Mieszkaniowe przeobrażenia

• Panie prezesie, ostatnio burzę
w środowisku przedsiębiorstw budowlanych oraz osób starających się pozyskać samodzielne cztery kąty wywołało stanowisko Jana Truszczyńskiego, naszego negocjatora z Unią Europejską, który stwierdził, że będzie starał się wznowić negocjacje dotyczące stawek VAT w budownictwie, ale tylko na mieszkania...
– Możemy walczyć tylko o to, co w UE występuje, a więc niższy VAT na mieszkania, szeroko rozumiane, ale nie na materiały. Na nie we wszystkich krajach obowiązuje stawka podatkowa, a ta wynosi u nas 22%. Po trzecie – wbrew temu co się mówi, wzrost VAT na materiały budowlane nie jest zjawiskiem groźnym wówczas, kiedy mamy do czynienia z równoczesnym świadczeniem usług budowlanych. Każdy inwestor z wyjątkiem inwestora indywidualnego mieszkaniowego, do czego wrócę, płaci i otrzymuje VAT i w rezultacie albo on płaci urzędowi skarbowemu, albo urząd jemu zwraca. Jest problem dla producentów budowlanych, których materiały staną się niejako droższe, co może w znaczny sposób wpłynąć na rozwój tzw. szarej strefy produkcji materiałów budowlanych. Niszczy ona prawdziwych dobrych producentów zdrowych, dobrych materiałów. Temu należy się przeciwstawić. Są już prowadzone prace, które zmierzają do tego, żeby ten rynek od takiej szarej strefy uchronić.
Za utrzymaniem do końca 2007 roku obniżonej 7% stawki VAT w budownictwie mieszkaniowym oraz infrastrukturze mieszkaniowej przemawia przede wszystkim zły stan całego sektora mieszkaniowego, spadający popyt na mieszkania, wzrost bezrobocia i ograniczenie działalności inwestycyjnej. Dlatego rząd będzie starał się o ponowne otwarcie tego rozdziału i utrzymanie 7% stawki VAT na całe budownictwo mieszkaniowe.
• Co dzieje się z ustawą o ochronie praw lokatorów?
– Chcemy szybko przeprowadzić małą nowelizację obowiązującej ustawy, znoszącą przede wszystkim nadmierne ograniczenie praw właścicieli przy wynajmie mieszkań. Projektowana nowelizacja jako zasadę przyjmuje, że umowa o odpłatne używanie lokalu może być zawarta na czas określony lub nieokreślony. Inicjatywa zawarcia ugody w spłacie zaległości tym razem ma należeć do lokatora.
• Czy jest pan zadowolony z tych zmian ?
– Tak – bo były konieczne. Nie, bo jako UMiRM postulowaliśmy znacznie szerszy zakres zmian w tej ustawie.
• Czy po wprowadzonych zmianach zostaną w jakiś sposób pogodzone interesy właścicieli i lokatorów?
– Ta tzw. mała nowelizacja tylko w niewielkim stopniu wpłynie na złagodzenie istniejącego konfliktu pomiędzy lokatorami i właścicielami. W UMiRM został opracowany projekt nowej ustawy, którego ideą było dążenie do zrównoważenia praw właścicieli i lokatorów, co nieuchronnie związane było z innymi zasadami naliczania czynszów. W obecnej, bardzo trudnej sytuacji gospodarczej kraju rząd kierowany przez premiera Leszka Millera podjął decyzję o pozostawieniu czynszów na dotychczasowym poziomie.
• Z poprzedniej wersji tej ustawy bardzo niezadowoleni byli właściciele, obawiający się dewastacji własnych budynków, natomiast lokatorzy ze strachem spoglądali na przewidywany wzrosty czynszów, kłopoty z regularnym ponoszeniem opłat mieszkaniowych i ewentualnymi eksmisjami...
– Cena rynkowa to nie jest cena wyłącznie rosnąca. Kiedy w Warszawie przybywało mieszkań budowanych z przeznaczeniem na wynajem, czynsz w tych mieszkaniach systematycznie malał. Aż do momentu, kiedy zlikwidowano ulgę podatkową zachęcającą do tych inwestycji. Inny przykład: w Toruniu, gdzie 1/3 czynszów jest uwolniona, czynsz nie przekracza 3,5–5 zł/mkw. Na takim poziomie się ukształtowała.
• Panie prezesie, w większości przypadków równowaga na rynku mieszkaniowym nie wynika z zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, ale z trudnej sytuacji materialnej osób poszukujących samodzielnych czterech kątów, których na nie po prostu nie stać. Przy obecnych cenach 1 mkw. mieszkania zrezygnowali oni już
z poszukiwania dachu nad głową...
– Należy tym ludziom pomóc. Próbujemy zrobić kilka rzeczy na raz ponieważ, mamy do czynienia z kilkoma różnymi inwestorami. Dla osób najniżej zarabiających mamy TBS-y i cały program, który krok po kroku realizujemy. Polega on na tym, żeby zapewnić pieniądze z Banku Gospodarstwa Krajowego, żeby udzielać kredytów oprocentowanych znacznie niżej, w wysokości połowy rynkowej stopy procentowej. Dla tych, którzy budują dla siebie, dla rodziny, a nawet na wynajem, chcemy rozszerzyć ulgę, którą na razie mamy w postaci szczątkowej. Bo ulga odsetkowa, która weszła od początku roku, została okrojona w stosunku do propozycji Urzędu Mieszkalnictwa. Uważamy, że nie można tej ulgi określić ani w stosunku do metrażu, ani w stosunku do ceny metra. Trzeba natomiast przyjąć zasadę, że jeśli bank udzielił kredytu, to cała kwota odsetek zapłaconych w danym roku podlega odliczeniu od dochodu w ostatecznym rocznym rozliczeniu podatkowym. Mam oczywiście świadomość tego, że będą tacy których będzie stać na to, żeby finansować np. budowę dwóch mieszkań. I bardzo dobrze. Bo wiadomo, że jak powstaną dwa mieszkania, to będą w nich mieszkały dwie rodziny. Jeżeli finansował to jeden człowiek, to znaczy, że drugie mieszkanie wynajmie. Co więcej – zatrudni on dwa razy tyle osób, zużyje dwa razy tyle materiałów itd., dając w ten sposób szanse dwa razy większej liczbie osób na utrzymanie ich miejsc pracy.
• Mieszkania w TBS-ach nie są jednak dostępne dla osób średnio zamożnych, o czym wspominano w zapisach ustawy.
– Myślę, że nie można tego jednak tak uogólniać. TBS-y budują po różnej cenie i mają różne czynsze. Znam miejscowości, w których cena kształtuje się na poziomie nawet 1300 zł. Kwota ta decyduje o wysokości czynszu. Nowelizujemy rozporządzenie dotyczące udzielania kredytów z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego i wprowadzamy zasadę przetargów na wykonawstwo. Nie może być tak, żeby z pieniędzy publicznych finansowano budownictwo według jakiejś ceny średniej. Cała średnia jest ceną statystyczną. Zawsze można znaleźć wykonawcę, który potrafi zbudować taniej i należy go poszukać. Wtedy nie będziemy mieli sytuacji, że w Lublinie mkw. w TBS-ach kosztuje 2,5 tys. zł/mkw. Będzie tańszy.
• Czy w tym roku nie będzie kłopotów z finansowaniem budownictwa czynszowego podobnych tym, jakie zdarzały się w 2001 r.?
– Sądzę, że ten problem już rozwiązaliśmy. Dotacja budżetowa wzrosła do 450 mln zł, z 250 mln zł w roku ubiegłym. BGK został dokapitalizowany i na finansowanie tego rodzaju budownictwa zaciągnął za granicą, w tym w Banku Rozwoju Rady Europy, dodatkowe pożyczki w wysokości 200 mln euro, czyli 800 mln zł.
• Czy istnieje szansa na wykupowanie TBS-owskich czynszówek na własność?
– Nie, i wszyscy powinni być temu przeciwni. Jest jednak zupełnie inna możliwość, której TBS-y nie wykorzystują. Ustawa dopuszcza dwa rozwiązania – partycypację i udział. Partycypant nie musi partycypować w budowie, ale może wykupić udziały w towarzystwie. Wtedy TBS ma charakter spółki, do której partycypant wnosi 30 proc. ceny mieszkania, obejmując udziały lub akcje. Budując 100 mieszkań mamy 100 partycypantów – 100 udziałowców takiej spółki, plus np. gmina lub ktoś jeszcze, kto dołoży parę groszy. TBS funkcjonuje wtedy na nieco innych zasadach, bowiem udział partycypanta w spółce to współudział we własności. Wcale nie musi się to wiązać z korzystaniem przez udziałowca z mieszkania w tym TBS-ie. Udział można sprzedać lub dziedziczyć. Upowszechniło się jednak rozwiązanie w postaci udziału. Chyba niesłusznie: TBS o większych kapitałach własnych znacznie łatwiej uzyskiwałby kredyt z KFM, bo byłby bardziej wiarygodny dla banku.
• Mieszkanie od lat jest produktem rynkowym. Nadal jednak w Polsce, jak w każdym współczesnym społeczeństwie, jest grupa osób, która nie potrafi zadbać o swoje interesy, o własny dach nad głowa. W jaki sposób rząd może pomóc tym nieporadnym życiowo ludziom?
– W nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów przewidujemy, że gmina powinna mieć swój program mieszkaniowy. Jest on uzależniony od potrzeb gminnych i możliwości. Jest to ważne, gdyż taki program, gdy deficyt mieszkaniowy będzie mniejszy, kiedy możliwości wspierania gmin przez państwo będą większe sprawi, że będziemy mogli pomóc więcej. Dzisiaj wszystkim to się wydaje dziwne, ale naprawdę państwo jest biedne. Kiedy musimy sprzedać obligacje za 40 mld zł, żeby sfinansować wydatki budżetowe choćby na policję czy zapłacić nauczycielom to trudno mówić, że państwo będzie wspierało budownictwo o charakterze socjalnym. Myślę jednak, że nie wolno o tym zapominać. Im lepsze będą programy gospodarki, tym większe możliwości finansowanie budowy takich mieszkań. Dlatego też tak duży nacisk kładę na rozwój inwestycji i rozwój gospodarki.