Kupujesz mieszkanie? Zwróć na to uwagę

Jeśli kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego pamiętajmy, że dla właściciela sprzedaż zwykle obarczona jest sentymentem i przekonaniem o wyjątkowości swoich czterech kątów. Dlatego pierwsza cena ofertowa może mieć niewiele wspólnego z końcowymi cenami transakcyjnymi. Sprzedający nieraz kilkukrotnie obniżają cenę nieruchomości. Dlatego do większości cen widocznych na portalach należy podchodzić jako do cen wyjściowych.

Pamiętajmy, że jest w nich zawarty margines na negocjacje. Według ekspertów agencji Metrohouse w końcowych negocjacjach, w zależności od stopnia zainteresowania ofertą można utargować od 2 do 4 proc. Zdarzają się też sytuacje, kiedy wartość procentowa negocjacji jest znacznie wyższa. Dotyczy to zwłaszcza mieszkań o nietypowym rozkładzie, metrażu lub niesprzyjającej lokalizacji. Zwykle też ok. 20 proc. ofert sprzedaje się w cenach ofertowych.

Dokładnie obejrzyj

Na rynku wtórnym znajdziemy zarówno eleganckie apartamenty, jak i mieszkania do remontu. Eksperci Metrohouse zwracają uwagę na podstawowy błąd, popełniany przez kupujących. Chodzi o niedoszacowanie wydatków remontowych, niezbędnych przed przeprowadzką. Początkowo atrakcyjna cena zachęca do podjęcia rozmów o zakupie. Zapominamy jednak o sporządzeniu dokładnego kosztorysu remontowego. Po jego analizie może okazać się, że początkowo atrakcyjna cena to tylko początek wydatków na lokal. Na rynku jest coraz więcej firm specjalizujących się w inspekcji nieruchomości przed zakupem. To niewielki wydatek, ale pozwalający nam dokładnie oszacować całościowe koszty.

Uwaga na stan prawny

Kupując mieszkania z drugiej ręki należy zwrócić szczególną uwagę na stan prawny. Mieszkania mają niejednokrotnie złożoną sytuację prawną, która uniemożliwia przeprowadzenie szybkiej transakcji. Pośrednicy z Metrohouse przypominają, że nie każde mieszkanie będzie też właściwym zabezpieczeniem dla banków, które np. nie udzielą kredytu na lokal, gdy działka posiada nieuregulowany stan prawny. Jest to dość powszechna sytuacja w polskich blokowiskach.

Klasyką jest obciążona hipoteka, która jest pokłosiem udzielonego na zakup nieruchomości kredytu. Jeżeli też zamierzasz zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup takiego mieszkania, transakcja wymaga nieco cierpliwości, ponieważ procedury mogą się nieco przesunąć w czasie.

Nie ma ofert doskonałych

Wśród mieszkań z drugiej ręki nie ma mieszkań idealnych. Określenie „do wprowadzenia” nie oznacza wcale, że stan lokalu umożliwia wejście i zamieszkanie w nim zaraz po podpisaniu aktu notarialnego. Zawsze jest coś do zrobienia. Przy lokalach w bardzo dobrym stanie prace remontowe ograniczane są tylko do odmalowania ścian, jednak zwykle przy bardziej wnikliwej inspekcji okaże się, że lista poprawek staje się znacznie dłuższa. Lokale z rynku wtórnego były przecież normalnie eksploatowane i nie mogą dziwić wyraźne ślady zużycia.

Deweloper też negocjuje

Decydując się na mieszkanie z rynku pierwotnego, prawie zawsze możemy nieznacznie negocjować cenę. Ile można utargować? Tu nie ma oczywiście reguły. To zależy od całego szeregu czynników: etapu inwestycji, jej atrakcyjności, lokalizacji, czy wreszcie stanu koniunktury rynkowej.

Eksperci portalu. Rynekpierwotny.pl zwracają również uwagę, że liczy się etap inwestycji. Na samym początku, na etapie tzw. dziury w ziemi, ceny transakcyjne zazwyczaj są najniższe. W trakcie tzw. przedsprzedaży deweloper w stosunkowo krótkim czasie musi bowiem zakontraktować określoną ilość lokali w celu uwiarygodnienia inwestycji przed bankiem ją kredytującym. Dlatego pierwszą pulę mieszkań wystawia po cenach, które na kolejnych etapach inwestycji zazwyczaj nie są już osiągalne. Poza tym tradycją u deweloperów są promocje. Polegają one nie tylko na okresowych upustach cenowych wybranych lokali, ale też na szeregu innych propozycji, które mogą być atrakcyjne finansowo. Warto więc na takie promocje zapolować.

Kupowanie „kota w worku”

Jednym z poważniejszych mankamentów mieszkaniowego rynku pierwotnego jest konieczność zawierania absolutnej większości transakcji na wczesnych etapach budowy. Zmusza to nabywców nowych mieszkań do kupowania przysłowiowego „kota w worku”. W trakcie boomu, w przypadku około 80 proc. transakcji klienci deweloperskich biur sprzedaży dokonują ich na podstawie wizualizacji, makiet, planów czy wreszcie własnej wyobraźni i intuicji. Kupujący nie są więc w stanie w pełni ocenić walorów lokum, jego funkcjonalności, rozkładu, klimatu, doświetlenia, głośności czy panoramy z okien. Co więcej, kupno mieszkania na wczesnym etapie budowy jest bardziej ryzykowne niż mieszkania już wybudowanego i oddanego do użytkowania. Na szczęście już od sześciu lat klienci deweloperskich biur sprzedaży są wystarczająco skutecznie chronieni zapisami ustawy deweloperskiej.

Stan deweloperski

Studiując cenniki mieszkań na rynku pierwotnym zawsze należy uwzględniać stan deweloperski lokali. Oznacza to, że cena nie uwzględnia wykończenia mieszkania, którego koszt zawsze stanowi spory wydatek. Większość deweloperów oferuje pakiety wykończenia mieszkań w różnych standardach, a wiec i cenach. Z wykończeniem nowego „M” nie ma więc dziś problemu i nie należy martwić się kłopotem podejmowania prac na własną rękę. Z drugiej strony ogromną korzyścią wynikającą ze stanu deweloperskiego jest możliwość wykończenia i aranżacji wymarzonego lokum dokładnie według własnego gustu, upodobań i indywidualnego stylu.

Przewaga plusów

Wybór nowego mieszkania ma jednak cały szereg plusów, które trudno przecenić, a o których trudno mówić w przypadku rynku wtórnego. Po pierwsze nie obowiązuje tu podatek PCC w wysokości 2 proc. wartości mieszkania, płatny przez nabywcę przy podpisywaniu umowy przeniesienia własności. Dzięki temu kupujący może sporo zaoszczędzić, przeznaczając środki choćby na część kosztów wykończenia. Po drugie nowy lokal nabyty od dewelopera objęty jest 5-letnią rękojmią, która w tym okresie eliminuje ryzyko ponoszenia przez nabywcę kosztów ewentualnych awarii, remontów czy niedoróbek. I wreszcie powstające dziś deweloperskie osiedla mieszkaniowe wyróżnia zaawansowana nowoczesność, funkcjonalność i atrakcyjność architektoniczna. Z roku na rok poprawia się też ich energooszczędność, co ma wymierny wpływ na środowisko i portfele mieszkańców.

Przezorność zawsze w cenie

Przed nabyciem mieszkania od dewelopera należy zawsze starannie sprawdzić zarówno jego samego jak i oferowaną przez niego inwestycję, a także jej otoczenie. Szczególnie przydatnym w tym przypadku instrumentem jest prospekt informacyjny. Ten obowiązkowo sporządzany i udostępniany przez dewelopera dokument zawiera wszelkie niezbędne informacje i dane dotyczące zarówno jego samego jak i przedmiotowej inwestycji. Dokładne przestudiowanie prospektu znakomicie pomoże podjąć ostateczną decyzję o zakupie wymarzonego mieszkania bez zbędnego ryzyka popełnienia błędu wyboru.