Czas rekordów i niepewności w mieszkaniówce

142 513 lokali mieszkalnych rozpoczęli budować deweloperzy w ostatnich 12 miesiącach – wynika z danych GUS. Jest to historyczny rekord, jeszcze nigdy deweloperzy nie budowali tak dużo. Na szerokim rynku uwzględniającym także budownictwo indywidualne, spółdzielcze i pozostałe było to 240 921 lokali, najwięcej od drugiej połowy lat 70-tych.

Popyt na mieszkania wyższy od podaży

Wysoka liczba rozpoczynanych budów to efekt ogromnego popytu na nieruchomości mieszkaniowe w ostatnich kwartałach. Deweloperzy rozpoczynali kolejne inwestycje, bo mieszkania sprzedawały się jak świeże bułeczki. Nawet rekordowa aktywność firm nie wystarczała do pokrycia rozkręconego popytu, co w dłuższym okresie doprowadziło do wzrostu cen. W wielu miastach w ciągu roku stawki za metr kwadratowy wzrosły dwucyfrowo.

Nie powinien dziwić fakt, że pozostałe dane dotyczące aktywności deweloperów publikowane przez GUS także są bliskie rekordów. Od marca 2019 do lutego 2020 r. deweloperzy oddali do użytkowania 130,6 tys. lokali (drugi wynik w historii) i uzyskali 165,9 tys. pozwoleń na budowę (trzeci wynik w historii). Warto jednak zauważyć, że liczba nowych pozwoleń i budów nie rośnie już tak dynamicznie, od kilku miesięcy obserwujemy stabilizację. To mogłoby oznaczać, że odnaleziona została jakaś równowaga dla istniejących warunków.

Co dalej z rynkiem?

Rzecz w tym, że mówiąc o „istniejących warunkach” mowa już o przeszłości. Epidemia koronawirusa wprowadziła spore zamieszanie w świecie jaki znamy. Deweloperzy w trybie natychmiastowym musieli zmienić model działania. Wiele firm zastosowało czaty wideo czy zdalne spotkania z klientami. Do sieci udało się też przenieść podpisywanie części dokumentów (np. umów rezerwacyjnych).

Ograniczeniem na tę chwilę może być finalizacja transakcji (sądy i urzędy pracują w ograniczonym zakresie, podobnie część kancelarii notarialnych). W tej sytuacji firmy dużą uwagę przykładają do budowy bazy klientów i podpisywania umów rezerwacyjnych. Ułatwiają to prezentacje oferty w internecie: wirtualne spacery 3D, rzuty mieszkań i wizualizacje. Ale do tego jesteśmy przyzwyczajeni, bo przecież większość mieszkań na rynku pierwotnym sprzedawanych jest na etapie budowy. Dla klientów zakup mieszkania na podstawie wirtualnej rzeczywistości nie jest nowością.

To jak wyglądał będzie rynek za kilka miesięcy, zależy od tego, jak szybko uda się opanować epidemię. Rynek mieszkaniowy ma znacząco niższą płynność niż np. giełda. Jego uczestnicy rzadziej podejmują pochopne i emocjonalne decyzje, co w sytuacji kryzysowej chroni przed negatywnymi czynnikami. Na wyniki rynkowe patrzymy z szerszej (niż miesięczna) perspektywy i dopiero po zakończeniu zamieszania z koronawirusem będzie można obiektywnie ocenić skutki epidemii. Jeśli pójdzie to sprawnie, to przestoje i czasowe spowolnienie będzie możliwe do odrobienia w kolejnych miesiącach.