Konserwator zabytków: Czekamy na dobry projekt Pasażu Victoria

Inwestor co najmniej raz prezentował swoją koncepcję lubelskim urbanistom. Jakie były jego okoliczności tego spotkania? Czy zapadły jakieś ustalenia?

Pan Krzysztof Ingarden (architekt – red.) oraz inwestor gościli osobiście w urzędzie konserwatorskim – spotkanie dotyczyło prezentacji dokonań autorskich i wstępnych pomysłów dotyczących projektowanej inwestycji lubelskiej. Przekazaliśmy wstępne informacje i materiały dot. historii miejsca i uwarunkowań lokalizacji.

Czy przed złożeniem przez firmę wniosku o decyzję o warunkach zabudowy, przedstawiciele WKZ prowadzili konsultacje z inwestorem?

Konserwator nie ma żadnych podstaw do prowadzenia "konsultacji” z inwestorami odnośnie nowych inwestycji i planów budowy przed wydaniem przez miasto warunków zabudowy. Warunki zabudowy ustalane są albo poprzez plan miejscowy, albo poprzez decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, którą przygotowuje Wydział Architektury i Budownictwa Urzędu Miasta Lublin. Na tym etapie konserwator był włączony w postępowanie.

Firma zwracała się z jednak z prośbami o konsultacje, by zaprezentować wstępną koncepcję Pasażu Victoria.

Spotkania inwestora z Wydziałem Architektury czy urbanistami, gdzie były przedstawiane prezentacje projektu odbywały się bez naszego udziału. Jednocześnie wraz z przedstawicielami mojego urzędu brałam udział w spotkaniu zorganizowanym w Urzędzie Miasta, na którym Miejska Komisja Urbanistyki i Architektury w poszerzonym składzie o lubelskich architektów, urbanistów i miejskiego konserwatora zabytków analizowała złożoną w WAiB koncepcję. Wnioski z tej ważnej merytorycznie dyskusji miały być pomocne dla ustalenia warunków zabudowy w decyzji przygotowywanej przez miasto.

Pełnomocnicy inwestora wielokrotnie kontaktowali się z urzędem konserwatorskim i bezpośrednio ze mną, korzystali z materiałów w archiwum. Były wspólne wizytacje kamienic , przedstawiciele CDI składali opracowane "zewnętrzne ekspertyzy”, zapoznawali się z analizami zgromadzonymi w archiwum konserwatorskim i ostatnio zamawianymi przez konserwatora . Kilkakrotnie na życzenie inwestora wydłużaliśmy czas wydania decyzji, aby umożliwić mu przesłanie dowodów i zapoznanie się z materiami. Mamy na to pisemne potwierdzenia.

Inwestor skarży się, że nie został dopuszczony do głosu...

O wszelkich działaniach konserwatora związanych z wpisem do rejestru zabytków właściciele nieruchomości byli informowani bezpośrednio i droga listową. Nie ma formalnej możliwości pominięcia ich w takim postępowaniu czy nie wzięcia pod uwagę przedstawianych dowodów.

Dlaczego przed opracowaniem finalne koncepcji Pasażu Victoria, zdecydowano w wpisie do rejestru zabytków kamienicy objętej inwestycją?

Inwestor przewidywał wyburzenie dwóch kamienic, co wynikało z przedłożonej miastu koncepcji, stąd zadecydowano o pełnym rozpoznaniu ich wartości. Kamienica przy Peowiaków 5 wzniesiona została w 1910 r. dla Nikodema Budnego według projektu lubelskiego architekta Bronisława Kochanowskiego. Projekt jest dostępny w Archiwum Państwowym w Lublinie i stąd można stwierdzić, że obiekt do dziś zachował się niemal bez zmian.

Kamienica tworzy jednolity stylowo, integralny zespół funkcjonalny i architektoniczny: budynek frontowy i budynek tylny połączony bocznymi skrzydłami, które został wzniesiony jednocześnie jako całość wspaniale powiązana komunikacyjnie wokół podwórza. Zachowały się świetne secesyjne detale architektoniczne, reprezentacyjne klatki schodowe, stylowa stolarka drzwiowa. Z powodu tych wartości uznaliśmy, że obiekt zasługuje na indywidualny wpis do rejestru i nie można dopuścić do jego wyburzenia.

Czy rzeczywiście blokuje to realizację planów CDI?

Nie oznacza to. że nie może być w nim zamierzona funkcja handlowa. Trzeba będzie jednak starać się zachować najważniejsze elementy struktury i wystroju. Przykłady z Krakowa, Wiednia, Paryża potwierdzają, że takie wnętrza są świetną oprawą dla markowych sklepów. Współczesne galerie mają podobny wystrój – tu włączona w program zabytkowa kamienica może być znakomitym wyróżnikiem.

Jak skomentowałaby Pani słowa prezesa CDI, który twierdzi, że "z uzasadnienia decyzji WKZ wynika, że w miejscu pedetu nie może być żadnej nowej inwestycji”?

Powstał dokument wydany przez WAiB UM – projekt decyzji o warunkach zabudowy, który został przez urząd konserwatorski zakwestionowany. Nie jest to jednak "odrzucenie” inwestycji lecz wskazanie jakie ważne ustalenia powinny być uwzględnione – właśnie zachowanie wartościowych kamienic, staranne określenie dopuszczalnej wysokości nowej zabudowy, jej ukształtowania w taki sposób by nie była dominującym elementem w tym ważnym i eksponowanym kwartale zabudowy.

Dopuszczenie wysokości 25 m (co odpowiada 8 kondygnacyjnemu wieżowcowi!) w obszarze od Kapucyńskiej do Kościuszki grozi katastrofą przestrzenną – gzyms kościoła kapucynów jest położony na wysokości 15.50 m, dach w najwyższym punkcie ma 21 m, teatr Osterwy ma około 17 m – podobnie jak fasada obecnej Galerii Centrum. Jak mocna będzie bryła Pasażu Victoria w tle klasztoru widać na wizualizacjach zawartych w koncepcji , choć oczywiście częściej przedstawiany jest "lepszy” widok z deptaka.

W naszym stanowisku nie ma słowa o tym, że "w miejscu pedetu nie może być żadnej inwestycji”. Nie zabieramy głosu w kwestii oceny czy pedet to "dobro kultury współczesnej” – to rozstrzygnięcie leży w gestii miasta. Nie może być to jednak narzucenie przez inwestora "jedynej słusznej” koncepcji projektowej.

Czy z punktu widzenia formalnego, akceptacja projektu decyzji o WZ była możliwa?

Kuriozalny jest fakt, że sam inwestor w rozmowie ze mną też potwierdził, że jego zdaniem warunki zawarte w decyzji opracowanej przez WAiB są nie do przyjęcia. Stąd w złożonym do Ministra Kultury zażaleniu nie kwestionuje naszego orzeczenia o odrzuceniu tak sformułowanych warunków zabudowy!

Zastrzeżenia budzą jakieś nasze sformułowania w uzasadnieniu – choć nie wiem jakie bo dotychczas nie zostały w żaden sposób sformułowane (zażalenie ma być uzupełnione). W chwili obecnej sprawa ulega więc przesunięciu – do czasu rozpatrzenia zażalenia przez Ministra Kultury. Szkoda, bo wydłuża to postępowanie i przygotowanie poprawionej decyzji o warunkach zabudowy trzeba odłożyć.

Czy jest pani gotowa spotkać się z inwestorem, by wspólnie wypracować nową wersję projektu?

Jak zawsze deklaruję współpracę na linii Wydział Architektury – urząd konserwatorski. w opracowaniu nowego dokumentu. Na razie nie mam możliwości spotykania się z inwestorem i dyskusji nad projektem, gdy nie są ustalone podstawowe, generalne uwarunkowania.

Możliwość dialogu inwestora z konserwatorem otworzy się, gdy w oparciu o prawomocną decyzję o warunkach zabudowy będzie przygotowywać koncepcje i projekty budowlane.

Biorąc pod uwagę znakomite dokonania twórcze architektów zatrudnionych do realizacji inwestycji jestem przekonana, że i dla Lublina powstanie świetny projekt.

W piątek opublikowaliśmy rozmowę z Tomaszem Chenczke, prezesem firmy Centrum Development & Investments. Spółka CDI planuje wyburzyć “popularny” pedet i postawić w jego miejscu nową galerię, Pasaż Victoria. Miasto przygotowało dla tej inwestycji projekt warunków zabudowy. Został on odrzucony przez konserwatora zabytków. Spór ma rozstrzygnąć Minister Kultury i Dziedzictwa Narodowego.

Prezes CDI zarzucił lubelskiej konserwator zabytków, że blokuje inwestycję. Według Tomasza Chenczke, Halina Landecka nie zgodziła się na negocjacje w sprawie Pasażu Victoria, przed przygotowaniem finalnego projektu. Stąd dzisiejszy spór i nieuniknione opóźnienie w budowie.

Według Haliny Landeckiej, ustalenie wytycznych konserwatorskich na wczesnym etapie projektowania było niemożliwe.