Niby krach, ale po cenach mieszkań nie widać. W Lublinie urosły nawet o kilkanaście procent

Porównując rok do roku, banki udzielają teraz o około 70 procent kredytów hipotecznych mniej. Ludzi dobija drożyzna i decyzję o kupnie lokalu odkładają na lepsze czasy. Ci, którzy jednak chcieliby dokonać transakcji i zaciągnąć kredyt, w bankach słyszą, że nie stać ich na spłacanie rat. A stopy procentowe, od których wysokość rat jest uzależniona, rosną od października 2021 r. Eksperci przewidują, że w tym roku czeka nas przynajmniej jeszcze jedna podwyżka.

Państwo daje, nikt nie bierze

Nie pomaga nawet rządowa oferta, według której rodziny mogą dostać rządowe dofinansowanie do wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu. Stosowna ustawa weszła w życie 26 maja.

– Program jest kierowany do osób, które posiadają zarobki umożliwiające spłatę kredytu na mieszkanie, ale jednocześnie nie mają pieniędzy na wymagany wkład własny. Likwidujemy w ten sposób barierę braku środków na wkład własny wymagany dla uzyskania kredytu hipotecznego na zakup lub budowę mieszkania zaspokajającego potrzebę mieszkaniową – tak program reklamowany jest na stronach rządowych. I dalej: – Możesz uzyskać kredyt do 100 proc. wartości mieszkania, jeśli masz zdolność do obsługi tego zobowiązania. Do mniej zamożnych gospodarstw domowych adresujemy większość programów polityki mieszkaniowej, na które też przeznacza się najwyższe wydatki z budżetu.

Ile osób skorzystało z oferty? Ani jedna.

Nikt w skali całej Polski nie otrzymał pomocy przy wkładzie własnym. Dlaczego? Przez to, że banki oceniają, że chętnych na kredyt nie będzie stać na raty.

To wszystko zatrzymało inwestycje deweloperskie. Boom mieszkaniowy, jaki obserwowaliśmy kilka miesięcy temu, wyparował. A co z cenami? Są niższe? Niekoniecznie.

Jest taniej i jednocześnie drożej

Zgodnie z najnowszym raportem Expandera i Rentier.io spadek cen był zauważalny w czerwcu, ale w lipcu już nastąpiło odbicie. Mimo to w 11 z 17 badanych miast przeciętne ceny były niższe niż w maju.

– W lipcu najmocniej wzrosły ceny w Sosnowcu (4,8 proc. m/m), Gdańsku (3,9 proc. m/m) i Częstochowie (3,4 proc. m/m). To te same miasta, w których w czerwcu obserwowaliśmy największe spadki. W żadnym z nich ceny nie powróciły jednak do poziomu z maja. Patrząc na dane ze wszystkich 17 badanych miast sytuację należy określić jako stabilizację. Nie licząc Częstochowy, gdzie zmiany są niewielkie. Stabilna jest też liczba wystawianych ogłoszeń.

W lipcu opublikowano 34 tysiące unikalnych internetowych ogłoszeń sprzedaży. Dla porównania w czerwcu było ich 36 tysięcy, a w maju 32 tysiące – czytamy w raporcie.

Co do Lublina to wzrost wyniósł 13 procent w ciągu roku i 4 procent od maja tego roku. Średnia metra kwadratowego w Lublinie to teraz 8693 zł.

Trochę inaczej sytuację widzi Narodowy Bank Polski. Właśnie przedstawił dane na temat cen transakcyjnych w II kwartale 2022 r.

Wynika z nich, że na rynku wtórnym ceny wzrosły we wszystkich 17 analizowanych miastach. Rekordzistami są Zielona Góra i Białystok, gdzie podwyżka jest o 9 proc. w porównaniu do I kwartału 2022 r. Jeśli chodzi o nowe mieszkania, to wzrosty odnotowano w 12 z 17 miast. W oczy rzuca się Szczecin, gdzie średnia cena w ciągu kwartału wzrosła aż o 12 proc.

Lublin: rynek pierwotny – 8645 zł za mkw. i 7893 zł w przypadku rynku wtórnego.

– Dane NBP pokazują obraz zbieżny z tym co wynika z naszych raportów. W poprzednich miesiącach informowaliśmy, że kwiecień i maj wciąż przynosiły przewagę wzrostów, a dopiero czerwiec pokazał spadek w 11 z 17 badanych przez nas miast. Uśredniając dane dla całego II kwartału mamy więc wzrost w porównaniu do I kwartału – podaje Expander i Rentier.io.

Eksperci uczulają, że analizując średnie ceny transakcyjne należy jednak uwzględnić, że w tym okresie znacząco spadła sprzedaż mieszkań. Deweloperzy notowani na GPW w II kwartale sprzedali ich o 16 proc. mniej niż w I kwartale i aż o 41 proc. mniej niż przed rokiem.

– Częściowo wzrost cen transakcyjnych może więc wynikać z tego, że zakupów dokonywały głównie osoby o bardzo wysokich dochodach, które kupują mieszkania w dobrej lokalizacji i stanie technicznym, a więc o wyższej cenie za m2. Z kolei nabywcy o przeciętnych dochodach często nie byli w stanie uzyskać kredytu i musieli zrezygnować z zakupu. Taka zmiana struktury sprzedaży (spadek udziału tańszych mieszkań) zapewne przełożyła się na wzrost średniej ceny – tłumaczą eksperci.

Kolejną rzecz, jaką trzeba wziąć pod uwagę, to czas. Nie można porównywać cen ofertowych i transakcyjnych z raportu jeden do jednego. Chodzi o wspomniany czas potrzebny na finalizację transakcji. Między wystawieniem ogłoszenia a aktem notarialnym może minąć nawet kilka miesięcy, zwłaszcza w przypadku zakupu na kredyt. Ceny transakcyjne w II kw. 2022 r. mogą częściowo być wynikiem zakupu mieszkań, które pojawiły się w ofercie jeszcze w I kw. 2022 r.

Wakacje pomogły

Wróćmy jednak do kredytów, bo są dla rynku mieszkaniowego kluczowe. Najnowsze dane pokazują, że w lipcu o kredyt hipoteczny zawnioskowało tylko 14 tysięcy osób. To aż o 67 proc. mniej niż przed rokiem.

Może w takim razie pomogą wakacje kredytowe. To rządowe rozwiązanie na mocy którego każdy posiadający kredyt hipoteczny w złotówkach (zaciągnięty przed 1 lipca 2022) może nie płacić rat przez cztery miesiące tego roku i przez cztery w 2023 r.

Zdaniem ekspertów wakacje kredytowe wpłynęły na stabilizację cen mieszkań. Gdyby nie było tej ustawy, to pewnie byśmy byli świadkami „panicznej” wyprzedaży mieszkań przez osoby, które nie byłyby w stanie udźwignąć rat.

– W niektórych przepadkach raty są bowiem ponad 2-krotnie wyższe niż we wrześniu 2021 r. Taka wyprzedaż w połączeniu z bardzo niskim popytem z pewnością spowodowałby znaczący spadek cen – czytamy w analizie Expandera i Rentier.io.

 Tymczasem okazuje się, że liczba ogłoszeń o sprzedaży mieszkań i ceny są stabilne. Można zauważyć spadki, ale tak się dzieje w przypadku ktoś nie może znaleźć kupca za oczekiwaną cenę.

– Wakacje kredytowe powodują, że takie osoby mogą czekać. Nie muszą rozpaczliwie obniżać ceny, ponieważ w tym roku muszą zapłacić już tylko jedną ratę, a w przyszłym 8 rat zamiast 12-tu – dodają analitycy.