Miliardy w mieszkania, fundusze i akcje. Ale nie każda nieruchomość to inwestycja

Na zakup nieruchomości Polacy mogli wydać nawet ponad 111 mld złotych – wynika z szacunków firmy Open Finance, opartych m.in. o dane NBP. Kalkulacja zakłada, że w skali całego kraju połowa transakcji jest finansowana kredytem z 20-proc. wkładem własnym, a druga połowa to zakupy gotówkowe.

– Jest to o tyle uzasadnione, że dostępne szacunki NBP na temat skali zakupów gotówkowych w 2017 roku mówią o tym, że w największych miastach dwa na trzy nowe mieszkania są kupowane bez udziału kredytu – wyjaśnia Bartosz Turek, analityk Open Finance.

Nie każde mieszkanie to inwestycja

Spora część pieniędzy trafiająca na rynek, to środki pochodzące ze sprzedaży innych nieruchomości. Poza tym nie każda złotówka wydana na zakup nieruchomości jest inwestycją – szczególnie jeśli nabywany lokal, dom lub działka mają służyć zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Jaka więc część tej potężnej kwoty ponad 111 miliardów może być potraktowana jako inwestycja?

W ubiegłym roku firma doradcza REAS sugerowała, że taki charakter może mieć nawet co trzeci zakup mieszkania w dużym mieście. Gdyby zachowawczo przyjąć, że w skali całego kraju odsetek ten topnieje do 15 proc., to może to oznaczać, że Polacy zainwestowali w nieruchomości na wynajem i tak niebagatelną kwotę 16,7 miliardów złotych.

– Kwota porażająca, bo jeśli przyjąć, że przeciętne mieszkanie trafiające na rynek wynajmu warte jest 250 tys. zł, to i tak oznaczałoby to około 67 tysięcy nowych mieszkań kupionych z myślą o czerpaniu dochodów z czynszu – wylicza Bartosz Turek.

Za dużo? W ostatnich latach liczba podatników, którzy zaczęli rozliczać się z zarobków z wynajmu rosła przeciętnie o 12 proc. r/r – wynika z danych do których dotarło Stowarzyszenie właścicieli mieszkań na wynajem „Mieszkanicznik”. To sugeruje, że w 2017 roku do grona inwestorów na rynku mieszkaniowym mogło dołączyć aż 60 tysięcy osób. Są to ci, którzy dotychczas nie osiągali przychodów z wynajmu, a więc dopiero dołączyły do grona inwestorów na tym rynku. Część z nich mogła kupić więcej niż jeden lokal. Z drugiej strony do tej liczby dolicza się też tych, którzy wychodzą z szarej strefy i decydują się rozliczać z fiskusem zgodnie z prawem.

– Nie zapominajmy jednak, że mamy już w Polsce grono przynajmniej 500 - 600 tysięcy inwestorów posiadających mieszkanie na wynajem – – dodaje Bartosz Turek. – Wystarczy że co dwudziesty z nich kupił w 2017 roku dodatkowe lokum, a okaże się, że w sumie z nieruchomościami kupionymi przez początkujących inwestorów mogło na rynek trafić nawet ponad 85 tysięcy dodatkowych lokali na wynajem.

Fundusze inwestycyjne na plusie

Potężny kapitał trafił też do funduszy inwestycyjnych. W 2017 roku było to łącznie ponad 14 mld złotych – wynika z danych udostępnianych przez Izbę Zarządzających Funduszami i Aktywami. Polacy inwestują przez te podmioty głównie zachowawczo wybierając fundusze rynku pieniężnego, dłużne i mieszane. Najmniejsze dodatnie saldo wpływów zanotowały fundusze akcji.

Sporo inwestorów pokusiło się o samodzielne inwestowanie poprzez rachunki w biurach maklerskich. – Choć tu także opierać musimy się na szacunkach, to niewątpliwie rok 2017 był na giełdzie przełomowy – ocenia Bartosz Turek. – Może o tym świadczyć dynamiczny wzrost obrotów generowanych przez inwestorów indywidualnych.

W 2017 roku opiewały one na ponad 76 miliardów złotych. To o prawie 55 proc. więcej niż rok wcześniej.
Z ankiety przeprowadzonej przez Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych można z niej wysnuć wniosek, że przeciętny inwestor operuje kwotą 50 tysięcy złotych, którą dzieli pomiędzy około 6 spółek i dokonuje około 2 transakcje miesięcznie. Analitycy szacują, że w ubiegłym roku Polacy „wtłoczyli” na giełdę niecałe 3,4 mld złotych.

Rekordowe obligacje

To mniej niż kwota, za którą Minister Finansów sprzedał w 2017 roku obligacje skarbowe. Polacy kupili bowiem w ubiegłym roku detaliczne obligacje skarbowe aż za 6,9 miliardów. To o połowę więcej niż rok wcześniej i najwięcej od 2007 roku, od kiedy ministerstwo publikuje odpowiednie dane. Wyraźnie mniejszą popularnością cieszyły się obligacje korporacyjne. Wartość nowych publicznych emisji obligacji korporacyjnych opiewała w ubiegłym roku na trochę ponad 1,8 mld złotych – wynika z szacunków portalu obligacje.pl.

Złota kupiliśmy 5 ton

Szacunki World Gold Council sugerują, że w 2017 roku wyraźnie spadł w naszym regionie popyt na złote sztabki i monety wykorzystywane w celach inwestycyjnych. Raporty tej organizacji nie wyznaczają popytu przypadającego konkretnie na nasz kraj. Polska wylądowała w kategorii „inne kraje europejskie”. W 2016 roku w grupie krajów, do której należy Polska, sprzedano 27 ton złota inwestycyjnego. W roku 2017 popyt spadł do poziomu 23,3 ton.

– Jeśli „Nad Wisłą” ruchy były podobne, to popyt na inwestycyjne złoto można ostrożnie oszacować na 4,7 ton – ocenia Bartosz Turek. – Za gram królewskiego metalu Polacy musieli płacić w ubiegłym roku przeciętnie niecałe 153 zł. To oznacza to, że skala rodzimych inwestycji w żółty kruszec opiewała na 0,72 mld złotych.

Lokaty w odwrocie

Skąd te wszystkie pieniądze? Częściowo mogą to być nowe oszczędności, ale też pieniądze uwalniane z rachitycznie oprocentowanych depozytów bankowych. Wszystko przez to, że dziś przeciętna nowo założona lokata roczna była w styczniu 2018 roku oprocentowana na niewiele ponad 1,6 proc. (dane NBP), a od tego wyniku należy odjąć podatek (19 proc.), co daje odsetki „na rękę” na poziomie około 1,3 proc.
– Efekt jest więc zbyt mizerny, aby pokonać inflację, która zgodnie z ostatnią projekcją inflacji NBP ma być pod koniec 2018 roku na poziomie około 2,4 proc. – prognozuje Bartosz Turek.

Podczas gdy pod koniec 2016 roku Polacy trzymali na lokatach bankowych prawie 310 mld zł, to rok później było to 289 mld zł, czyli prawie 21 miliardów mniej – wynika z danych NBP.

(jsz)/Open Finance