Deweloperzy świętują i biją rekordy sprzedaży mieszkań

W trzecim kwartale tego roku tylko w 6 największych miastach deweloperzy sprzedali prawie 13,2 tys. mieszkań – wyliczyła firma REAS. To rekordowa liczba, takiego popytu na nowe nieruchomości nie było nawet w szczycie boomu mieszkaniowego w latach 2006-2008.

Deweloperzy chcą jak najbardziej wykorzystać ten czas i planują kolejne inwestycje. Według danych GUS-u przez ostatnich 12 miesięcy firmy budujące mieszkania na sprzedaż otrzymały 93,2 tys. pozwoleń na budowę lokali mieszkalnych, to 20-proc. wzrost w stosunku do analogicznego okresu rok wcześniej. Co stoi za takim sukcesem rynku pierwotnego?

Jesteśmy bogatsi

Ostatnie lata były dla polskiej gospodarki dobre, a Polacy się bogacą. Rośnie standard życia obywateli naszego kraju i rosną ich oczekiwania co do miejsca, w którym żyją. – 80 proc. nieruchomości to stare budownictwo (wielka płyta) – w większości mieszkania te są w niskim standardzie, a te cenione, czyli np. odrestaurowane kamienice, osiągają bardzo wysokie ceny.

Kolejne 10 proc. rynku to mieszkania z lat 1989-2002, których jakość wykonania też pozostawia wiele do życzenia.

– Zaledwie jedna na dziesięć nieruchomości wybudowana jest w najnowszej technologii, nie ma więc na rynku dużego wyboru wysokiej jakości lokali – ocenia Rafał Chlebowski, dyrektor zarządzający HB Partners. – Należy pamiętać, że część mieszkań z rynku wtórnego wybudowanych 8-10 lat temu jest niedostępna ze względu na zadłużenie hipoteczne we franku szwajcarskim.

Lepsze prawo i ceny

Wprowadzenie ustawy deweloperskiej i obowiązkowych rachunków powierniczych poprawiło bezpieczeństwo transakcji na rynku pierwotnym. – Klienci mają coraz mniej obaw o to, co się dzieje z ich pieniędzmi. Pilnuje ich bowiem bank, a deweloper musi dostosować się do zasad wpisanych w ustawę – wyjaśnia Chlebowski. – Warto też zauważyć, że w ostatnich latach doszło do znaczącej poprawy „obsługi reklamacyjnej”. W przypadku problemów z nieruchomością klient ma narzędzia do dochodzenia swoich praw i są one respektowane.

Po szalonych latach 2006-2008 ceny spadły o 20 proc. (a jak uwzględnić inflację, to obniżka jest jeszcze większa).

– Obecnie na rynku pierwotnym obserwujemy lekki wzrost stawek transakcyjnych, co jest normalnym zjawiskiem na dojrzałych rynkach – mówi Marcin Krasoń, analityk firmy Home Broker. – Ceny nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym są podobne, lecz koszty transakcyjne w przypadku zakupu od dewelopera są niższe.

Wg obliczeń HB Partners, przy mieszkaniu za 350 tys. zł można oszczędzić kilkanaście tysięcy złotych.

Rynek najmu

Spora część mieszkań kupowanych od deweloperów trafia na rynek najmu, gdyż kupującymi są inwestorzy. – Decydują się na ten krok, bo jest to atrakcyjna alternatywa do bankowych lokat i obligacji skarbowych, których aktualne oprocentowanie trudno nazwać konkurencyjnym – ocenia Krasoń.

Wg Eurostatu mniej niż 5 proc. Polaków mieszka w wynajmowanym na warunkach rynkowych lokalu, w wielu krajach europejskich wskaźnik ten jest znacznie wyższy. Stymulatorem rynku jest też należący do Banku Gospodarstwa Krajowego (w ramach spółki TFI BGK) Fundusz Mieszkań na Wynajem, który kupuje od deweloperów gotowe mieszkania i wprowadza je na rynek najmu.

Planuje on w ciągu kilku lat kupić łącznie ok. 20 tys. mieszkań (wydając na to 5,5 mld zł) w największych miastach. Fundusz Mieszkań na Wynajem jest pionierem na polskim rynku najmu jeśli chodzi o inwestorów instytucjonalnych i należy oczekiwać, że w najbliższych latach w jego ślady pójdą kolejni, także spoza Polski. Sprzyja temu także wzrost popularności najmu okazjonalnego – to specjalna umowa, która zabezpiecza właściciela nieruchomości przed nieuczciwością najemcy. To wszystko przekłada się także na popularność mieszkań z rynku pierwotnego.

Stopy procentowe

Najniższe stopy procentowe w historii oznaczają wyższą atrakcyjność kredytów hipotecznych i łatwiejszy do nich dostęp. Dodatkowo w takim okresie mamy do czynienia z obniżeniem poziomu odsetek z bankowych depozytów i obligacji skarbowych i inwestorzy szukają alternatyw dla swoich pieniędzy.

Część z nich trafia na rynek nieruchomości, bo mieszkanie na wynajem przynosi średnio kilka razy większy zysk niż lokata. Sprzedaż mieszkań rośnie także dlatego, że coraz więcej firm deweloperskich decyduje się na bliską współpracę z pośrednikami w obrocie nieruchomościami. Odsetek sprzedaży mieszkań przez pośredników waha się u poszczególnych deweloperów od kilku do nawet 60 procent.

Mieszkanie dla Młodych

Choć program MdM przez pierwsze półtora roku nie zdobył serc kupujących mieszkania, to nie można go lekceważyć. Rządowa dopłata może bowiem zastąpić wkład własny i sprawia, że jego wymagalność nie jest dla klientów tak uciążliwa.

– Warto jednak zauważyć, że w dużych miastach MdM obejmuje głównie rynek pierwotny – dodaje Rafał Chlebowski z HB Partners. – Wielu klientów skuszonych dopłatami przygląda się rynkowi pierwotnemu i już przy nim pozostaje, nawet jeśli okaże się, że nie mogą skorzystać z dofinansowania.

Co może zagrozić optymizmowi deweloperów? Zdaniem ekspertów, muszą oni bacznie obserwować poczynania rządu i Rady Polityki Pieniężnej. Wprowadzenie podatku bankowego może bowiem doprowadzić do wzrostu cen kredytów (banki będą chciały przerzucić koszty na klientów) i ograniczenie ich dostępności. Dodatkowo, choć wiele wskazuje na to, że w najbliższym czasie stopy mogą zostać jeszcze obniżone, kiedyś może nadejść podwyżka i to też należy mieć na uwadze.