tanią nieruchomość.

Wiele dać mogą też negocjacje wysokość opłat i prowizji bankowych, wysokości taksy notarialnej czy prowizji pośrednika – o ile kupujemy mieszkanie używane. Ktoś kto chce wydać możliwie mało gotówki może się też pokusić o skredytowanie kosztów wykończenia lub prowizji i innych opłat związanych z zaciągnięciem kredytu mieszkaniowego. Ale uwaga! W ten sposób poniesiemy wyższy koszt, bo oczywiście będzie trzeba oddać pożyczone pieniądze wraz z odsetkami.

Ceny w kraju

Ile gotówki potrzebujemy, aby mieć pewność, że wystarczy nam jej, na spokojne przeprowadzenie całej transakcji i wykończenie lokalu. Najważniejszą zmienną jest oczywiście cena płacona za mieszkanie. W gronie przebadanych miast najtaniej będzie więc w Zielonej Górze. Za metr kwadratowy w drugim kwartale br. płacono tam niecałe 4,9 tys. zł. W efekcie, aby na spokojnie kupić i wykończyć kawalerkę od zielonogórskiego dewelopera trzeba mieć w kieszeni mniej niż 69 tys. złotych. Relatywnie niewielkim zasobem gotówki należałoby dysponować także w Kielcach, Białymstoku i Rzeszowie (73-75 tys. zł).

Z analiz HRE Investments wynika, że kupując kawalerkę w Lublinie trzeba mieć średnio 76 tys. zł w gotówce. Tyle pieniędzy potrzeba na wkład własny i prace wykończeniowe.

Nie jest zaskoczeniem, że zakup kawalerki w Warszawie wymagać będzie znacznie większych nakładów gotówki (ponad 100 tysięcy). Przede wszystkim będą to pieniądze przeznaczone na wkład własny (prawie 60 tys. złotych). Na koszty transakcyjne najlepiej zarezerwować około 8,5 tys. złotych. Gdyby naszym łupem miało stać się mieszkanie z drugiej ręki, to koszty transakcyjne pochłonęłyby 2-3 razy wyższą kwotę ze względu na wyższe opłaty notarialne, konieczność zapłacenia podatku PCC (2 proc. ceny) czy prowizji pośrednika (przeważnie 2-3 proc. ceny).

Zbliżone do stołecznych – choć niższe – wyniki znajdziemy ponadto w Gdańsku, Krakowie, Wrocławiu i Gdyni.