Nowy rok na rynku nieruchomości

Po paru latach stabilizacji cen, w połowie 2016 r. doszło do kilkuprocentowego wzrostu stawek i przez trzy ostatnie miesiące ceny utrzymują się na stabilnym poziomie. Z miast o największej liczbie transakcji do obniżek doszło jedynie w Poznaniu i Warszawie.

– Lekki spadek cen nie zmienia faktu, że stolica niezmiennie jest zdecydowanie najdroższym dużym miastem w Polsce – mówi Marcin Krasoń, analityk Home Broker. – Po ostatniej obniżce mediana cen w Warszawie to 7032 zł za mkw. Wartość ta nie pokazuje jednak ogromnego rozstrzału cen jaki znaleźć można w stolicy.

Na rynku wtórnym da się kupić mieszkanie za mniej niż 5 tys. zł za mkw., a można za ponad cztery razy więcej. Wszystko zależy od lokalizacji i standardu nieruchomości. Jedynym miastem, poza Warszawą, ze średnimi cenami przekraczającymi 6 tys. zł za mkw. jest Kraków

Rynek pierwotny rośnie

Jeszcze nigdy deweloperzy nie oddawali do użytkowania tylu nowych mieszkań co teraz. Od początku grudnia 2015 r. do końca listopada 2016 r. firmy oddały do użytkowania blisko 78 tys. lokali. To o prawie 30 proc. więcej niż rok temu i najwięcej w historii polskiego rynku.

– Liczba oddawanych lokali rośnie z miesiąca na miesiąc i póki co nic nie wskazuje na odwrócenie tego trendu – dodaje Krasoń. – Wysoka liczba nowych pozwoleń na budowę wskazuje, że deweloperzy wierzą, iż dobra passa na rynku będzie trwać dłużej.

Z raportów firm notowanych na GPW wynikają kolejne rekordy sprzedażowe, ale kiedyś rynek się nasyci lub sytuacja zmieni się na tyle, że popyt spadnie i część firm może mieć kłopot z upłynnieniem wybudowanych mieszkań.

Trudny rok dla kredytobiorców

Rok 2017 niesie złe informacje dla starających się o kredyt hipoteczny. Będzie trudniej i nie wykluczone, że kredyt podrożeje. Taka sytuacja nie sprzyja rynkowi mieszkaniowemu, na którym ożywienie trwa już od ponad trzech lat i wiele wskazuje na to, że trudno liczyć na nim na dalszą poprawę. Z drugiej strony nie ma co liczyć na gwałtowne załamanie i przeceny.

– Wciąż na rynku rekordowo aktywni są inwestorzy i zostanie tak póki stopy procentowe nie wzrosną o minimum o 1-2 pkt. proc., a na to szybko się nie zanosi – ocenia Bartosz Turek, analityk Open Finance. – Wymaganie posiadania 20-proc. wkładu własnego spowoduje, że kolejna grupa potencjalnych nabywców zostanie wypchnięta z rynku.

Inni - posiadający część potrzebnej kwoty – zmuszeni zostaną zaciągać droższy dług.
– Połowę z wymaganej przy zakupie na kredyt gotówki można zastąpić ubezpieczeniem. Problem w tym, że jeśli ktoś ma zadłużyć się na 30 lat i 300 tys. zł, to posiadając tylko połowę wymaganego wkładu własnego za kredyt zapłaci łącznie kilkanaście tysięcy złotych więcej – wylicza Turek.

Kredyty staną się więc znowu droższe. Dziś mało kto to odczuwa, bo stopy procentowe wciąż mamy najniższe w historii. Oprocentowanie składa się jednak z dwóch części – stawki WIBOR, która dziś jest niska, ale zmienia się w czasie oraz z marzy stałej w całym okresie kredytowania. Problem więc w tym, że w przystępnym oprocentowaniu kryje się dziś wysoka marża kredytowa (2,7 proc. wg danych NBP). Gorzej było tylko w latach 2009-10, czyli po uderzeniu kryzysu.

– Wydawałoby się, że 1 pkt. proc. marży to niewiele, ale zadłużając się na 30 lat i 250 tys. zł, trzeba się liczyć z dodatkowymi kosztami w kwocie aż 50-60 tys. zł – dodaje Turek.

Kluczem do prognozowania sytuacji na rynku mieszkaniowym są decyzje, które przed sobą ma Rada Polityki Pieniężnej. Jeśli zdecyduje się na podwyżki stóp procentowych, spowoduje to odpływ inwestorów z rynku mieszkaniowego, a popyt na mieszkania dodatkowo ograniczy wzrost kosztu kredytów hipotecznych. Kiedy ten scenariusz może się ziścić?

– Jeśli wierzyć prognozom ekonomistów i zapowiedziom samego prezesa RPP, na podwyżki najpewniej przyjdzie poczekać do roku 2018 – prognozuje Turek.

Co dalej z cenami?

Zdaniem ekspertów, względna stabilizacja cen mieszkań w największych miastach jeszcze trochę potrwa. – Wprawdzie początek 2017 r. może być okresem lekkich spadków, co związane będzie z większą liczbą tanich mieszkań na liście transakcji, a to przez program Mieszkanie dla Młodych, jednak gdy tylko pula pieniędzy na 2017 r. się skończy, skończy się też obniżka cen – ocenia Krasoń. – Według naszych szacunków w połowie lutego powinno być już po wszystkim.

Popyt ze strony osób kupujących mieszkania za gotówkę i stabilizacja na rynku kredytowym powinny pozwolić rynkowi rozwijać się jak przez ostatnich kilka lat, czyli z niewielkimi wahaniami cen lub wręcz na niezmienionym poziomie. Każdy z tych scenariuszy zapowiada się równie prawdopodobny.