Pytania o cztery kąty

Wprawdzie niewiele czasu pozostało nam do załatwienia wszelkich formalności, jednak nie decydujmy się na ofertę pierwszą z brzegu. Jeśli nie możemy pojechać i sprawdzić kilku firm, to chociaż zadzwońmy i porównajmy ich propozycje.

Spółdzielnię i developera pytamy:
1. Ile kosztuje mieszkanie i jak ta cena jest indeksowana?
Są trzy możliwości:
• indeksacja wzrostem cen robót i materiałów budowlanych według wskaźnika GUS;
• indeksacja wskaźnikiem inflacji;
• indeksacja kursem walut, np. dolarów lub euro.
2. Jakie są terminy i wysokość wpłat?
Z developerem można negocjować wysokość i sposób płacenia kolejnych rat. Ze spółdzielnią niestety, nie, ale możemy upomnieć się o harmonogram wpłat i robót.
3. Za co płacimy?
Dopytajmy się w jakim stanie dostaniemy mieszkanie – w tzw. surowym zamkniętym czy „pod klucz”. Zakres robót musi być bardzo precyzyjnie określony. Sprawdźmy też czy jest zróżnicowana cena ze względu na kondygnację oraz wypytajmy o opłaty dodatkowe (za przeróbki, podniesienie standardu itp.). Dowiedzmy się, czy gdy zrezygnujemy z częściowego wykończenia, np. bez drzwi wewnętrznych, to cena zostanie obniżona.
4. Jakie są możliwości zmian w projekcie?
Zagwarantujmy sobie swobodę aranżacji wnętrza (postawienie ścianki działowej w innym miejscu niż przewidywał projekt albo jej wyburzenie). Zapiszmy w umowie dopuszczalny „zakres zaniechań i zmian”.
5. Co z garażem?
Spytajmy czy jego cena jest wliczona w cenę mieszkania, ile on kosztuje i jak wygląda – czy to osobny zamykany boks, czy tylko miejsce w wielostanowiskowym garażu podziemnym.
6. Co do tej pory firma już zbudowała?
Poprośmy o adresy osiedli czy budynków. Obejrzyjmy je. Porozmawiajmy z mieszkańcami o terminowości inwestycji, sposobie administrowania domu czy osiedlem itp.
7. Czy firma ma pisemne referencje?
Przeczytajmy je, ale uważajmy. Czasami bywa tak, że klienci, którzy napisali pochlebne słowa nagradzani są na przykład usunięciem usterek.
8. Czy firma ma tytuł prawny do działki, na której chce zbudować osiedle czy blok?
Muszą być albo jej właścicielami (mieć notarialny akt własności), albo wieczystymi dzierżawcami. W sądzie hipotecznym obejrzyjmy księgę wieczystą – dowiemy się czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką Sprawdźmy akt notarialny albo umowę wieczystej dzierżawy.
9. Co jest z pozwoleniem na budowę?
Jest czy go nie ma. Najlepiej, gdyby ono już było. Kiedy natomiast brakuje pozwolenia na budowę, zastępczo zażądajmy decyzji o warunkach zabudowy (wydaje ją gmina). Decyzja mówi nam jak na działce wolno budować (jaka ma być wysokość budynku, odległość od drogi, sąsiednich domów itp.). Sprawdźmy w gminie, jakie przeznaczenie w planach zagospodarowania przestrzennego terenu ma nasza działka. Zabudowa sprzeczna z celem, na który oddano grunt, może pociągnąć za sobą rozwiązanie umowy. Konsekwencje wynikające z prawa budowlanego to wstrzymanie budowy i nakaz rozbiórki.
10. Czy będzie budowane w pobliżu naszego domu czy osiedla?
Niezależnie od tego, co usłyszymy w spółdzielni czy w firmie, sprawdźmy w gminie ogólne plany przestrzennego zagospodarowania terenu żeby nie okazało się, że blisko osiedla powstanie droga szybkiego ruchu.
11. Czy zapewniona jest infrastruktura wokół budynku czy osiedla:
drogi dojazdowe, chodniki, oświetlenie itd. Kto będzie przygotowywał te tereny?
12. Kto i na jakich zasadach będzie administrował osiedlem?
W umowie z developerem zagwarantujmy sobie wpływ na wybór zarządcy. Członkowie spółdzielni powinni być poinformowani, kto będzie zajmował się administracją. Uchwałę w sprawie wyboru zarządcy powinno podjąć walne zgromadzenie członków.
13. Czy developer (spółdzielnia) współpracuje kredytowo z jakimś bankiem?
Taka współpraca pozwala nie martwić się samodzielnym załatwieniem kredytu. Poza tym bank może stanowić dobre źródło informacji o firmie.
14. Czy i na jakich warunkach można zrezygnować z umowy?
Zadbajmy o to, żeby niewiele stracić w przypadku koniecznego wycofania się z inwestycji. Teoretycznie powinno być tak, że pieniądze są nam zwracane wraz z odsetkami, ale to zdarza się bardzo rzadko. Minimum przyzwoitości to ich zwrot według ich wartości nominalnej. Kary za odstąpienie od umowy nie powinny być wysokie: 1–2 proc. łącznej ceny. Warunki wycofania się z umowy powinny być równe dla obu stron. Nie może być tak, że kiedy my się wycofujemy, to tracimy dużą część wpłaconych funduszy, a developer nic.
Postarajmy się, żeby w umowie był zapis o zadatku. W przeciwieństwie do zaliczki, ma on skutki prawne. W wypadku rozwiązania umowy z winy developera zadatek zostanie zwrócony. Jeśli to my się wycofamy – to przepadanie.
W przypadku spółdzielni warunki rezygnacji powinny być określone w statucie lub regulaminie. Ważne jest czy na nasze miejsce możemy wprowadzić wybraną przez nas osobę, która zapłaci nam odstępne.

• Umowa z developerem jest tzw. umową cywilnoprawną i możemy ją negocjować: ustalać rodzaj indeksacji czy sposób opłacenia rat
i ich wysokość, terminy płatności, wysokość kar umownych itp. Developer określa stałą cenę za produkt, który nam sprzedaje, czyli za mieszkanie.
• Podpisując umowę ze spółdzielnią, przystępujemy do swoistego stowarzyszenia i musimy respektować jego statut i regulamin. Nie można negocjować tej umowy i nie mamy wpływu np. na to, że spółdzielnia rozlicza się z nami kosztorysem powykonawczym, co w praktyce oznacza, że nie znamy ostatecznej ceny za 1 metr kwadratowy mieszkania.