Jakie zyski, jakie koszty. Analiza ekonomiczna zabudowy górek czechowskich [polemika]

Szanowny Panie,

Na konferencji prasowej przedstawił Pan analizę finansową zabudowy Górek Czechowskich. Chciałbym się zapytać skąd wziął Pan dane do analizy?

Zakłada Pan wzrost wpływów z podatku PIT. Oznacza to, że zakłada Pan, że po wybudowaniu osiedla na górkach do Lublina przyjadą nowi mieszkańcy. Dane takie są niezgodne z licznymi prognozami (m.in. NIK, GUS), które zakładają dalsze wyludnianie się Lublina.

Opierając się na tych prognozach należałoby stwierdzić, że po wybudowaniu osiedla na górkach wpływy z PIT w Lublinie  się nie zmienią - zmieni się jedynie zamieszkanie wewnątrz Lublina płatników podatku, alternatywnie będą to rzeczywiście nowi podatnicy, jednak w liczbie mniejszej niż opuszczający Lublin.

Wskazuje Pan także na zyski dla miasta, np. podatek od nieruchomości. Chciałbym się spytać czy oszacował Pan również koszty?

Pominięcie kosztów i jednostronne przedstawienie wyłącznie zysków byłoby bardzo nieetyczne dla Pana zarówno jako naukowca, jak i ekonomisty.

Pierwsze z brzegu przychodzą mi do głowy koszty związane z koniecznością zapewnienia infrastruktury społecznej dla nowego osiedla (nieuwzględnianego do tej pory w rozwoju miasta), utrzymaniem parku, utratą wpływów z podatku od nieruchomości za przekazane miastu 75 hektarów.

Na koniec chciałbym się zapytać jak jako ekonomista ocenia Pan propozycję TBV - przekazania 75ha z parkiem za 10mln zł w zamian za zmianę planu na 30ha pod zabudowę mieszkalną w kontekście propozycji poprzedników - 60 milionów w zamian za 10ha (ostatecznie chyba 6ha) pod galerię i odsprzedaż terenu parku za kwotę ok. 7 milionów złotych miastu?

Pańska odpowiedź pozwoli mi wejść w rzetelną polemikę.

Krzysztof Kowalik

Fundacja Wolności

Szanowny Panie,

Wyjaśnijmy najpierw sam charakter analizy, o jaką zostałem poproszony. Miała ona dotyczyć bezpośrednich skutków, jakie wiązać się będą z zagospodarowaniem terenu Górek Czechowskich poprzez zabudowę mieszkaniową i usługową, a nie analizy wszystkich aspektów, towarzyszących w tle budżetowi Miasta czy zachodzących niezależnie w gospodarce lokalnej.

To nie jest prognoza całego budżetu Lublina za 10-15 lat. Analiza miała pokazać, czym budżet Miasta może skompensować ewentualne obciążenia, jakie mogą pojawić się po zmianie planu zagospodarowania, a nie pokazywać efekt netto dla Miasta.

Kwestia budowy i użytkowania samego Parku nie miała być przedmiotem analizy - jedynie skutki zabudowy terenu według wstępnych założeń przekazanych przez TBV. Kosztów budowy infrastruktury samego Parku nie będzie jednak ponosić Miasto – będą poniesione przez TBV (przynajmniej tak podczas konferencji wskazał Prezes TBV odpowiadając na pytania; to dodatkowe około 10 mln zł, których także nie obejmowała analiza).

Co więcej, bilans w szerszym spojrzeniu to także kwestia odzyskania kosztów infrastruktury miejskiej położonej wzdłuż Poligonowej, która obsługuje tylko zachodnią jej część (poniesione koszty, a utracone korzyści dla Miasta i spółek komunalnych); to czy teren w obecnej postaci, czy po zagospodarowaniu będzie przynosił więcej wymiernych korzyści Mieszkańcom (obecna vs. możliwa rekreacja vs. koszty ingerencji w środowisko).

Problem jest więc o wiele bardziej złożony i to Miasto powinno taką wieloaspektową analizę przeprowadzić w o wiele szerszym zakresie, decydując się na finalną zmianę planu zagospodarowania. Mam nadzieję, że to robi lub zrobi. Opinia Mieszkańców wyrażona w referendum powinna być tylko jednym z argumentów.

Wracając do sedna, cały zbudowany wokół projektu model dotyczył obszaru zmian, jakie można na chwilę obecną oszacować bazując jednak na szeregu założeń. Kalkulacje, jakie zostały przedstawione są – tak jak w przypadku każdego modelu ekonomicznego – oparte na założeniach, które mogą, ale nie muszą się spełniać.

Proszę pamiętać, że realizacja inwestycji ma być rozłożona na 10-15 lat, jak wynika ze wstępnych informacji, o ile w ogóle do niej dojdzie. To dość długi okres. Proszę spojrzeć na zmiany w Polsce i w Lublinie przez ostatnie 10-15 lat, jeśli wrócimy do prognoz i hipotez, sprzed tego okresu, to zapewne część założeń zrealizowała się zupełnie inaczej. Nie oznacza to, że prognozowanie takie nie ma sensu, ale jedynie, że zawsze jest warunkowe i tak powinno być rozumiane.

Stąd też, zmiany we wpływach z podatku PIT to nie efekt netto: zasiedlenia terenu i jednocześnie utraty wpływów z tytułu odpływu mieszkańców z Lublina w ogóle, ale jedynie skutek tego pierwszego procesu.

Poza tym, pojawienie się nowych mieszkańców i ujemne migracje jako saldo nie stoją ze sobą w sprzeczności. Z Lublina wyjeżdżają (wyjeżdżali) ludzie młodzi, którzy po studiach łatwiej znajdowali zatrudnienie w Warszawie niż w Lublinie. Ich wkład do budżetu miasta z tytułu PIT nie był zapewne znaczący, jeśli nie rozpoczęli jeszcze pracy w Lublinie.

Ma Pan oczywiście rację twierdząc, że większość nabywców spowoduje migracje wewnętrzne w samym Lublinie i tak zostało to przyjęte w modelu.

Według informacji TBV 30% nabywców ich mieszkań to osoby spoza Lublina. Dodatkowo – zarówno w przypadku nabywców z Lublina, jak i spoza Lublina przyjęto, że 90% z nich nabywa mieszkania na własne potrzeby mieszkaniowe, a 10% na wynajem.

Tak więc jedynie osoby z Lublina nabywające mieszkania na wynajem i osoby spoza Lublina nabywające je na własne potrzeby mieszkaniowe będą przynosiły skutki dla budżetu i zostały ujęte w PIT.

To są założenia, które jedynie mogą, ale nie muszą się spełnić. Podobnie jak założenia o wyludnianiu się Miasta. Trendy zakładają brak zmian w polityce, pokazują co będzie, jeżeli nic z tym nie zrobimy.

Na jesieni ub. roku Prezydent, mówił o odwróceniu trendu utraty lubelskich absolwentów szkół średnich, którzy w większym stopniu niż w poprzednich latach kontynuują naukę w Lublinie, a nie na studiach poza Lublinem.

Strategia Miasta, która ma m.in. przeciwdziałać wyludnianiu spadkowi liczby mieszkańców, rozwój centrów BPO/SSC w Lublinie, tegoroczna akcja „Rozlicz PIT w Lublinie”.

Brexit jeszcze nie miał miejsca, a już ponad 180 tys. osób z Polski w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy wróciło z Wielkiej Brytanii, a kolejni szykują się do trwałego powrotu. To nie musi się zdarzyć, nie musi zatrzymać ujemnego salda migracji, ale sprzyja pojawianiu się nowych mieszkańców/podatników w Lublinie.

Proszę sprawdzić. Na podstawie przeciętnego wynagrodzenia w Polsce (dane GUS), skorygowanego do poziomu 90% dla Lublina (UM Lublin) można ustalić przeciętny PIT płacony przez podatnika (kalkulator PIT; bez składki zdrowotnej).

Przez kilkanaście lat kwota ta wzrośnie choćby tylko z powodu inflacji (cel NBP to 2,5%), ale proszę sprawdzić jak kwota zmieni się po 11 latach przy założeniu, że poza wzrostem inflacyjnym będzie rosło realne wynagrodzenie (np. dodatkowe 3% rocznie).

Planowane 2900 lokali zasiedli 30% rodzin spoza Lublina (dane o strukturze sprzedaży TBV), przy czym 90% na potrzeby własne. W gospodarstwie domowym w Lublinie jest przeciętnie 2,14 osoby dorosłej (GUS), a Miasto zatrzymuje 48,33% wpływów PIT (budżet Miasta). Rząd wielkości wtedy Pan będzie mógł potwierdzić, przy wzroście realnym będzie to kwota znacznie wyższa niż przyjęta w analizie.

W ostatniej kwestii, nie mam twardych argumentów, które pozwoliłyby porównać obie propozycje. Osobiście uważam jednak, że Lublin jest już wystarczająco nasycony galeriami handlowymi i uruchamianie kolejnej niesie duże ryzyko przede wszystkim dla jej operatora, zwłaszcza po wprowadzeniu ograniczeń w handlu w niedziele.

Z drugiej strony, potrzeby mieszkaniowe wciąż w Polsce są duże, choć tutaj także ryzyko realizacji leży po stronie dewelopera. Gdybym więc jako ekonomista miał kierować się intuicją, raczej budowałbym tam mieszkania niż galerie.

Proszę nie wiązać jednak mojej osoby w jakikolwiek sposób z TBV i zmianami planu zagospodarowania – zbieżność jest tu przypadkowa. Moja współpraca z TBV miała charakter jednorazowy i incydentalny, a analiza jest głosem w dyskusji, a nie głosem za lub przeciw pytaniu referendalnemu.

Ja mam tylko nadzieję, że w referendum weźmie udział dużo więcej niż 30% uprawnionych do głosowania, żeby pokazało ono faktycznie opinię Mieszkańców, co do kierunku zmian przestrzeni miejskiej.

 Z poważaniem,

 dr Mariusz Kicia

Wydział Ekonomii UMCS