Lublin: Losy górek czechowskich w rękach Krzysztofa Żuka. Co można teraz tu robić?

O tym, co można budować na górkach czechowskich mówi plan zagospodarowania terenu uchwalony przez Radę Miasta już w 2005 roku. O jego zmianę starała się spółka TBV Investment, która chce tutaj stawiać bloki mieszkalne, na co obowiązujący plan jej nie pozwala.

Plan nie może być jednak dowolnie zmieniany przez Radę Miasta, bo musi być zgodny z ważniejszym dokumentem, czyli studium przestrzennym, które obejmuje całe miasto i określa przeznaczenie każdej jego części. Obowiązujące do niedawna studium nie pozwalało na budowę osiedli, ale 1 lipca radni uchwalili nową wersję, który – po myśli dewelopera – wyznacza na górkach strefy zabudowy wielorodzinnej. Sąd uznał, że radni popełnili błąd.

Mówi o tym wyrok wydany dwa tygodnie temu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny. Stwierdził on nieważność lipcowej uchwały w części dotyczącej górek czechowskich.

– Dopuszczenie zabudowy na tym terenie spowoduje jego zniszczenie – argumentował sędzia Bogusław Wiśniewski.

Wspomniany wyrok nie jest prawomocny, miasto może się od niego odwołać, a prezydent już zapowiada, że skorzysta z tej możliwości. Przekonuje wręcz, że musi to zrobić, aby chronić mieszkańców posiadających domy w okolicy górek czechowskich.

Co twierdzi prezydent

– Przy ul. Solarza, Partyzantów, Dudzińskiego, Czaplińskiego i Arnsztajnowej od kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu lat istnieje osiedle domów jednorodzinnych. W ostatnich latach przy ul. Koncertowej, Operowej i Melomanów powstało osiedle wielorodzinne, a nieco dalej na północ, w sąsiedztwie ul. Zelwerowicza mieszkańcy Lublina zbudowali domy przy ul. Raginisa, Bołbotta, Halickiego i Staczyńskiego – wylicza prezydent Krzysztof Żuk we wpisie na portalu Facebook. Wprost twierdzi, że w razie uprawomocnienia się sądowego wyroku mieszkańcom tych terenów grożą poważne problemy.

– Jeśli wyrok WSA stanie się prawomocny, będzie oznaczać, że ci mieszkańcy w przyszłości mogą mieć problem z remontem, nadbudową, modernizacją – przekonuje prezydent Żuk. – Co będzie, jeśli zechcą sprzedać te nieruchomości? Kto od nich kupi nieruchomość, na której nie będzie można dokonać żadnych zmian z powodu wyroku sądu?

– Smutne i przykre – tak prezydencki wpis skomentował Krzysztof Gorczyca, prezes Towarzystwa dla Natury i Człowieka, lubelskiej organizacji ekologów sprzeciwiającej się zabudowie górek czechowskich.

– To wciskanie, że sądowa walka o zgodę na deweloperski biznes stulecia i zniszczenie ważnego przyrodniczo miejsca jest niby walką o prawa okolicznych mieszkańców.

Plan zachowuje ważność

Rzeczywiście, grudniowy wyrok sądu dotyczy nie tylko gruntów będących w posiadaniu spółki TBV Investment, ale również wskazanych przez prezydenta terenów. Stwierdzając częściową nieważność studium przestrzennego sąd wskazał również na te obszary.

Nie zmienia to faktu, że w dalszym ciągu obowiązujący jest plan zagospodarowania z roku 2005, który przewiduje zabudowę tam, gdzie się ona znajduje. Grudniowy wyrok, nawet gdyby stał się prawomocny, nie skutkowałby unieważnieniem planu zagospodarowania, a to na jego podstawie wydawane są pozwolenia budowlane. Wyrok nie dotyczy planu z 2005 r. i nie stwierdza jego nieważności.

To, że plan zachowuje ważność, przyznaje zresztą sam Ratusz. – Jest obowiązującym aktem prawa miejscowego dla tego terenu, więc stanowi podstawę do realizacji funkcji w nim wyznaczonych – głosi komunikat rzeczniczki prezydenta z 30 grudnia, rozesłany do mediów kilka godzin po wyroku sądu. Oznacza to, że nadal można budować domy jednorodzinne na wyznaczonych działkach przy Halickiego, równie dobrze można przebudowywać istniejące domy przy Arnsztajnowej i remontować mieszkania przy Operowej.
Ryzyko jest, ale dla TBV

Obowiązujący wciąż plan zagospodarowania pozwala również na inwestycje na terenach należących do TBV Investment, jednak nie takie, na których zależy spółce. Żeby zbudować tu blokowiska firma nie musi wcale czekać na zmianę planu zagospodarowania. Spółka może skorzystać bezpośrednio ze studium przestrzennego i powołując się na jego zapisy złożyć do Ratusza wniosek w trybie specustawy „lex deweloper”.

Słynna ustawa dopuszcza budowę mieszkań wbrew planom zagospodarowania pod warunkiem uzyskania zgody radnych. Sama inwestycja mieszkaniowa nie może też być sprzeczna z obowiązującym studium przestrzennym. W przypadku górek czechowskich studium dopuszcza budowę bloków na trzech wysoczyznach będących własnością TBV Investment.

Jeżeli prezydent nie odwoła się od wyroku, to sądowe orzeczenie stanie się prawomocne, a studium w zakresie górek czechowskich straci ważność. W takiej sytuacji spółka TBV Investment najprawdopodobniej nie mogłaby się już starać o zgodę radnych w trybie „lex deweloper”. Wówczas firma mogłaby zbudować tylko to, na co pozwala obowiązujący plan zagospodarowania z roku 2005, czyli np. obiekty sportowe, ale nie blokowiska. Nie miałaby też szans na szybką zmianę planu, co zresztą przyznaje sam Ratusz.

– Miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego nie można sporządzać bez uprzedniego przygotowania nadrzędnego dokumentu, jakim jest studium – przypomina Katarzyna Duma, rzeczniczka prezydenta.

Jeżeli jednak prezydent zaskarży wyrok, to studium wyznaczające na górkach strefy pod zabudowę wielorodzinną będzie obowiązywać do czasu (ewentualnego) prawomocnego unieważnienia przez sąd, a w tym czasie spółka TBV Investment będzie mogła podjąć próbę skorzystania z przepisów „lex deweloper”. O tym prezydent nie wspomina w swoich oświadczeniach. Pytany przez nas wprost, czy rekomendowałby Radzie Miasta zgodę lub odmówienie zgody na budowę w trybie „lex deweloper”, odpowiada tylko, że „nie chce gdybać”.

Od prezydenta zależy teraz, co stanie się z górkami czechowskimi.

Przeciwnicy zabudowy terenu próbują jeszcze przekonywać, że Krzysztof Żuk nie może sam podjąć decyzji o zaskarżeniu wyroku do Naczelnego Sądu Administracyjnego i że taka decyzja musiałaby być podjęta przez Radę Miasta.

– Żadna decyzja odnośnie wniesienia skargi kasacyjnej nie powinna być podejmowana poza radą – czytamy w opinii adwokata Mateusza Sarnata, rozesłanej do mediów przez przeciwników zabudowy górek czechowskich. – To rada jest stroną postępowania.
Ratusz jest innego zdania. – Jeżeli dana sprawa wymaga do wniesienia skargi uchwały rady gminy, to przepisy prawa wyraźnie o tym stanowią – podkreślają w swym stanowisku radcowie prawni Urzędu Miasta Lublin. Dowodzą, że jedyny przepis uzależniający wniesienie skargi od decyzji radnych dotyczy wyłącznie sytuacji, gdy zaskarżane jest rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody. W tym przypadku takiego rozstrzygnięcia nie było, bo wojewoda skorzystał z innej drogi prawnej. – Żaden inny przepis prawa nie uzależnia wniesienia skargi kasacyjnej od podjęcia uchwały przez radę.