Dopłata zamiast ulgi

Prawdopodobnie jeszcze w styczniu PKO BP zaoferuje kredyt mieszkaniowy z dopłatą do odsetek. Wkrótce takie oferty powinny pojawić się także w kilku innych bankach. Czy dopłaty choć w części zastąpią ulgę odsetkową?
Mówiąc o kredytach z dopłatami do odsetek, należy pamiętać, że ustawa bardzo dokładnie określa warunki na jakich mogą one być udzielne oraz warunki, jakie musi spełnić kredytobiorca, aby dopłaty do zaciągniętego kredytu otrzymać.

Kredyty z dopłatą przeznaczone są dla rodzin (małżeństwa lub osoby samotnie wychowujące dzieci), które nie mają własnego mieszkania, a jeżeli są najemcami lub dysponują spółdzielczym prawem lokatorskim, wyprowadzą się z zajmowanych mieszkań nie później niż pół roku od nabycia mieszkania.
- Kredyty z dopłatami będą dostępne na zakup mieszkania, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub wykupienie mieszkania spółdzielczego na własność oraz budowę domu jednorodzinnego - mówi Marek Kłuciński, rzecznik prasowy PKO BP. - Mieszkanie nie będzie mogło być większe niż 75 mkw. a dom 140 mkw.
Dopłata będzie dotyczyła powierzchni użytkowej nie przekraczającej dla lokalu mieszkalnego - 50 mkw. i domu jednorodzinnego 70 mkw. Nadwyżka będzie oprocentowana według stopy rynkowej. Limitowana jest również cena mieszkania - koszt finansowania 1 mkw. nieruchomości nie może być wyższy od przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, obowiązującego dla gminy, na terenie której położony jest lokal, na który ma być udzielony kredyt preferencyjny.

Dopłaty będą przekazywane przez 8 lat.
Warunki kredytu:
* waluta - złotówki,
* maksymalna kwota kredytu - jest uzależniona od zdolności kredytowej kredytobiorcy i nie może przekraczać ceny zakupu (kosztu budowy, przebudowy) nieruchomości i być wyższa niż 85 proc. (100 proc. w przypadku ubezpieczenia kredytowanego wkładu własnego) wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia. Kwota kredytu może być powiększona o wartość prowizji, nie więcej jednak niż o 2 proc. kwoty kredytu,
* maksymalny okres kredytowania - 30 lat,
* zabezpieczenie kredytu - hipoteka, przelew wierzytelności z umowy ubezpieczenia nieruchomości. Zabezpieczeniem przejściowym, do czasu uzyskania prawomocnego wpisu hipoteki może być: ubezpieczenie wierzytelności, weksel, poręczenie oraz inne formy akceptowane przez bank,
* oprocentowanie - zmienne w okresie kredytowania i równe sumie stawki referencyjnej WIBOR S-3M i marży banku,
* spłata kredytu - w okresie 8 lat stosowania dopłat, wartość należnych odsetek pomniejszona o kwotę dopłat z BGK (dopłaty, w wysokości 50 proc. kwoty odsetek, są naliczone przez BGK). Po okresie stosowania dopłat, odsetki są płatne w pełnej wysokości.

A jak sprawa będzie wyglądać w praktyce? Przeanalizujmy to na przykładzie. Pożyczamy 100.000 zł na 20 lat. Przy oprocentowaniu 5,3 proc. rata wynosi 676,64 zł z czego 441,67 zł to odsetki, a 234,97 zł to kapitał (część kredytu którą oddajemy bankowi). Dla porównania, rata kredytu we frankach szwajcarskich w tym przypadku to ok. 550 zł.
Jest zostanie policzona dopłata? Bank najpierw obliczy tzw. stopę referencyjną. W naszym przypadku to 6,2 proc. (3-miesięczny WIBOR plus ustalona w ustawie tzw. marża - 2 pkt proc.). Następnie, od pozostającego do spłaty zadłużenia (a więc na początku będzie to 100 tys. zł) zostaną obliczone odsetki wg połowy stopy referencyjnej, a więc 3,1 proc. Przy pierwszej racie dopłata wyniesie zatem 258,33 zł. W efekcie rata po dopłacie to 418,31 zł.
Przy kolejnej racie odsetki do dopłaty będą liczone od kwoty zadłużenia pomniejszonej o to co spłaciliśmy w pierwszym miesiącu. W drugim miesiącu dopłata wyniesie niespełna 258 zł a rata 418,91 zł. W ten sposób raty będą stopniowo rosnąć w trakcie trwania okresu dopłat. W ostatnim miesiącu ósmego roku (przy założeniu że nie zmienią się stopy rynkowe) rata wyniesie ok. 490 zł a więc tyle ile przy oprocentowaniu kredytu na poziomie 1,7 proc.

Gdyby ktoś postanowił po 8 latach sprzedać mieszkanie i nie spłacał dalej kredytu wówczas dzięki dopłatom odda bankowi 15,3 tys. zł zamiast 36,9 tys. zł odsetek. W przypadku spłaty w ratach malejących kwota dopłaty będzie niższa, lecz niższe też będą same odsetki (proporcja między dotacją a sumą odsetek będzie zachowana). Wynika to stąd, że w przypadku tego systemu spłaty szybciej oddajemy bankowi dług i w efekcie odsetki są liczone od mniejszych kwot zadłużenia.