Raport mieszkaniowy. Nowe bloki w Zamościu. Jaka cena za mkw?

Pani Halina ma 55-metrowe, własnościowe mieszkanie w 30-letnim, ale ocieplonym i zadbanym bloku należącym do Spółdzielni Mieszkaniowej im. Jana Zamoyskiego w Zamościu. Chce je sprzedać.

– Bo po co mi takie duże, skoro jestem sama? Jakieś 40 metrów na moje potrzeby zupełnie wystarczy – mówi zamościanka.

Dodaje, że jak ktoś kupi jej mieszkanie, to nie będzie musiał brać się za żadne remonty. Lokal był niedawno odnowiony. – Wymieniłam wszystko, co trzeba było, łącznie z całą hydrauliką – podkreśla. Zamierza dać ogłoszenie o sprzedaży w gazecie, nie wyklucza, że skorzysta z pomocy jakiegoś pośrednika. Marzy jej się, żeby wziąć za mieszkanie jakieś 500 tys. zł, ale ma świadomość, że może trzeba będzie z ceny zejść. Jest na to gotowa. Uda jej się szybko znaleźć kupca i doprowadzić transakcję do finału?

Kawalerki idą za gotówkę

– Raczej nie ma na to większych szans – mówi Agnieszka Marek z Biura Nieruchomości Domena już 17 lat działającego na zamojskim rynku. Przede wszystkim ceny mieszkań na rynku wtórnym są w Zamościu dużo niższe. Za metr płaci się teraz od 5 do 6,5 tys. zł. Czasem wychodzi 7 tys., ale to już wyłącznie w przypadku mieszkań naprawdę w najwyższym standardzie, świetnej lokalizacji, no i zdecydowanie mniejszych.

– Klienci pytają głównie o kawalerki. Bo choć cena w przeliczeniu na metr w takim przypadku wychodzi wyższa, to jednak w ostatecznym rozrachunku koszt jest niższy niż zakupu mieszkania dużego – wyjaśnia Agnieszka Marek.

A to ma znaczenie, bo w ostatnim czasie w Domenie zawierane są głównie transakcje gotówkowe. To dość oczywiste, biorąc pod uwagę średnie zarobki w regionie, a przez to też mniejszą zdolność kredytową, podczas gdy oprocentowanie pożyczek szybuje.

To wszystko sprawia, że sytuację na zamojskim rynku nieruchomości pracownica tego biura określa mianem stagnacji. Nastała po bardzo dobrym okresie w czasie pandemii. Wtedy mieszkania w mieście szły jak woda i za dobre pieniądze. Jeśli więc pani Halina swoje spienięży, to w najlepszym razie wszystko będzie musiała wydać na to, by móc zamieszkać w mniejszym. Pieniądze jej raczej nie zostaną. Zaoszczędzi najwyżej na czynszu.

Rosną nowe bloki

Ale nowe mieszkania jednak w mieście cały czas powstają. Wywodząca się z Tomaszowa Lubelskiego spółka Bartecki Development jakiś czas temu oddała do użytku apartamentowiec na Starym Mieście. W budynku architektonicznie spójnym z otoczeniem powstały 43 mieszkania (największe o powierzchni ok. 90 m. kw) i 11 lokali usługowych. Wszystkie zostały sprzedane. Średnia cena za metr wyniosła 7 tys. zł.

Od 5,1 do 7,5 tys. trzeba było zapłacić, aby kupić mieszkanie w budowanym przez tego samego inwestora kompleksie Elektrownia Park Residence przy ul. Sienkiewicza, w sąsiedztwie Starówki, nad Łabuńką. Całość jest już właściwie gotowa, a szanse na kupno niewielkie.

– W ofercie posiadamy dwa ostatnie mieszkania dwupoziomowe, wszystkie pozostałe są na etapie przekazywania nabywcom – informuje Paulina Bojar z zamojskiego biura Bartecki Development.

W niedalekim sąsiedztwie bloku pani Haliny, przy ul. Bohaterów Monte Cassino swoją inwestycję realizuje Wikana. Lubelska firma kupiła działkę po dawnych zakładach odzieżowych i planowała tutaj budowę czterech bloków.

Pierwszy już powstaje od listopada 2021, ma być gotowy w maju 2024. Sprzedaż mieszkań trwa. Spora część znalazła już nabywców i zainteresowanie podobno wciąż jest. Ceny za metr kwadratowy zaczynają się od 6,9 tys. zł. Tyle płaci się oczywiście za stan deweloperski. Wbrew pozorom, wzięcie miały nie tylko kawalerki.

– Bardzo dobrze poszły nam mieszkania o powierzchni 58 metrów kwadratowych, czteropokojowe, w fajnym układzie. Na wyższych kondygnacjach takich już wolnych nie mamy. Zostały jeszcze na parterze. Oczywiście jest również zainteresowanie mieszkaniami mniejszymi, ale wciąż takimi dysponujemy – mówi pracownica Wikany.

Dodaje, że na razie nie wiadomo, czy i kiedy ewentualnie rozpocznie się budowa kolejnych bloków. Początkowo spółka zakładała, że w kompleksie Delia Park powstanie ponad 500 mieszkań. Teraz budowanych jest ok. 140.

Na ulicy Lipskiej kilkuetapową inwestycję realizuje spółka PR-BUD Development z podzamojskich Kalinowic. Dwa pierwsze bloki, w sumie z ponad 60 mieszkaniami zostały oddane w zeszłym roku. W nich już niczego do kupienia nie ma.

– Kilka wolnych mieszkań jest w bloku, również gotowym. To lokale największe, o powierzchni ok. 80 metrów. Pozostałe znalazły już nabywców – mówi Małgorzata Fik z PR-BUD. W trakcie realizacji, w tej samej lokalizacji jest jeszcze czwarty blok. Powstaje w nim 41 mieszkań, mają być oddane w przyszłym roku. Sprzedaż ruszyła. Ceny są różne, uzależnione od metrażu, wahają się od 6,5 do 7,3 tys. zł za metr kw. Im mieszkanie większe, tym cena za metr niższa.

– Ale obserwujemy mniejsze zainteresowanie niż wcześniej. Ceny musiały pójść w górę, a młodzi ludzie, którzy chcieliby kupić mieszkanie, nie zawsze mogą sobie w obecnej sytuacji pozwolić na zaciągnięcie kredytu – ocenia Małgorzata Fik.

Plan swoje, a deweloperzy swoje

Wspomniane wyżej inwestycje przy Boh. Monte Cassino i Lipskiej to dwie z sześciu, na które zgodę w ramach ustawy lex deweloper dała Rada Miasta Zamość. Inwestorzy występowali o ustaleniu lokalizacji mieszkaniowej, bo zamierzali budować na terenach, które w planie zagospodarowania przestrzenego nie zostały przeznaczone pod zabudowę wielorodzinną. Zielone światło dla budów radni dali deweloperom posiadającym grunty również na Fabrycznej, Kresowej, Wiejskiej i Młyńskiej.

Czyżby wolnych działek pod budowę bloków brakowało? Okazuje się, że nie. W planie zagospodarowania przestrzennego Zamościa zajmującego powierzchnię ponad 30 km kw. pod budowę domów jednorodzinnych przeznaczono ok. 850 ha, a pod budownictwo wielorodzinne trochę więcej niż 200 ha. Oczywiście spora część tych gruntów jest już zajęta, ale jednak nie całość. Tereny te są częściowo w rękach prywatnych, ale sporymi dysponuje jeszcze miasto.

Jak się dowiadujemy, w gminnym zasobie nieruchomości pozostają pojedyncze działki pod budowę domów. – Są położone przy ulicach Sikorskiego, Herberta, Piaskowej, Słonecznikowej, Majdan i Rydla – wylicza Krzysztof Stopyra, dyrektor Wydziału Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta Zamość. Przetargi na ich sprzedaż odbywają się sukcesywnie, w miarę jak wpływają wnioski zainteresowanych.

– Z nieruchomości przeznaczonych natomiast pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne największy kompleks położony jest przy ulicach Błonie (to dzięki wprowadzonym w tym roku zmianom w planie zagospodarowywania – red) i Myśliwskiej – informuje Stopyra. Dodaje też, że samorząd dysponuje już dokumentacją geodezyjną niezbędną do wydzielenia z tego kompleksu działek przeznaczonych pod drogi publiczne i pod zabudowę. To powinno być atrakcyjne dla potencjalnych kupców.

Miejskie inwestycje

Niezależnie od tego miasto ma też własne plany inwestycyjne adresowane do osób mniej zamożnych. Na swoim gruncie przy ul. Sikorskiego zamierza zrealizować budowę mieszkań komunalnych. Niedawno w przetargu wyłoniono wykonawcę, który opracuje dokumentację projektową i kosztorysową dla tej inwestycji.

Poza tym prawie hektar ziemi na ul. Parkowej samorząd wniósł jako swój wkład do spółki MDR Zamość, która wykańcza już bloki w ramach rządowego programu Mieszkanie Plus. Własne „M” znajdzie tam 96 rodzin w sześciu czterokondygnacyjnych budynkach.

Z zamiarem rozpoczęcia budowy nosi się również Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Dwa bloki, w sumie ze 115 mieszkaniami o różnej powierzchni i kilkoma lokalami usługowymi chce stawiać przy ul. Prymasa Wyszyńskiego. Zamierza przy tym skorzystać z ustawy lex deweloper, bo co prawda plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje w tym miejscu zabudowę wielorodzinną, ale maksymalnie czterokondygnacyjną.

– A my planujemy bloki z pięcioma kondygnacjami i płaskim dachem. Chodzi po prostu o to, by mieszkań powstało więcej. Mam nadzieję, że radni wyrażą na to zgodę – mówi Magdalena Godek, prezes TBS.

Tak czy inaczej o boomie budowlanym w Zamościu raczej trudno mówić. – Od początku roku do końca września zostało wydanych 40 pozwoleń na budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych i jedno pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego (chodzi o inwestycję na ul. Wiejskiej w ramach lex deweloper – red.) – informuje Inga Batycka, inspektor w Wydziale Budownictwa, Urbanistyki i Ochrony Zabytków. Nie potrafi określić, ile z tych i planowanych wcześniej budów już ruszyło i na jakim są etapie, bo nad tym magistrat już kontroli nie sprawuje.