To był dobry rok na rynku nieruchomości

W tym roku zmieniły się m.in. przepisy dotyczące wkładu własnego oraz programu Mieszkanie dla Młodych. Mimo utrudnionego dostępu do kredytów mieszkaniowych, sprzedaż mieszkań była nadspodziewanie wysoka. Więcej osób kupowało nieruchomości za gotówkę. Często jako inwestycję.

Od początku roku osoby zaciągające kredyt mieszkaniowy musiały obowiązkowo posiadać 10-proc. wkład własny. To nie jedyna gotówka jaką trzeba dysponować, gdyż doliczyć do tego trzeba jeszcze opłaty transakcyjne. Przykładowo, kupując na rynku wtórnym mieszkanie za 300 tys. zł należy przygotować nawet 45 tys. zł gotówki. A przecież mieszkanie trzeba jeszcze urządzić, a czasem i wyremontować.

– Mimo tego liczba udzielonych przez banki w pierwszych trzech kwartałach br. kredytów była o 1,9 proc. wyższa niż w analogicznym okresie 2014 r. – wylicza Marcin Krasoń, analityk firmy Home Broker. – Wiele osób ratowała się bowiem programem Mieszkanie dla Młodych, z którego dofinansowanie jest liczone jako wkład własny. Od września popularność programu znacząco wzrosła, bo włączono do niego rynek wtórny, a dodatkowo zwiększyły się kwoty i dostępność nieruchomości dla rodzin wielodzietnych.

Przez ostatni rok ceny w skali kraju były stabilne, choć oczywiście na poszczególnych rynkach dochodziło do wahań. W Warszawie, która jest największym rynkiem nieruchomości, ceny są dziś wyższe niż przed rokiem o 1,8 proc.

Rekordy deweloperów

Kończący się rok deweloperzy powinni zaliczyć do udanych. Większość głównych graczy zanotowała rekordowe wskaźniki sprzedaży.

– A to dzięki temu, że przygotowali się z ofertą nieco wcześniej i byli gotowi na zapotrzebowanie jakie płynęło z rynku – zauważa Robert Latuszek, analityk projektów inwestycyjnych Home Broker Business. – Sytuacja sprzyja firmom deweloperskim i nabywcom mieszkań z rynku pierwotnego, gdzie tych drugich stymuluje program rządowych dopłat Mieszkanie dla Młodych oraz niskie stopy procentowe ustalane przez Radę Polityki Pieniężnej.

Z punktu widzenia branży deweloperskiej liczy się także to, że sprzedaż przełożyła się na wysoki poziom zakupów. 

– Z naszych szacunków wynika, że był to rekordowy rok także pod względem zakupów terenów pod zabudowę mieszkaniową. Największe firmy przeznaczyły nawet po ponad 200 mln zł na zakup działek, a rekordziści przekroczyli 250 mln zł. Wielu deweloperów dokonało zakupów gruntów za kwoty od kilku do kilkudziesięciu milionów złotych – dodaje Latuszek.

Według szacunków Home Broker Business wydatki na działki pod zabudowę mieszkaniową dokonane w 2015 r. przez działających w Polsce deweloperów przekroczyły miliard złotych. Większość ziemi kupiono za rozsądną cenę. Zdaniem specjalistów, dzięki temu ceny nowych mieszkań powinny utrzymać się na stabilnym poziomie.

Aktywność deweloperów w zakupach działek powinna się przełożyć na kolejne rekordy w liczbie uzyskiwanych przez nich pozwoleń na budowę i rozpoczynanych nowych inwestycji. Ostatnie dane Głównego Urzędu Statystycznego są bardzo optymistyczne. W ciągu roku deweloperzy otrzymali ponad 93 tys. pozwoleń na budowę, co oznacza ponad 20 proc. wzrost w stosunku do roku 2014.

Niepewność w przyszłym roku

Zdaniem ekspertów, w 2016 roku wiele będzie zależało od działań rządu oraz zachowania Rady Polityki Pieniężnej w kwestii stóp procentowych. Nie można też zapominać o kolejnej zmianie w rekomendacji S, zgodnie z którą klienci kupujący mieszkanie na kredyt powinni dysponować 15-proc. wkładem własnym. Problem w tym, że nie do końca wiadomo jak banki zinterpretują wskazówki Komisji Nadzoru Finansowego.

Analitycy oczekują, że jeszcze większą rolę odgrywać będzie program Mieszkanie dla Młodych. Jeśli jednak jego popularność utrzyma się na poziomie z ostatnich kilku miesięcy, to już w połowie roku może zabraknąć pieniędzy na wypłaty w 2016 r. Program ma bowiem wyznaczone kwoty jakie mogą być wypłacone w danym roku. Jeśli do tego dojdzie, to kupujący mieszkania z dofinansowaniem będą mogli składać wnioski tylko na dopłaty w kolejnych latach, co może doprowadzić do lekkiego ograniczenia popytu.

Ważnym tematem na 2016 r. będzie podatek bankowy. Jego wprowadzenie w zapowiadanej ostatnio formie może skutkować wzrostem kosztów kredytów.

Najem z przyszłością

– Nadal nie powinno brakować inwestorów indywidualnych, którzy kupują mieszkania na wynajem, gdyż zyski z tej inwestycji są często znacząco wyższe od odsetek z bankowych lokat lub obligacji skarbowych – ocenia Latuszek.

Według statystyk Eurostatu w Polsce odsetek osób żyjących w mieszkaniach wynajętych na rynkowych warunkach wynosi nadal poniżej 5 proc., podczas gdy jest znacząco wyższy nie tylko w krajach Europy Zachodniej, ale i w Czechach (16 proc.) i na Słowacji (8 proc.). Rosnąca popularność najmu dobrze wróży deweloperom, gdyż wielu inwestorów decyduje się na zakup mieszkania nowego.