Nowy rok na rynku mieszkaniowym. Co się zmieni?

– Koniec Mieszkania dla Młodych, pierwsze lokale w programie Mieszkanie Plus, możliwy początek wzrostu stóp procentowych i niesłabnąca aktywność deweloperów budujących nowe mieszkania – tak w skrócie będzie wyglądał najbliższy rok na rynku nieruchomości mieszkaniowych – prognozuje Marcin Krasoń, analityk firmy Home Broker. – Dodajmy do tego dalszy rozwój rynku najmu i mamy pełen obraz polskiej mieszkaniówki.

Stopy procentowe

Rada Polityki Pieniężnej jest póki co ostrożna jeśli chodzi o zapowiedzi podwyżek, ale eksperci są zgodni, że one nadejdą.

– Rynek spodziewa się pierwszych ruchów pod koniec 2018 lub na początku 2019 roku – przyznaje Marcin Krasoń.

Wysokość stóp procentowych ma spory wpływ na sytuację w „mieszkaniówce”. Im są one wyższe, tym kredyty są mniej dostępne, a jednocześnie spada liczba klientów kupujących nieruchomość za gotówkę, co jest związane ze wzrostem atrakcyjności depozytów i obligacji. Zatem wzrost stóp procentowych oznacza spadek popytu na mieszkania.

– Trzeba jednak zwrócić uwagę, że jeżeli w ogóle do podwyżki w przyszłym roku dojdzie, to będzie ona niewielka, zatem i przełożenie na popyt na mieszkania pozostanie skromne i odczujemy je dopiero w kolejnych latach – przypomina Marcin Krasoń.

Ceny mieszkań

Lekki wzrost cen nieruchomości obserwowany w ostatnich kwartałach, powinien się utrzymać w kolejnym roku. Warto pamiętać, że doniesienia o kilkunastoprocentowych wzrostach w niektórych miastach to efekt statystyczny, a nie realny wzrost cen – np. w Łodzi deweloperzy budują więcej mieszkań w centrum, zatem średnia cena transakcyjna rośnie, ale nie rosną ceny konkretnych lokali.

– Nawet po lekkim obniżeniu popytu deweloperzy notować będą bardzo dobre wyniki, bo nowe mieszkania nadal są i będą w cenie. Aktualnie sprzedaje się wszystko, także dopiero co rozpoczynane budowy, a do momentu, gdy to sprzedawcy będą szukać kupujących, brakuje jeszcze sporo czasu – ocenia Marcin Krasoń.

Wynajem mieszkań

Na tle krajów zachodnich, Polska nadal charakteryzuje się niskim odsetkiem osób żyjących w wynajętych mieszkaniach. Zdaniem ekspertów, popularność najmu nadal będzie rosła, a w związku z poprawą standardu dostępnych lokali (na rynek najmu trafia dużo nowych mieszkań) średni poziom czynszów także będzie szedł w górę. Coraz trudniej o znalezienie najemców jest właścicielom zaniedbanych lokali, muszą oni walczyć ceną lub inwestować w odnowienie mieszkania.

Aktywność deweloperów

Od stycznia do listopada 2017 r. deweloperzy oddali do użytkowania 79,2 tys. mieszkań. To o 13 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. W tym samym czasie liczba rozpoczętych budów wzrosła o 25 proc. do 97,6 tys., a liczba uzyskanych pozwoleń na budowę o 26 proc., do 118 tys. Dane Głównego Urzędu Statystycznego są jednoznaczne: deweloperzy budują dwa razy więcej niż cztery lata temu i ani myślą zwalniać tempa.

– Nie ma się co dziwić, bo jak podaje w swoim raporcie firma REAS, w okresie IV kw. 2016 r. – III kw. 2017 r., liczba transakcji na rynku pierwotnym dokonanych na sześciu najważniejszych rynkach, wyniosła 72 tys. sztuk, co jest najwyższym wynikiem w historii i oznacza wzrost rok do roku o ponad 23 proc – wylicza Marcin Krasoń.

Mieszkanie dla Młodych

Początek stycznia będzie gorącym okresem, a to ze względu na wznowienie dostępności dopłat w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. W puli znajdzie się ostatnie 381 mln zł, co powinno wystarczyć dla 15-16 tys. kredytobiorców.

– Spodziewam się, że pieniądze rozejdą się w mgnieniu oka, a BGK poinformuje o wyczerpaniu puli już po kilku, maksymalnie kilkunastu dniach – ocenia Marcin Krasoń. – W drugiej połowie roku mogą jeszcze pojawić się resztki środków, ale nie będzie tego wiele i nie wpłynie na rynek.

Styczniowe poruszenie zwiększy zapewne zainteresowanie tańszymi mieszkaniami, gdyż tylko na takie można uzyskać dopłatę.

Mieszkanie Plus

Sporo uwagi obserwatorzy poświęcają nowemu pomysłowi rządu na lokalowe bolączki Polaków, czyli programowi Mieszkanie Plus. Ma on wprowadzić na rynek bardzo tanie mieszkania na wynajem z opcją dojścia do własności. W 2018 roku lokatorzy mają otrzymać klucze do pierwszych mieszkań i wtedy przyjdzie czas na pierwsze oceny.

– Na razie odnotowujemy kolejne podpisywane umowy na budowę osiedli. Jedne wzbudzają więcej pytań i wątpliwości, a inne mniej – komentuje ekspert Home Broker.

Najbliższe kwartały powinny być okresem rozkręcania nowych inwestycji w oparciu o Krajowy Zasób Nieruchomości.

Ustawa o REIT-ach

W kontekście rozwoju polskiego rynku mieszkaniowego coraz głośniej mówi się o przygotowaniu ustawy o REIT-ach. Chodzi o notowane na giełdzie spółki, które będą działać na rynku nieruchomości dając tym samym osobom fizycznym dostęp do nowych narzędzi inwestycyjnych.

– Przygotowanie dla nich preferencji podatkowych dałoby szansę na realne zyski i dodatkowy zastrzyk kapitału na rynku nieruchomości – ocenia Marcin Krasoń.

Zdaniem eksperta Home Broker, gdyby REIT-y mogły inwestować w mieszkania na wynajem, wygenerowałyby dodatkowy popyt.

Źródło: Home Broker