Mimo pandemii mieszkania drożeją

Najnowsze dane NBP na temat cen mieszkań w Polsce są o tyle ciekawe, że dotyczą marca, kwietnia i maja, a więc miesięcy, w których epidemia odcisnęła swoje piętno na rynku nieruchomości.

- Trudno się temu dziwić – ze względu na wprowadzone ograniczenia - w czwartym miesiącu doszło po prostu do zahamowania transakcji. Popyt szybko się jednak odrodził i kupujący wrócili na rynek – dodaje Bartosz Turek, analityk HRE Investments.

Dwucyfrowe wzrosty

I choć wzrosty cen mieszkań spowolniły, to wciąż niemałym zaskoczeniem jest, że za przeciętne używane „M” w drugim kwartale trzeba było płacić o 11,7 proc. więcej niż przed rokiem. Jest to uśredniony wynik dla największych miast. W Lublinie przeciętne mieszkanie z drugiej ręki kosztuje 5998 zł za mkw. To aż o 14 proc. więcej niż przed rokiem.

Z danych NBP wynika, że w miesiącach epidemii za mieszkania używane płacono więcej niż na początku roku. Średnia cena transakcyjna dla 7 największych miast wzrosła w tym czasie o 2,3 proc.

- Jest to o tyle zaskakujące, że w tym samym czasie przeciętna cena pojawiająca się w ogłoszeniach o chęci sprzedaży mieszkań była trochę niższa niż na początku roku. Mieliśmy przy tym spore zróżnicowanie regionalne – komentuje Bartosz Turek.

Używane drożeją szybciej

W przypadku danych dotyczących mieszkań deweloperskich NBP bazuje na informacjach z aktów notarialnych. Z liczb tych wynika, że nowe mieszkania w okresie epidemii były sprzedawane o 6,5 proc. drożej niż przed rokiem i o 1,4 proc. taniej niż na początku bieżącego roku.

- To, że w przypadku mieszkań nowych mamy do czynienia z mniej dynamicznymi zmianami niż na rynku lokali z drugiej ręki nie powinno dziwić – było tak i przed epidemią. Kupujących może za to cieszyć kosmetyczny spadek przeciętnej ceny transakcyjnej nowych lokali w dużych miastach.

- Nie ma jednak pewności na ile wynika on z faktu, że deweloperzy faktycznie obniżyli ceny, a na ile z tego że do oferty nie wprowadzano nowych lokali, czy z tego, że część kupujących mieszkania spłoszonych niepewną sytuacją wycofywała się z wcześniej podpisywanych umów. W efekcie do oferty wracały lokale zakontraktowane nawet kilka kwartałów temu, gdy poziom cen był znacznie niższy – dodaje Bartosz Turek.

Między innymi dlatego do przedstawionych danych należy podchodzić z rezerwą. Powodów jest więcej. Przede wszystkim mamy do czynienia z pierwszymi epidemicznymi informacjami. Zanim będzie można mówić o jakichś trendach trzeba będzie poczekać na kolejne publikacje. Do tego omawiany okres charakteryzował się mniejszą liczbą zawieranych transakcji. To daje zupełnie inną bazę porównawczą.

- Gdyby tego było mało, to warunki części umów, które były zawierane, zostały ustalone w czasie poprzedzającym epidemię. Nowe dane są więc ciekawe, ale nie odpowiadają na wszystkie pytania nurtujące osoby żywo zainteresowane tym co dzieje się na rynku mieszkaniowym – przypomina Bartosz Turek.

Z danych NBP wynika, że nowe mieszkania podrożały praktycznie w całym kraju. Rekordowy wzrost zanotowano w Lublinie. Średnia cena transakcyjna wynosi tutaj 6344 zł za mkw i jest o 18 proc. wyższa niż przed rokiem.

Czeka nas hamowanie wzrostów

- Z dzisiejszej perspektywy najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na kolejne miesiące jest stabilizowanie się cen mieszkań. Możliwe są przy tym oczywiście kilkuprocentowe odchylenia – prognozuje Bartosz Turek. - Pewne przeceny są przecież prawdopodobne jeśli górę weźmie kryzys, a koronawirus zostanie z nami na dłużej przez co banki powstrzymają się przed sygnalizowanym odkręcaniem kurków z kredytami, wzrośnie bezrobocie i spadnie optymizm Polaków – dodaje ekspert.

Analitycy nie wykluczają jednak odmiennego scenariusza. Najważniejsze wydają się decyzje o cięciu stóp procentowych. To przez nie spadło oprocentowanie złotowych kredytów mieszkaniowych, lokaty bankowe są niemal nieoprocentowane, a większość obligacji skarbowych nie chroni przed inflacją. Każdy z tych elementów wpływa na popyt na nieruchomości – teraz szczególnie ze strony inwestorów, którzy mogą szukać bezpiecznej przystani dla swoich oszczędności i ochrony przed inflacją. Dopiero dane za kolejne kwartały pokażą, czy i ewentualnie które argumenty wezmą górę.

- Dziś na bieżąco możemy obserwować spore zainteresowanie mieszkaniami ze strony kupujących. Sugerują to niektórzy deweloperzy, ale też statystyki portali ogłoszeniowych czy wyszukiwarka Google – dodaje Bartosz Turek.

Z tych ostatnich danych wynika, że zainteresowanie tematem mieszkań w największych miastach powróciło już do poziomów sprzed epidemii.