Ceny mieszkań miały spadać, ale wciąż idą w górę

Analitycy HRE Investments przyjrzeli się cenom mieszkań w największych polskich miastach. W każdym z nich zanotowano rekordowe wyniki. Średnio, mieszkania zdrożały o blisko 13 proc. w ciągu roku.

Wybieramy niższy standard?

- Wynik ten jest pewnym zaskoczeniem, bo dotychczas dostępne dane o wnioskowanych przez Polaków kredytach mieszkaniowych, zdawały się raczej sugerować, że powinniśmy mieć do czynienia z hamowaniem wzrostów cen, a nie ich przyspieszeniem – mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Dane za 3 kwartał 2019 roku sugerowały wzrost cen mieszkań używanych o 11,6 proc., a pod koniec 2018 roku lokale z drugiej ręki drożały z dynamiką najwyżej 10 proc. Oczywiście należy przy tym zaznaczyć, że najświeższe informacje o prawie 13-proc. wzroście cen mieszkań w ciągu roku są dopiero informacją wstępną i będzie ona rewidowana za kwartał.

- Wraz z tym jak szybko rosną ceny mieszkań – Polacy częściej kupują lokale o coraz niższym standardzie. To dlatego obserwujemy w ostatnich miesiącach dane o coraz wolniej rosnącej przeciętnej kwocie kredytu, o którą ubiegają się Polacy. To dlatego też w dużych miastach jak ciepłe bułeczki sprzedają się mieszkania w PRL-owskich blokach – dodaje Bartosz Turek.

Kolejne rekordy

Najnowsza publikacja banku centralnego pokazuje, że w 2019 roku rekordy cenowe zostały wyznaczone już we wszystkich dużych miastach. Jako ostatnie do tego grona dołączyły Kielce. Nawet już tam za przeciętne „M” trzeba płacić więcej niż u szczytu ostatniej hossy (o symboliczne 5 promili). Jak ceny mieszkań zmieniały się w ciągu ostatnich 12 miesięcy?

Najszybciej w tym czasie drożały używane metry w Bydgoszczy, Wrocławiu i Zielonej Górze. Na drugim biegunie znajdziemy Opole, Rzeszów, Warszawę, Kraków czy Białystok. We wszystkich tych lokalizacjach roczny wzrost cen mieszkań używanych nie przekroczył 11 proc. - wynika z danych NBP. Inaczej było w Lublinie. W ciągu roku ceny mieszkań używanych wzrosły aż o 14 proc. Nowe mieszkania od deweloperów podrożały w tym czasie zaledwie o 3 proc. Przeciętna cena transakcyjna na rynku wtórnym wynosi 5747 zł za mkw. Nowe mieszkania sprzedają się w Lublinie średnio za 5977 zł za mkw.

Nie ma bańki

- To, że już we wszystkich dużych miastach Polski ceny mieszkań są nominalnie wyższe niż u szczytu ostatniej hossy nie znaczy wcale, że mamy do czynienia z bańką spekulacyjną na miarę tej sprzed 12 lat – ocenia Bartosz Turek i podaje trzy powody takiej sytuacji.

Po pierwsze wszystkie powyższe dane dotyczą cen w ujęciu nominalnym, a więc niekorygowanym o inflację. Ta natomiast spowodowała, że za zakupy, które w trzecim kwartale 2007 roku mogliśmy zrobić za 100 złotych, w 4 kwartale 2019 roku trzeba zapłacić około 128 złotych. Gdyby przełożyć to na ceny mieszkań w największych miastach, to okazałoby się, że te musiałyby wzrosnąć jeszcze o około 10-15 proc., aby realnie były na poziomie ze szczytu ostatniej hossy.

To jednak nie wszystko co zmieniło się przez ostatnie lata. W międzyczasie znacznie wzrosły też dochody Polaków. Te rozporządzalne w latach 2007-2018 podniosły się aż o 82 proc. (nominalnie), a realnie, czyli po uwzględnieniu inflacji, o 47 proc. - wynika z danych GUS. To znaczy, że pomimo wzrostu cen mieszkań, znacznie łatwiej jest nam dziś kupić własne „cztery kąty”.

- Do tego dochodzi fenomen rekordowo niskich stóp procentowych. To przez nie oprocentowanie przeciętnego kredytu hipotecznego udzielanego dziś przez banki wynosi około 4,4 proc., a nie 6-9 proc. jak w latach 2007-8 – wylicza Bartosz Turek.

Polacy nie tylko więc znacznie więcej zarabiają, ale też taniej mogą się dziś zadłużać. Gdyby tego było mało, to aktualne prognozy sugerują, że prawdopodobieństwo gwałtownego wzrostu kosztu kredytów jest bardzo małe.