Jak pomnożyć majątek przez podział

Działkę tę odziedziczyliśmy w równych częściach, ale od kilku lat żadne z nas z niej nie korzysta, bo nie możemy się porozumieć co do jej podziału. Ja z bratem już dawno chcieliśmy się pobudować na swoich częściach, ale siostra, która jest z nami skłócona, robi nam na złość i na wydzielenie się nie godzi. „Mnie się nie spieszy” – mówi i nawet nie chce słyszeć o dzieleniu, choć dajemy jej pierwszeństwo w wyborze przypadającego jej kawałka gruntu. Czy jest legalny sposób, żeby ją do tego zmusić? Bo nie chcemy podpaść prokuratorowi, a aż nas ręce swędzą, żeby sprawę z nią załatwić tak, jak na to zasługuje...” – pyta Czytelnik z Lublina.
Sprawa wydaje się być dość prosta – w sytuacji gdy wszyscy współwłaściciele (współużytkownicy) nieruchomości nie potrafią się porozumieć, a rozdzielenia chcą ci, których udziały wynoszą co najmniej połowę, na ich wniosek rzecz rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Dokonując rozstrzygnięcia sąd opiera się na ustaleniu, że rozdzielenie nieruchomości leży w interesie wszystkich, a nie tylko jednego lub kilku współwłaścicieli (współużytkowników).
Do podziału nieruchomości znacznie częściej dochodzi jednak „drogą pokojową”. Najbardziej typowa sytuacja: ktoś jest właścicielem sporej działki budowlanej lub rekreacyjnej, którą zamierza sprzedać możliwie korzystnie, więc dzieli ją na mniejsze. Dzięki takiemu zabiegowi ten sam areał osiąga na rynku nieruchomości przeważnie cenę wielokrotnie wyższą, niż gdyby był oferowany w całości. A gdy takiego podziału dokona się po uprzednim przekształceniu gruntu rolniczego na budowlany, to „przebitka” może być nawet kilkunastokrotna.
Zanim jednak – czy to w celu pomnożenia wartości majątku przez jego podział, czy wyodrębnienia należnej Ci części działki ze współwłasności – udasz się do wójta, burmistrza, geodety, notariusza czy do sądu, by sprawie nadać bieg, zorientuj się w podstawowych przynajmniej zasadach podziału. Dzięki temu łatwiej załatwisz sprawę i, być może, unikniesz rozczarowań.
Kto za to płaci
Podział nieruchomości dokonywany jest na wniosek i koszt zainteresowanej osoby. Jeśli na terenie, gdzie znajduje się nieruchomość, istnieje plan miejscowy, podział musi być z nim zgodny. Jeśli planu nie ma, podział nie może kolidować z przepisami odrębnymi lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Opinię na temat zgodność proponowanego podziału z planem miejscowym bądź odrębnymi przepisami wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Opinia ma formę postanowienia (przysługuje na nie zażalenie).
Zanim wpuścisz geodetę w buraki
...upewnij się, czy nie narażasz się na zbędny wydatek. Mianowicie sprawdź, czy pole, które chcesz podzielić na dwa kawałki, ma przynajmniej 60 arów. Jeśli nie ma, z podziału mogą być nici. Otóż powierzchnia pojedynczych nieruchomości rolnych i leśnych po podziale nie może wynosić mniej niż 30 arów. Wyjątek: celem podziału jest powiększenie sąsiedniej działki bądź regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami.
Podziału nie można też przeprowadzić wówczas, gdyby w jego wyniku jedna z wyodrębnionych nieruchomości pozbawiona była dostępu do drogi publicznej. Przy czym nie chodzi tu o dostęp bezpośredni, a w ogóle dostęp, np. drogą służebną. Często się praktykuje jednoczesne dokonywanie podziału i ustalanie drogi koniecznej.
Pójdziemy z tym do wójta
Podział nieruchomości przeprowadza się w oparciu o decyzję wójta, burmistrza, prezydenta miasta, ewentualnie orzeczenie sądu. Decyzja czy orzeczenie są podstawą do dokonania wpisów w księdze wieczystej
i w katastrze nieruchomości.
Dokumenty, które dołącza się do wniosku o podział
1) akt własności lub inny dokument stwierdzający tytuł prawny do nieruchomości;
2) wypis i wyrys z katastru nieruchomości;
3) obowiązującą w dniu złożenia wniosku decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
4) wstępny projekt podziału (jeśli podział jest zależny od planu miejscowego);
5) protokół z przyjęcia granic nieruchomości;
6) wykaz zmian gruntowych;
7) wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej;
8) mapę z projektem podziału.
Licz się z tym, że cię podliczą
Podzieliłeś działkę na mniejsze kawałki i zacierasz ręce, że zrobiłeś dobrzy interes, bo kupcy (jak w niektórych regionach nazywa się kontrahentów czy klientów) już dają Ci za nie dwa razy tyle niż jeszcze dwa tygodnie temu za to samo, ale w całości. No to się ciesz, ale wiedz, że gmina też może coś z tego miodu chcieć dla siebie. Konkretnie, jeśli się zorientuje, że w wyniku podziału wartość nieruchomości znacząco wzrosła, wójt, burmistrz albo prezydent miasta mogą zażądać od ciebie opłaty adiacenckiej. Czy to duże pieniądze? Mogą być spore – do 50 proc. różnicy wartości nieruchomości sprzed i po podziale. Stawkę procentową opłaty ustala rada gminy w formie uchwały.
Poradnik przygotował Władysław Styrczula
Ile zapłacisz notariuszowi
Maksymalne stawki, zależne
od wartości transakcji
• do 3 tys. zł: 100 zł
• od 3 do 10 tys. zł: od pierwszych 3 tys. – 100 zł,
od nadwyżki – 3 proc.
• od 10 do 30 tys. zł: od pierwszych 10 tys. – 310 zł, od nadwyżki – 2 proc.
• od 30 tys. do 60 tys. zł: od pierwszych 30 tys. – 710 zł, od nadwyżki – 1 proc.
• od 60 tys. do 1 mln zł: od pierwszych 60 tys. – 1010 zł, od nadwyżki – 0,5 proc.
Uwaga – to są stawki maksymalne. Jeśli potrafisz się targować, może być taniej – i to jest dobra wiadomość. Ale jest też zła: opłata jest obciążona 22-procentowym podatkiem VAT. Tak więc już przy najdrobniejszej transakcji notariusz może sobie zażyczyć 122 zł.

To nie koniec wydatków
Na opłacie za sporządzenie aktu notarialnego sprawa się nie kończy. Poniesiesz także dodatkowe koszty z tytułu m.in.:
• sporządzenia wypisów notarialnych – zazwyczaj 5 sztuk
• podatku od czynności cywilnoprawnych
• Założenia księgi wieczystej i wpisanie do niej swoich praw do nieruchomości